Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter Fristen und Termine beachten, ansonsten können seine Rechte unwirksam werden. Wir klären Dich in diesem Artikel darüber auf, welche Kündigungsfristen bei Eigenbedarf eingehalten werden müssen.
Welche Kündigungsfristen sind bei Eigenbedarf zu beachten?
Hinweis: Eigenbedarfskündigung – Diese Fristen musst Du einhalten:
- Mietdauer weniger als fünf Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer fünf bis acht Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer länger als acht Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
Beim Wegfall des Eigenbedarfs vor der Kündigungsfrist hat der Bundesgerichtshof (VIII ZR 339/04) entschieden, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Mieter darüber in Kenntnis zu setzen. Nach dem Ablauf der Kündigungsfrist besteht jedoch für den Vermieter keine Mitteilungspflicht mehr.
Denke daran, dass es eine Sperrfrist bei Eigenbedarf gibt, die je nach Bundesland und Ort unterschiedlich lang sein kann. Laut Gesetzgeber sind es aber mindestens drei Jahre. Die Kündigungssperrfristen betreffen nur umgewandelten Wohnraum, d. h. während der Mietzeit wird der Wohnraum in Eigentumswohnungen umgewandelt.
Nicht nur Kündigungsfristen bei Eigenbedarf sind zu beachten, sondern auch Gründe
Die Eigenbedarfskündigung ist nur zulässig, wenn triftige Gründe vorliegen. Zum Beispiel, wenn der Vermieter den Wohnraum für sich selbst benötigt, das trifft auch auf Familienangehörige des Mieters oder Personen zu, die zu seinem Haushalt gehören. Der Gesetzgeber definiert dabei Kinder oder Enkel, Eltern oder Großeltern. Ebenfalls zum Haushalt gehören etwaige Kinder eines Partners sowie Pflegekräfte für Familienangehörige.
Der Vermieter muss laut § 573 Abs. 3 BGB die genauen Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben explizit darlegen. Fehlen diese, ist die Kündigung formell unwirksam. In diesem Fall hat der Vermieter jedoch die Möglichkeit, die Kündigung erneut zu formulieren und dem Mieter zuzustellen.
Auch diesmal muss der Vermieter das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag des Monats dem Mieter zustellen, damit das Mietverhältnis am Ende des übernächsten Monats fristgemäß ausläuft.
Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf lediglich vor, um das Mietverhältnis auf diese Weise „einfach“ zu beenden, stehen dem Mieter eventuell Schadensansprüche, z. B. für die teureren Mietkosten in der neuen Wohnung, zu. Auch eine Kündigung lediglich auf Verdacht, weil Eigenbedarf für den Vermieter eventuell entstehen könnte, ist unwirksam.
Der richtige Zeitpunkt ist alles
Denke als Vermieter daran, dass Du nicht nur eine Kündigunsfrist bei Eigenbedarf einhalten musst, ein entscheidender Faktor ist der auch Zeitpunkt, seit wann Du vom Eigenbedarf weißt.
Es gilt der Mieterschutz bei Eigenbedarf: Wenn der Vermieter bereits vor dem Zeitpunkt der Vermietung – d. h. vor Vertragsabschluss – vom Eigenbedarf weiß und er den Mieter nicht darüber informiert, kann er nicht mehr wegen Eigenbedarf kündigen. Dieses Recht erlischt.
Allerdings können Vermieter nicht auf Jahre hinaus einschätzen, ob sich einmal Eigenbedarf ergeben könnte. Eine langfristige Planung ist praktisch nicht möglich. In diesem Fall gibt es eine fünfjährige Kündigungsfrist bei Eigenbedarf.
Denke als Vermieter daran, dass jede Kündigung des Mietverhältnisses schriftlich erfolgen muss. Lege im Kündigungsschreiben dar, warum Du und für welche Personen Du Eigenbedarf benötigst. Möchtest Du eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, so findest Du auf Vermietet.de das passende Muster.
Kündigungsfrist bei Eigenbedarf und die Widerspruchsfrist des Mieters
Laut BGH gibt es begründete Einwände seitens des Mieters, die gegen die Beendigung des Mietverhältnisses sprechen. Es handelt sich um Härtefallregelungen zum Beispiel wegen des Alters, wegen einer Erkrankung oder etwa einer Schwangerschaft.
Selbstverständlich muss auch der Mieter im Falle eines Widerspruchs gegen die Eigenbedarfskündigung bestimmte Fristen einhalten. Das gesetzlich festgelegte Widerspruchsrecht nach Paragraph 574 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) besagt, dass der Mieter spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses seinen Widerspruch gegen die Kündigung schriftlich darlegen muss.
Weigert sich der Mieter, die Wohnung zum entsprechend festgelegten Zeitpunkt zu räumen, hat der Vermieter die Möglichkeit eine Räumungsklage zum Eigenbedarf anzustreben. Kommt es nicht zu einer einvernehmlichen Einigung zwischen Vermieter und Mieter, darf der Vermieter auf keinen Fall die Räumung selbst durchführen.
