Kündigung bei Zahlungsverzug: Die Gesamt-Mietschulden zählen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, für die fristlose Kündigung des Mietvertrags sind nicht monatliche Teilbeträge, sondern die Gesamthöhe der Schulden entscheidend.

 

Bei Zahlungsverzug besteht die Möglichkeit, den Mieter fristlos zu kündigen. Viele Vermieter halten sich an die Faustregel, dass nach zwei nicht gezahlten Monatsmieten die fristlose Kündigung erfolgt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu nun ein Urteil gesprochen. Alleine die Gesamthöhe der geschuldeten Teilbeträge ist entscheidend, um die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug auszusprechen.  

Mieterin gerät zweimal in Verzug und erhält die fristlose Kündigung

Anlass für das Urteil war folgender Fall: Die Mieterin einer Wohnung in Berlin war im Monat Februar mit 839 Euro in Verzug. Der Betrag setzte sich zusammen aus einer Restmietschuld für den Januar von 135 Euro sowie 704 Euro Gesamtmiete für den Februar. Die Vermieterin hatte aufgrund dieser Mietschuld die fristlose Kündigung, hilfsweise die fristgerechte Kündigung, ausgesprochen.

 

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg gab der Vermieterin recht. Die Richter begründeten ihr Urteil damit, dass die Mieterin zum Zeitpunkt der Kündigung zwei Monate lang in Verzug geraten war. Der Betrag übersteige in einem „nicht unerheblichen Teil“ die Miete für einen Monat. Deswegen erklärten die Richter die fristlose Kündigung für gerechtfertigt und das Mietverhältnis für beendet.

Landgericht Berlin hebt die Kündigung auf

Der Fall ging in die nächste Instanz ans Landgericht Berlin. Dort hatten die Richter eine andere Auffassung davon, was ein „erheblicher Teil“ der Miete sei. Sie argumentierten, in dem vorliegenden Fall betrage der Mietrückstand für den Monat Januar nur 19 Prozent der Gesamtmiete. Erst wenn der Rückstand die Hälfte der Monatsmiete übersteige, sei die Schuld „erheblich“ und damit die Kündigung gerechtfertigt. Die Mieterin dürfe also in ihrer Wohnung bleiben.

BGH bestätigt Kündigung: Der Gesamtrückstand ist maßgeblich

Nachdem nun zwei unterschiedliche Auffassungen vorlagen, waren die Richter beim Bundesgerichtshof gefragt. Die höchsten Zivilrichter stellten klar: Das Mietverhältnis ist durch die außerordentliche fristlose Kündigung beendet. Die Mietschuld der Mieterin bewertete das BGH als  „erheblich“, weil es bereits an zwei aufeinander folgenden Terminen zum Verzug gekommen war. Damit war die Mieterin über einen Monat mit der Miete im Rückstand. 

 

Die Bundesrichter schafften mit ihrem Urteil Klarheit. Nicht der Teilbetrag, sondern die Gesamthöhe der Mietschulden gilt es zu bestimmen. Die Gesetzeslage lasse bei Mietschulden keine Betrachtung der monatlichen Teilbeträge zu.

(BGH, Urteil v. 8.12.2021, VIII ZR 32/20)