Steuerfreie Mieteinnahmen: der Traum eines jeden Vermieters, in der Realität jedoch leider fast unmöglich. Denn Mieteinnahmen unterliegen wie andere Einkünfte dem Einkommensteuergesetz (EStG) und müssen somit regulär versteuert werden. Wie Du als Vermieter Deine Steuern aus Mieteinnahmen möglichst gering halten kannst und wann in welcher Höhe Steuern anfallen, erfährst Du im Folgenden.
Mieteinnahmen – wie werden sie versteuert?
Die Zahl der Vermieter steigt: 9,3 Prozent aller Haushalte erwirtschaftet mittlerweile Einkünfte aus Mieteinnahmen. Sage und schreibe 750.000 Haushalte mehr als noch im Jahr 2000*. Kein Wunder – niedrige Zinsen, eine steigende Nachfrage nach Wohnungen und die gute Konjunktur sind gute Argumente für Investitionen in Immobilien. Dementsprechend gewinnt das Thema Mieteinnahmen und Versteuerung an Relevanz für viele neue Vermieter. Doch wie werden Mieteinnahmen versteuert und welche Möglichkeiten gibt es diesbezüglich, Steuern zu sparen?
Mieteinnahmen fallen unter Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im EStG und müssen in der Steuererklärung in der Anlage V unter „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden. Dabei existiert kein individueller Steuersatz auf Mieteinnahmen – wie zum Beispiel bei der Mehrwertsteuer auf Lebensmittel, Bücher oder Luxusartikel. Du zahlst hier exakt den gleichen Steuersatz, den Du auch auf Deine anderen Einkünfte zahlst. Im besten Fall sind das in Deutschland 14 Prozent, denn da liegt der niedrigste Einkommensteuersatz. Im für Dich ungünstigsten Fall zahlst Du bis zu 42 Prozent – das ist der maximal mögliche Spitzensteuersatz. Welcher Steuersatz für Dich gilt, hängt also von der Höhe Deines Einkommens ab.
Achtung: Zur Berechnung des prozentualen Steuersatzes werden ALLE Einkünfte in Summe gerechnet. Dazu zählen neben den Einkünften aus Mieteinnahmen auch Arbeitsgehälter, Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit, sonstige Bezüge, Rentenbezüge und andere Kapitalerträge.
Steuersatz gering halten – so geht’s
Klar, wenn Du bereits mit deinen anderen Einnahmen den Spitzensteuersatz belegst, ist an der Höhe des Steuersatzes aus allen Einkünften in Summe nicht mehr viel zu machen. Verdienst du aber eher geringfügig oder mittelmäßig, bestehen Möglichkeiten, den Steuersatz möglichst gering zu halten. Dazu müssen auch deine Einnahmen möglichst gering ausfallen.
Wie geht’s?
- Ziehe im Vorfeld von Deinen Mieteinnahmen (also der Kaltmiete und den Nebenkosten) Deine Werbungskosten und sonstigen Kosten (zum Beispiel Abschreibungen) ab.
- Setze mögliche Kosten rund um die Vermietung oder den Erhalt der Immobilie ab.
- Setze alle möglichen Renovierungs- und Sanierungskosten ab.
Wichtig: Alle anfallenden Kosten, die zur Minderung Deines Steuersatzes beitragen, müssen zwingend unbar gezahlt werden. Und die Belege solltest Du sorgsam verwahren. Denn Du brauchst schriftliche Belege zur Vorlage beim Finanzamt. Bar gezahlte Ausgaben werden nicht akzeptiert.
Wann zahlst Du den geringst möglichen Steuersatz auf deine Mieteinnahmen?
Es gibt eine Möglichkeit, Steuern auf Mieteinnahmen komplett zu vermeiden: wenn diese unter dem persönlichen Grundfreibetrag von 9.000 Euro für Alleinstehende und unter 18.000 Euro für verheiratete Paare liegen. Dann zahlst Du keine Steuern auf deine Mieteinnahmen. Liegen deine Einkünfte insgesamt nur knapp darüber, musst Du zwar Steuern bezahlen, diese fallen dann aber entsprechend gering aus. Als Faustregel gilt: Umso höher Dein Einkommen insgesamt ist, umso höher ist auch Dein Steuersatz.
Du erhältst nicht alle Dir zustehenden Mieteinnahmen? Hier erhältst du Tipps zum Mietrückstand.
Quelle: https://www.zeit.de/wirtschaft/2019-06/wohnungsmarkt-privateigentuemer-immobilienkonzerne-mietpreise
