Vermietung und Verpachtung: Einnahmen richtig versteuern

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommenssteuer. Wir von Vermietet.de informieren Sie kurz und knapp darüber, wie Sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung richtig versteuern und was dabei zu beachten ist.

Mieteinnahmen sind gemäß § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von „unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen.“ Letzteres betrifft zum Beispiel Erbbaurechte und Mineralgewinnungsrecht. Sollten Sie also in derlei Form Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung beziehen, müssen Sie diese gemäß des EStG versteuern. Genauer nach § 1 EStG: Die Steuerpflicht für Einkünfte gilt für alle natürlichen Personen, die im Inland ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt haben. Die Einkünfte sind in der jährlichen Steuererklärung unter der Anlage V „Vermietung und Verpachtung“ aufzuführen.

Achtung: Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung werden die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung einer Auslandsimmobilie nur in dem Land besteuert, in dem sich die Immobilie befindet.
Aber: Positive Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung im Ausland wirken sich auf den inländischen Steuersatz aus – im Zuge des positiven Progressionsvorbehalts.

Ab wann müssen die Mieteinnahmen versteuert werden?

Als Steuerpflichtiger können Sie einen Grundfreibetrag bei der Steuererklärung geltend machen, der für das Jahr 2018 9.000 Euro für Ledige und 18.000 Euro für Ehepaare bei gemeinsamer Veranlagung beträgt. Sie können also grundsätzlich bis zu dieser Grenze Einnahmen erzielen – auch aus Vermietung und Verpachtung – ohne, dass diese besteuert werden.

Zusätzlich kann für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Freibetrag für Kinder genutzt werden, sofern Kinder im Haushalt des Steuerpflichtigen leben. Weiterhin gilt: haben die Vermietung und Verpachtung im ganzen Jahr weniger als 520 Euro eingebracht, bleiben die Einnahmen steuerfrei. Aber Vorsicht: Dies ist kein Freibetrag. Überschreiten die Einnahmen die 520 Euro, wird nicht nur der Betrag darüber versteuert, sondern alles.

Vermietung und Verpachtung: Einnahmen richtig berechnen

Als Vermieter oder Verpächter haben Sie die Möglichkeit, diverse Kosten als Anschaffungs-, Herstellungs- oder Werbungskosten in der Steuererklärung abzusetzen. Berücksichtigen Sie daher auch die Ausgaben für die Vermietung und Verpachtung bei der Berechnung der Mieteinnahmen. Typische Ausgaben sind Kosten für Baumaßnahmen, Abrissarbeiten, Sanierungen, für den Erhalt der Mietsache (z. B. neue Türen und Fenster), Finanzierungskosten für Kreditzinsen und Nebenkosten. Nähere Informationen erhalten Sie in unserem Artikel zum Rechner für Mieteinnahmen.

Mieteinnahmen werden nach dem Zuflussprinzip versteuert, also in dem Jahr, in dem die Zahlung erfolgt ist. Verzeichnen Sie einen Mietrückstand für das Jahr der Steuererklärung, so mindert dieser die Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung. Ausgenommen sind Mietzahlungen, die bis zu zehn Tage nach Beendigung des Kalenderjahres zufließen.

einkünfte aus vermietung und verpachtung

Achtung: Sofern Sie den Zahlungsverzug des Mieters über einen längeren Zeitraum akzeptieren und keine Maßnahmen gegen den Mietrückstand einleiten, geht das Finanzamt davon aus, dass die Absicht zur Erzielung von Mieteinnahmen entfallen ist. Damit können Sie auch keine Werbungskosten in der Steuererklärung in der Anlage „Vermietung und Verpachtung“ angeben.

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