Gesetzliche Regelungen für eine Wohnungskündigung – Das müssen Sie beachten

Bei der Wohnungskündigung ist der Vermieter an klare Regeln gebunden. Um einen Mietvertrag zu beenden, müssen gute Gründe vorliegen, ansonsten ist die Kündigung einer Wohnung nicht zulässig. Was Sie dabei als Vermieter beachten müssen, zeigen wir Ihnen nachfolgend auf.

Eine Wohnung, die Sie auf unbefristete Zeit vermietet haben, kann nicht einfach wieder gekündigt werden. Der Gesetzgeber schützt dabei den Mieter und bewahrt ihn vor einer willkürlichen Kündigung. Entscheidend bei der Wohnungskündigung seitens des Vermieters ist ein sogenanntes berechtigtes Interesse. Das heißt, der Wohnungsvermieter kann nicht frei darüber entscheiden, wann und wie ein Mietverhältnis beendet wird. Die Voraussetzungen dafür sind in § 573 BGB für eine ordentliche Kündigung und in §§ 543, 569 BGB für eine fristlose Kündigung geregelt. Eine Wohnungskündigung ohne Grund ist gesetzwidrig.

Bei diesen Gründen ist eine Wohnungskündigung möglich

Eine ordentliche Kündigung vom Mietvertrag setzt beim Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Das heißt, der Vermieter muss einen sogenannten berechtigten Grund nachweisen, damit er dem Mieter kündigen kann.

Diese Gründe müssen vorliegen:

  • Wenn der Mieter seine vertraglichen Verbindlichkeiten grob fahrlässig verletzt hat.
    Dies liegt zum Beispiel bei einem Mietrückstand (mindestens einen Monat), bei wiederholten unpünktlichen Mietzahlung, erhöhte Verstöße gegen die Hausordnung sowie gegen das Tierhaltungsgesetz und einer Vernachlässigung der Mietsache vor.
  • Wenn der Eigenbedarf für den Vermieter selbst oder für Familienangehörige vorliegt.
    Der Vermieter kann Eigenbedarf anmelden, wenn der folgende Personenkreis die Wohnung nutzen möchte: er selbst, Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern, Kinder des nicht ehelichen Partners, Pflegepersonal. Hier finden Sie nähere Informationen, was Sie beim Kündigen der Wohnung wegen Eigenbedarf alles beachten müssen.
  • Die Kündigung aufgrund wirtschaftlicher Verwertbarkeit ist für den Vermieter nur dann gegeben, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses den Vermieter daran hindert, sein Eigentum wirtschaftlich zu vermarkten: Wenn die Immobilie aus finanziellen Gründen verkauft werden muss, grundlegende Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen oder ein Abriss des Gebäudes mit anschließendem Neubau entsteht. Des Weitern, wenn eine veränderte Wohnungsaufteilung gegeben ist oder ein Verkauf wegen Nutzungsänderung für gewerbliche Zwecke vorliegt.
  • Die Ausnahme bei der Wohnungskündigung ist die „Erleichterte Kündigung bei Einliegerwohnungen“. Hier muss der Vermieter kein berechtigtes Interesse vorweisen, wenn er das Mietverhältnis beenden möchte. Der Vermieter muss sich lediglich beim Kündigungsschreiben auf die „Erleichterte Kündigung“ berufen. In Anspruch nehmen können dies Vermieter, die in einem selbst bewohnten Gebäude eine Einliegerwohnung oder ein möbliertes Zimmer vermieten.

Form und Fristen der Kündigung eines fristlosen Mietvertrags

Um einen fristlosen Mietvertrag zu kündigen, muss sich der Vermieter an genau festgelegte Fristen und Formen halten:

Die Gründe für die Wohnungskündigung ohne Frist müssen im Kündigungsschreiben der Wohnung klar formuliert werden und das Schreiben muss schriftlich erfolgen. Die Kündigung muss von allen Beteiligten unterschrieben sein, die auch den Mietvertrag unterschrieben haben.

Hinweis: Die gesetzliche Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietvertrags. Je länger der Mietvertrag lief, dementsprechend verlängert sich die Kündigungsfrist für die Immobilie:

  • Mietvertragsdauer 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
  • Mietvertragsdauer 5 bis 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
  • Mietvertragsdauer länger als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist.

Im Mietvertrag können selbstverständlich auch andere Fristen ausgehandelt werden, die dann ebenfalls ihre Gültigkeit bei der Kündigung haben. Sie müssen jedoch bei Mietvertragsabschluss von beiden Vertragsseiten, Mieter und Vermieter, unterzeichnet worden sein.

Fristlose Wohnungskündigung bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen

Die Wohnung zu kündigen, ohne dass dabei Fristen eingehalten werden, ist möglich, allerdings nur, wenn schwerwiegende Vertragsverletzungen vom Mieter vorliegen. Diese Verfehlungen müssen derartig einschneidend sein, dass dem Vermieter eine Weiterführung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Zum Beispiel bei schwerer Beleidigung oder Bedrohung, dauerhafter Störung des Hausfriedens, baulicher Veränderungen der Wohnung, unwahrer Selbstauskunft, vertragswidrigem Gebrauch der Wohnung oder Zahlungsverzug.

Achtung: Bevor der Vermieter eine fristlose Kündigung aufgrund Vertragsverletzungen ausstellt, muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt werden.

Auch die fristlose Wohnungskündigung muss schriftlich erfolgen. Im Kündigungsschreiben müssen die Gründe dafür genau angegeben werden. Diese Abmahnung entfällt nur, wenn der Tatbestand der Bedrohung gegeben ist.

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