Wohnung vermieten – Steuer-Freigrenzen und weitere Infos für Vermieter

Wer eine Wohnung vermieten will, muss Steuern zahlen. Da führt kein Weg dran vorbei – außer man überschreitet gewisse Freigrenzen nicht. Welche steuerrechtlichen Regelungen Vermieter kennen sollten, um gegebenenfalls Steuern sparen zu können, erfahren Sie in diesem Artikel.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören nach § 21 Einkommenssteuergesetz (EStG) zu den verschiedenen Einkunftsarten, die in Verbindung mit § 2 Abs. 1 EStG der Einkommenssteuer unterliegen. Zu den Mieteinnahmen zählen alle Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie, einer Wohnung in der selbst genutzten Immobilie, der Untervermietung eines Zimmers oder eines Teils der Immobilie sowie aus der Verpachtung unbebauter Grundstücke.

Wohnung vermieten – wann Steuer zahlen?

Grundsätzlich muss jede natürliche Person, die eine Wohnung vermieten will, Steuern zahlen. Die Steuerpflicht besteht zunächst unabhängig von der Art der Immobilie und der Höhe der Mieteinnahmen. Daraus folgt: Wenn Sie eine möblierte Wohnung vermieten fallen Steuern an, ebenso wie bei der Vermietung eines Einfamilienhauses oder eines einzelnen Zimmers an einen Untermieter.

Wenn Sie zum Beispiel gerade den Hausbau planen, lohnt es sich über den Einbau einer geschlossenen Einliegerwohnung nachzudenken. Wenn Sie die Einliegerwohnung vermieten, fallen zwar Steuern an, Sie können aber nicht nur von der passiven Einnahmenquelle profitieren, sondern auch anfallende Kosten von der Steuer absetzen. Das gilt beispielsweise für die einige Punkte bei der Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung.

Ob die normale Besteuerung angesetzt wird, entscheiden weitere Faktoren – etwa, ob es sich um die Vermietung einer Ferienwohnung handelt oder, ob die Einnahmen eine gewisse Obergrenze überschreiten. Sonderregelungen gelten weiterhin für die Vermietung an Angehörige oder Unternehmer sowie bei Leerstand.

Wohnung vermieten – Steuer-Freigrenzen für die Mieteinnahmen

Während theoretisch Steuern auf alle Mieteinnahmen zu zahlen sind, müssen Sie diese nur leisten, wenn die gesetzlichen Freigrenzen überschritten werden. Für die teilweise vermietete Wohnung fällt Steuer ab 520 Euro pro Jahr an. Bei der dauerhaften Vermietung sind 410 Euro jährlich steuerfrei. Das bedeutet: Überschreiten die Mieteinnahmen, abzüglich der Werbungskosten und gegebenenfalls des Härteausgleichs, diese Grenzen, werden Steuern fällig. Wann Mieteinnahmen steuerfrei sind, erläutern wir hier näher.

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Neben dieser Freigrenze gibt es noch den Grundfreibetrag. Er bezieht sich jedoch auf alle Einkünfte – auch jene aus Kapitalvermögen, nicht selbstständiger Arbeit oder sonstigen Einnahmequellen. Der Grundfreibetrag beträgt für 2018 9.000 Euro für Alleinstehende und 18.000 Euro für zusammen veranlagte Ehepaare.

Wohnung vermieten und Steuer sparen

Wenn Sie eine Wohnung vermieten und die Steuer berechnen wollen, sollten Sie genau Buch führen. Denn viele Ausgaben, die mit der Vermietung und Verpachtung verbunden sind, können von der Steuer abgesetzt werden. Diese sind – zusammen mit den Einkünften – in der Anlage V anzugeben. In erster Linie können Sie Werbungs- sowie Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten von der Steuer absetzen. Je nach Art der Kosten werden diese im Jahr der Entstehung vollständig abgesetzt oder über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben. Hierzu gilt:

  • Werbungskosten (in der Regel laufende Kosten für die Erhaltung und Instandsetzung der Immobilie) werden sofort und vollständig abgesetzt.
  • Anschaffungs- und Herstellungskosten (meist einmalige Ausgaben) werden als Abschreibung für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
  • Fallen innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie Werbungs- oder Renovierungskosten an, die mehr als 15 % des Gebäudewertes ausmachen und damit eine Verbesserung der Immobilie darstellen, werden sie zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten gerechnet und entsprechend abgeschrieben.
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