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Räumungsklage wegen Eigenbedarf: Was müssen Vermieter beachten?

Die Eigenbedarfskündigung sorgt im deutschen Mietrecht immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern – und endet nicht selten mit einer Räumungsklage bei Eigenbedarf. Was rechtlich zu beachten ist und wie man korrekt vorgeht, erläutert dieser Artikel.

Räumungsklage bei Eigenbedarf: Was ist das genau?

Sie möchten eine vermietete Immobilie für eigene Wohnzwecke nutzen? Dann bleibt in der Regel nur die Eigenbedarfskündigung. Ist Ihre Kündigung ordnungs- und fristgemäß beim Mieter eingegangen und er hat keinen Widerspruch eingelegt, verlässt die Wohnung aber zum entsprechenden Termin nicht, bleibt nur die Räumungsklage bei Eigenbedarf. Dadurch erwirkt der Vermieter gerichtlich einen Räumungstitel, mit dem er den Mieter zwangsräumen lassen kann.

Die Räumungsklage bei Eigenbedarf ist an gewisse rechtliche Rahmenbedingungen geknüpft, unter anderem weil Mieter in Deutschland einen hohen Rechtsschutz genießen, um sie vor Missbrauch zu schützen.

Wann kann man eine Räumungsklage bei Eigenbedarf anstreben?

Grundsätzlich können Vermieter eine Räumungsklage wegen Eigenbedarf durchsetzen, wenn ihre Kündigung auf Eigenbedarf ordnungsgemäß erfolgt ist, der Mieter aber nicht auszieht. Dies gilt auch, wenn der Mieter Widerspruch eingelegt hat, dieser aber nicht begründet bzw. wirksam ist.

Damit eine Eigenbedarfskündigung bestand hat, muss der Vermieter verschiedene formale Punkte berücksichtigen – unter anderem die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richtet sowie die Sperrfrist bei Eigenbedarf, die unter anderem einsetzt, wenn eine Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. In diesem Falle darf der neue Eigentümer die Wohnung erst nach Ablauf von drei Jahren nach dem Grundbucheintrag des neuen Eigentümers Eigenbedarf anmelden.

Achtung: Der Vermieter darf die Räumung der Wohnung nie ohne Gerichtstitel vornehmen oder anordnen. In diesem Fall würde er sich, obwohl er bei einer Räumungsklage auf Eigenbedarf recht bekäme, strafbar machen – beispielsweise wegen Hausfriedensbruch oder Nötigung. Der Weg über das Gericht ist für Vermieter die einzige Chance, die Wohnung legal zu räumen.

Zusätzlich zu den Kündigungsfristen muss der Vermieter eine sogenannte Nachfrist setzen, wenn der Mieter nicht zum angegebenen Zeitpunkt auszieht. Verstreicht auch diese Frist, kann der Vermieter die Räumungsklage bei Eigenbedarf einreichen.

Klage auf Eigenbedarf vorbereiten

Ebenso wie beim vorangegangenen Kündigungsschreiben muss der Vermieter auch bei dem Antrag auf Räumungsklage sehr sorgfältig sein. Formale Fehler können sich negativ auf die Klage auswirken. Das gilt zum Beispiel im Zusammenhang mit den Mietern der Mietsache: Lassen Sie die Klage nur gegen einen Mieter aufsetzen, würde sich der Räumungstitel zum Beispiel nicht gegen Untermieter richten. Zwar endet für sie auch das Mietverhältnis mit der Eigenbedarfskündigung. Sie müssten jedoch nun einen weiteren Räumungstitel erwirken. Die Räumungsklage sollte sich daher gegen alle Bewohner der Mietwohnung richten.

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Den Antrag auf Räumungsklage bei Eigenbedarf reichen Sie beim zuständigen Amtsgericht ein, dort, wo sich der Zuständigkeitsbereich für die Immobilie befindet. Natürlich kann auch ein Anwalt mit der Klage beauftragt werden. Dieser wird aber für das Verfahren vor Gericht nicht benötigt.

Im Übrigen können Sie die Kündigung wegen Eigenbedarf als Muster bei Vermietet.de downloaden. Die Immobilien-Verwaltungs-Software bietet unkomplizierte, schnelle Abhilfe bei den täglichen Aufgaben eines Eigentümers beziehungsweise Vermieters. Zudem stehen rechtskonforme Muster, wie die Eigenbedarfskündigung, zur individuellen Bearbeitung zur Verfügung.

Wann erfolgt die Räumung wegen Eigenbedarf?

Ist der Antrag beim Amtsgericht eingereicht, muss der Vermieter zunächst einen Gerichtskostenvorschuss zahlen. Anschließend wird die Klageschrift dem Mieter zugestellt, der wiederum Zeit für einen Widerspruch hat. Legt er diesen nicht ein, sprechen die Gerichte in der Regel ein Urteil mit einem Räumungstitel aus. Dieser wird vier Wochen nach der Urteilssprechung wirksam. Dann kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher beauftragen, der die Wohnung räumen lässt. Aber auch hier muss eine Frist berücksichtigt werden, in der der Mieter die Wohnung aus freien Stücken verlassen kann.

Sofern der Mieter aber gegen die Klage Widerspruch erhebt, wird das Problem in einer Gerichtsverhandlung entschieden. Die Dauer kann je nach Verfahren und Terminplan der Gerichte unterschiedlich lang sein. Nach einem gerichtlichen Urteil bleiben die Fristen jedoch gleich wie im Fall ohne Widerspruch des Mieters.

Dauer der Räumungsklage sehr unterschiedlich

Im Idealfall erfolgt, bei Nicht-Reaktion des Mieters auf die Klage, ein Versäumnisurteil innerhalb von vier Wochen. Das Urteil könnte dann bereits nach zwei Monaten vorliegen. In der Regel dauern die Verfahren einer Räumungsklage jedoch weitaus länger – meist sechs bis zwölf Monate. Denn nicht selten müssen Zeugen befragt, Sachgutachten erstellt und Beweise aufgenommen werden. So könnte eine Räumungsklage bei Eigenbedarf schon mal zwei Jahre dauern.

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