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Februar 19, 2019 | 5 Min Lesezeit

Mieteinnahmen-Rechner – Miete richtig kalkulieren

Ist die veranschlagte Miete ausreichend, um alle Ausgaben zu decken? Was bleibt von den Mieteinnahmen dann übrig? Wie berechnet man die Mieteinnahmen für die Steuererklärung? Wir von Vermietet.de helfen Dir, die Mieteinnahmen mit einem Rechner korrekt zu kalkulieren.

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Ist die veranschlagte Miete ausreichend, um alle Ausgaben zu decken? Was bleibt von den Mieteinnahmen dann übrig? Wie berechnet man die Mieteinnahmen für die Steuererklärung? Wir von Vermietet.de helfen Dir, die Mieteinnahmen mit einem Rechner korrekt zu kalkulieren.

Als Vermieter sind zwei Fragen in Bezug auf eine Vermietung enorm wichtig:

  • Wie viel Miete darf ich für eine Wohnung verlangen?
  • Um wie viel darf die Miete bei einer Neuvermietung erhöht werden?

Sinnvoll ist es in jedem Fall, dass Du die Mieteinnahmen mit einem Rechner kalkulierst und den Mietpreis nicht „nach Gefühl“ festlegst. Je nach Region und Stadt musst Du Dich ohnehin an die Mietpreisbremse und deren gesetzliche Regelungen halten. Unabhängig davon ist es dennoch ratsam, einen Mietpreis möglichst realistisch zu kalkulieren. So gehst Du sicher, dass

  • Du langfristige Mieter findest,
  • lange Leerstandszeiten vermeidest,
  • die Betriebskosten realistisch sind und Du später keine hohe Rückzahlung an den Mieter leisten musst und
  • keine (hohen) Verluste bezüglich der Rendite machst.

Nimm den Mietspiegel zur Hilfe

Wie berechnen sich die Mieteinnahmen mithilfe eines Rechners? Der optimale Mietpreis ist abhängig von Lage und Mietobjekt (Größe, Baujahr, Ausstattung, Besonderheiten, Energieeffizienz, etc.). Der örtliche Mietspiegel gibt detaillierte Auskunft über die aktuellen Mietpreise, die andere Vermieter der Stadt für ähnlichen Wohnraum veranschlagen. Liste zudem alle Zu- und Abschläge für das Mietobjekt auf und berechne so den durchschnittlichen Mietpreis pro Quadratmeter.

Achtung: Wenn Du die Mieteinnahmen berechnest, musst Du die Kappungsgrenze von 20 Prozent (in einigen Gemeinden 15 Prozent) für einen Zeitraum von drei Jahren berücksichtigen. Innerhalb dieser Zeit darfst Du die Miete nur um maximal ein Fünftel erhöhen. Gilt die Mietpreisbremse, darfst maximal 10 Prozent auf die örtliche Durchschnittsmiete aufschlagen.

Zur Kaltmiete musst Du nun noch die Betriebskosten hinzurechnen. Abgaben wie Grundsteuer, Müllabfuhr und ähnliches kannst Du bei den zuständigen Ämtern erfragen. Durchschnittswerte über Wasserverbrauch, Abwasser oder Hausmeister und Gartenpflege kannst Du bei den Versorgern und Dienstleistern erfragen.

Wie viel Rendite bleibt übrig?

Sind alle Mieteinnahmen mit dem Rechner kalkuliert, stellt sich oft die Frage: Was bleibt davon übrig? Wenn Du wissen möchtest, wie viel Rendite zu erwirtschaften ist, ziehe von der Jahresbruttomiete die nicht umlagefähigen Betriebskosten, Instandhaltungsrücklagen und sonstige Rücklagen sowie die nicht umlagefähigen Verwaltungskosten für das Mietobjekt ab. Dadurch erhältst Du Deine Jahresnettomieteinnahmen, die Du wiederum durch den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten dividierst und mit 100 multiplizierst. Dann erhältst Du die Nettomietrendite für Dein Mietobjekt.

Glühbirne

Hinweis: Nutze doch einfach unsere Immobilienverwaltungssoftware und sieh auf einem Blick, welche Einnahmen und Ausgaben Du mit Deinen Mietobjekten hast und wie hoch Deine aktuelle und zukünftige Rendite ist.

Mieteinnahmen-Rechner für Steuer nutzen – was ist absetzbar?

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer, sofern die Mieteinnahmen den Freibetrag von 520 Euro zuzüglich zum steuerlichen Grundfreibetrag von 9.000 Euro für Ledige und 18.000 Euro für Ehepaare bei gemeinsamer Veranlagung (Freibetrag für das Jahr 2018) überschreiten.

Wenn Du einen Mieteinnahmen-Rechner für die Steuer benutzt, solltest Du eventuelle Mietrückstände kontrollieren. Bei der Versteuerung von Mieteinnahmen gilt das Zufluss- bzw. Abflussprinzip. Einnahmen werden im Jahr des Zuflusses versteuert. Ziehe also eventuelle Mietrückstände ab.

Darüber hinaus kannst Du verschiedene Ausgaben als Anschaffungs-, Herstellungs- oder Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen und damit Deine Steuerlast mindern. Das sind etwa Kostenpunkte wie die Grundsteuer, Zinsen für Finanzierungen, Maklergebühren, Verwaltungsgebühren, Nebenkosten, Kosten für Sanierungen und Beiträge für Versicherungen.

Autoreninfo

Martina Arnold
Martina Arnold
Martina war lange für eine Hausverwaltung tätig und hat ihr Wissen mitgenommen, um nun selbst und ihre eigenen Objekte zu verwalten. Ihre Erfahrungen und ihr Wissen teilt sie gerne mit uns.

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