Abschreibung bei Immobilien – Was kann wann abgeschrieben werden?

Besitzer und Vermieter von Immobilien haben viele Kosten zu tragen. Durch steuerliche Abschreibungen bei Ihrer Immobilie, sparen Sie mit relativ wenig Aufwand effektiv Steuern und erhöhen Ihre Renditeerwartung. Was Ihre Möglichkeiten im Bereich der Abschreibung von Immobilien sind, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Es gibt verschiedene steuerliche Erleichterungen für vermietete Alt- und Neubauten, denkmalgeschützte Gebäude sowie Gewerbeobjekte. So können Vermieter Anschaffungskosten einer Immobilie als Abschreibung geltend machen. Hierbei gilt die lineare Abschreibung. Wie diese funktioniert, zeigen wir Ihnen weiter unten. Die degressive Abschreibung gilt hingegen bei Objekten, die vor dem Jahr 2006 errichten wurden. Auch auf diese Abschreibungsmethode gehen wir später genauer ein.

Jeder Abschreibung von Immobilien liegt eine fiktive Nutzungsdauer von 50 Jahren zugrunde. Nach dieser Zeit geht der Gesetzgeber davon aus, dass das Objekt den Wert verloren hat und somit abgenutzt ist. Jährlich lassen sich außerdem zwei Prozent der Anschaffungskosten steuerlich absetzen.

Hinweis: Sie nutzen Ihre Immobilie selbst? Dann ist die Abschreibung der Wohnung oder des Hauses nicht möglich. Sie können aber einige Dinge als Werbungskosten innerhalb der Steuererklärung geltend machen.

Wann darf eine Abschreibung für Immobilien erfolgen?

Immobilien müssen entweder vermietet oder zumindest wirtschaftlich genutzt werden, um eine steuerliche Abschreibung vollziehen zu dürfen. Hiermit soll der Wertverlust teilweise kompensiert werden.

Achtung: Ein Grundstück lässt sich im Gegensatz zu Gebäuden nicht abschreiben. Hier erfolgt nämlich keine Abnutzung.

Welche Abschreibungsmethoden für Immobilien gibt es?

Es gibt zwei Abschreibungsmöglichkeiten, welche wir Ihnen im Folgenden kurz vorstellen.

Lineare Abschreibung von Immobilien

Die lineare steuerliche Abschreibung von Immobilien meint eine Wertminderung des Objektes in gleichbleibenden Beträgen. Die Anschaffungs- sowie Herstellungskosten werden auf die Nutzungsdauer verteilt.

immobilien abschreibung

Grundlage für die lineare Abschreibung von Immobilien bildet § 7 EStG. Es gelten diese prozentualen Werte:

  • Objekte, die vor dem 1. Januar 1925 erbaut wurden, haben eine gesetzliche maximale Nutzungsdauer von 40 Jahren mit einer Abschreibung von 2,5 Prozent jährlich.
  • Immobilien, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut wurden, dürfen mit zwei Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden.

Achtung: Seit dem 1. Januar 2006 gilt für alle Neubauten ein einheitlicher linearer Abschreibungswert von zwei Prozent auf 50 Jahre.

Degressive Abschreibung von Immobilien

Bei der degressiven Abschreibung von Immobilien handelt es sich um eine bis Ende 2005 zugelassene Methode. Hierbei dürfen in den ersten Jahren nach der Anschaffung höhere Absätzungssätze pro Jahr angewendet werden. Diese Sätze fallen kontinuierlich mit zunehmender Nutzungsdauer.

Nach § 7 Absatz 5 Satz 1 Nr. 3 EStG darf eine degressive Abschreibung von Immobilien in den folgenden Fällen erfolgen:

Der Bauantrag oder Erwerb ist vor dem 1. Januar 1996 erfolgt:

  • vier Jahre zu je sieben Prozent
  • sechs Jahre zu je fünf Prozent
  • sechs Jahre zu je zwei Prozent
  • 24 Jahre zu je 1,25 Prozent
  • insgesamt gilt eine fiktive Nutzungsdauer von 40 Jahren

Der Bauantrag oder Erwerb erfolgte nach dem 31. Dezember 1995 und vor dem 1. Januar 2004:

  • acht Jahre zu je fünf Prozent
  • sechs Jahre zu je 2,50 Prozent
  • 36 Jahre zu je 1,25 Prozent
  • bei einer fiktive Nutzungsdauer von insgesamt 50 Jahren

Der Bauantrag oder Erwerb war nach dem 31. Dezember 2003:

  • zehn Jahre zu je vier Prozent
  • acht Jahre zu je 2,50 Prozent
  • 32 Jahre zu je 1,25 Prozent
  • insgesamt sind es hier 50 Jahre fiktive Nutzungsdauer

Hinweis: Besitzer denkmalgeschützter, vermieteter Gebäude genießen außerdem zusätzliche Steuervorteile. Diese gelten vor allem für die Herstellungskosten bei Modernisierungs- sowie Sanierungsmaßnahmen.

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