Erwerb & Vermietung
Februar 22, 2022 von Yvonne yvonne.haeusler@scout24.com

Zwischenablesung nach Mieterwechsel – Rechte und Pflichten für Vermieter

Ein Mieterwechsel fällt nur selten in denselben Zeitraum wie die Betriebskostenabrechnung. Daher sind Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet, beim Auszug eines Mieters eine Zwischenablesung des Wärme- und Wasserverbrauchs durchzuführen. Was es dabei zu beachten gibt und wer die Kosten trägt, erfährst Du hier.

 

Die Heizkostenverordnung macht die Zwischenablesung zur Pflicht

Bei einem Mieterwechsel während einer Abrechnungsperiode müssen die Betriebskosten auf den alten und neuen Mieter aufgeteilt werden. Insbesondere die verbrauchsabhängigen Betriebskosten müssen daher beim Auszug des alten Mieters festgehalten werden, damit sie in der jährlichen Betriebskostenabrechnung entsprechend verrechnet werden können.

Die Pflicht zur Zwischenablesung ergibt sich aus § 9b der Heizkostenverordnung (HKVO). Hier heißt es wörtlich:

 

Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten

Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV

9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel

(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.

(2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.

(3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen.

(4) Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen bleiben unberührt.

 

Die Pflicht zur Zwischenablesung gilt allein für den Gebäudeeigentümer beziehungsweise den Vermieter oder Verwalter. Eine Ablesung durch den Mieter ist nicht vorgesehen. Der Eigentümer kann die Zwischenablesung selbst durchführen, einen Dritten bevollmächtigen oder den Abrechnungsdienstleister damit beauftragen.

Moderne Wärme- und Wasserzähler sind durch die digitalen Anzeigen auch von Laien fehlerfrei ablesbar, sodass es nur noch selten nötig ist, den Dienstleister damit zu beauftragen. Das spart nicht nur Kosten, sondern auch Zeit.

Für die Verbrauchserfassung werden die Heizkostenverteiler oder Wärmezähler in der Wohnung abgelesen, ebenso die Warm-Kaltwasserzähler, die sich meist in Küche oder Badezimmer befinden.

Eine Ausnahme bildet zum Beispiel ein Verdunstungs-Heizkostenverteiler, da eine Ablesung hier zu ungenau wäre. In manchen Fällen ist auch im Mietvertrag eine andere Abrechnung vereinbart. In diesen Fällen erfolgt die Verbrauchstrennung auf die gleiche Weise wie bei den Grundkosten.

 

Zwischenablesung sollte möglichst zeitnah erfolgen

Um eine möglichst korrekte Abrechnung zu gewährleisten, sollte die Zwischenablesung so schnell wie möglich nach dem Ende des Mietvertrages erfolgen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter bereits vorher ausgezogen ist und die Wohnung leer steht.

Insbesondere in der kalten Jahreszeit kann es vorkommen, dass die Heizung für den Frostschutz heizt. Dieser Verbrauch wird weiterhin dem alten Mieter angerechnet.

Wird die Wohnung jedoch schon vor Mietvertragsende dem neuen Mieter überlassen, zum Beispiel um Renovierungen vorzunehmen, sollte die Ablesung schon früher passieren. Denn dann trägt bereits der neue Mieter die Verbrauchskosten.

 

 

Zählerstände bei Zwischenablesung im Vermietet.de Konto hinterlegen

Damit Du auch bei einem Mieterwechsel Deine Betriebskostenabrechnungen schnell und fehlerfrei erledigen kannst, kannst Du die Zählerstände bei der Zwischenablesung bequem in Deinem Vermietet.de Konto eingeben. Wähle dazu einfach das richtige Objekt aus und klicke in der Navigation auf Zählerstände. Dort kannst Du entweder die Zählerstände aktualisieren oder neue hinzufügen. Die Daten werden anschließend in Deine Betriebskostenabrechnung für das Objekt übertragen.

Tipp: Die meisten Energieanbieter bieten eine Online-Maske auf deren Webseite, um die Zählerstände zu übermitteln. Hier werden die Daten automatisch auf Plausibilität geprüft.

 

Verteilung der Wärme- und Wassergrundkosten beim Mieterwechsel

Je nachdem welcher Verteilerschlüssel für die Heizkostenabrechnung zugrunde gelegt wird, gelten 30 bis 50 Prozent der Kosten als verbrauchsabhängige Grundkosten. Diese können zeitanteilig, also 1/12 der Kosten pro Monat, abgerechnet werden. In der Regel werden sie jedoch nach Gradtagzahlen aufgeteilt. Dabei wird jeden Tag ein bestimmter Promilleanteil am gesamten Heizbedarf des Jahres zugeordnet. So wird dem geringeren Verbrauch in den Sommermonaten Rechnung getragen. 

Im Gegensatz dazu werden Warmwasser-Grundkosten immer zeitanteilig verrechnet. Denn diese Werte hängen nicht von der Jahreszeit oder den Außentemperaturen ab.

 

Kosten für die Zwischenablesung sind keine Betriebskosten

Gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung sind nur laufend anfallende Kosten als Betriebskosten definiert. Somit zählen die Kosten, die für die Zwischenablesung beim Mieterwechsel einmalig entstehen, als Verwaltungskosten und dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden (vgl. (BGH, Urt. v. 14.11.2007, AZ: VIII ZR 19/07).

Es besteht zwar die Möglichkeit, im Mietvertrag die Kostenübernahme durch den Mieter aufzunehmen. Da die Ablesung jedoch nicht zwingend durch einen externen Dienstleister vorgenommen werden muss, entstehen auch nur selten extra Kosten dafür.

 

Mieter haben kein Recht auf eine Zwischenabrechnung der Betriebskosten

Oft verlangen Mieter beim Auszug eine Zwischenabrechnung vom Vermieter. Eine solche Zwischenabrechnung ist jedoch weder verpflichtend noch sinnvoll. Die Heizkostenverordnung sieht derzeit nur eine jährliche Abrechnung vor. Der Eigentümer hat dafür bis zu einem Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode Zeit. 

Um die Heizkostenabrechnung zu erstellen, benötigt der Messdienstleister nicht nur die Verbrauchswerte des einen Mieters, sondern auch die Werte des gesamten Gebäudes. Eine Zwischenabrechnung der Heizkosten wäre somit viel zu aufwändig und teuer.

Darüber hinaus ist es sinnvoll, die Heizkostenabrechnung gemeinsam mit der Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Schließlich fallen nicht nur Heiz- und Wasserkosten an, sondern es werden noch wesentlich mehr Kosten jährlich auf den Mieter umgelegt. Dies ist jedoch ebenso erst zum Ende der Abrechnungsperiode möglich, da erst dann sämtliche Kosten vorliegen.

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