Die Sondierungsgespräche für die Bildung einer Ampelkoalition aus SPD, Grüne und FDP sind abgeschlossen. Vermietet.de hat sich das veröffentlichte Sondierungspapier im Hinblick auf mögliche Auswirkungen auf den privaten Immobilienbesitzer angesehen.
Schon im Wahlkampf zeigte sich, wie wichtig der Politik die Themen Bauen und Wohnen sind. Auch in dem am 15. Oktober 2021 veröffentlichten Sondierungspapier der Ampel-Koalitionäre hat die Wohnungspolitik einen eigenen Abschnitt erhalten. Dieser trägt den Titel „Offensive für bezahlbares und nachhaltiges Bauen und Wohnen.“ Wir haben alle wichtigen Punkte zusammengefasst und erläutern im Anschluss die möglichen Auswirkungen für den privaten Immobilienbesitzer:
- Bau von 400.000 Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 öffentlich geförderte Wohnungen
- Bündnis für bezahlbares Wohnen mit allen wichtigen Akteuren
- Kosten für den Wohnungsbau senken durch Förderung des seriellen Bauens, Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung
- Klimaschutz beim Neubau stärken und die energetische Sanierung im Bestand beschleunigen
- Mieterschutzregelungen evaluieren und verlängern
- Einführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit
- Illegale Finanzierung von Immobilien durch geeignete Maßnahmen bekämpfen und Verbot des Erwerbs von Immobilien mit Bargeld
- Schließen von Steuerschlupflöchern und Verbot von Share Deals
- Ländern flexible Gestaltung der Grunderwerbssteuer ermöglichen
Topthema der Sondierungsgespräche: Klimaschutz
Zentrales Thema der neuen möglichen Regierung ist der Klimaschutz. Hier steht der Gebäudesektor besonders in der Pflicht. Laut des UN-Umweltberichts “2020 Global Status Report for Buildings and Construction“ ist die Gebäudewirtschaft für 38 Prozent der C02 Emissionen weltweit verantwortlich. Private Immobilienbesitzer müssen sich deshalb auf weitere mögliche Gesetzesvorhaben einstellen. Nach dem Willen der Politik, sollen die Maßnahmen sozialverträglich ausfallen. Streitpunkt unter den Parteien ist, wie die Kosten verteilt werden sollen.
Kommt die Solardachpflicht?
Zu den konkreten Klimaschutz-Forderungen gehören zum Beispiel eine bundesweite Solardachpflicht, die stärkere CO2-Bepreisung beim Heizen oder ein Verbot von Ölheizungen. In dem Sondierungspapier sind diese Forderungen nicht ausformuliert. Möglicherweise werden sie bei den Koalitionsverhandlungen wieder aufgenommen. Immobilienbesitzer sollten beobachten, wie die Umsetzung geplanter Maßnahmen gefördert wird. Es ist damit zu rechnen, dass die neue Regierung nachlegt. Somit entstehen für private Investments und bei der Modernisierung des Bestands hoffentlich auch Chancen.
Bezahlbare Mieten
Neben dem Klimaschutz war das Thema bezahlbare Mieten der weitere Schwerpunkt der Sondierungsgespräche. Vor allem die SPD möchte sich als Mieterpartei etablieren und den Markt noch stärker regulieren. Auch hier lässt das in den Sondierungsgesprächen erarbeitete Papier viel Spielraum. Die Ampel Parteien haben sich darauf geeignet, zuerst die Wirksamkeit bestehender Regulierungen zu überprüfen.
Wer mit der Vermietungspraxis vertraut ist, der weiß, dass mit Mietspiegel, Kappungsgrenze, Mietpreisbremse sowie der deutlich abgesenkten Modernisierungsumlage ein umfangreiches Instrumentarium zur Mietpreisregulierung bereits vorhanden ist. Exorbitante Mieterhöhungen können Vermieter deshalb in den meisten Fällen nicht durchsetzen. Ein Bündnis aus Mieterbund, Gewerkschaften, Wohlfahrtsverbänden sowie Mieterinitiativen geht trotzdem der Mieterschutz nicht weit genug und fordert von einer neuen Regierung weitere Verschärfungen.
Absage an Enteignung
Die Politik scheint die Erkenntnis gewonnen zu haben, dass radikale Maßnahmen wie Enteignungen und Mietendeckel keine einzige neue Wohnung schaffen. Das Beispiel Berlin zeigt, wie dadurch der Neubau zum Stillstand kommt. So lenkt nun auch die Berliner SPD ein: „Für mich ist das Thema Enteignung schon eine rote Linie. Ich möchte nicht in einer Stadt leben, die das Signal sendet: Hier wird enteignet“, sagt die Landesvorsitzende Franziska Giffey. „Ich bin selbst im Osten des Landes groß geworden. Ich habe erlebt, was Enteignung wirklich bedeutet, auch im Leben von Menschen.“
Neubau fördern
Die Preisdynamik auf den Immobilienmärkten wollen die Ampel Koalitionäre vor allem durch eine Erhöhung des Angebots brechen. Vereinbart haben die Parteien in ihren Sondierungsgesprächen den Bau von 400.000 Wohnungen pro Jahr, davon sollen 100.000 öffentlich gefördert werden.
Ohne die Beteiligung privater Investoren wird dieses ehrgeizige Ziel nicht zu erreichen sein. Deshalb forderten die Parteien in den Sondierungsgesprächen endlich auch das Baurecht zu entbürokratisieren. Die Digitalisierung sowie das serielle Bauen mit Materialien wie Holz verändern derzeit die Bauwirtschaft rasant. Projekte können heute schneller und oft auch kostengünstiger realisiert werden.
Die bestehende Bürokratie wird den neuen Möglichkeiten nicht gerecht. Bauanträge können die Architekten in vielen Ämter immer noch nicht digital einreichen. Das Personal reicht nicht aus, sodass die Genehmigung eines Bauantrags für eine konventionelle Dachaufstockung bis zu zwei Jahre dauert. Es ist zu hoffen, dass die zukünftige Regierung hier ihre Modernisierungsziele umsetzt.
Bündnis für bezahlbares Wohnen
Die mögliche neue Regierung möchte ein Bündnis für bezahlbares Wohnen organisieren. Dort sollen alle Marktteilnehmer zusammen kommen. In der Regel verschaffen sich bei solchen Bündnissen die großen öffentlichen und privaten Wohnungsbaugesellschaften, die Verbände sowie die immer zahlreicher werdenden Immobilienstakeholder viel Gehör. 80 Prozent der Wohnungen in Deutschland sind in privater Hand. Zieht man die Eigennutzung ab, werden 66 Prozent aller Wohnungen privat vermietet. Eine durchsetzungsstarke, öffentlich präsente Interessenvertretung des privaten Vermieters könnte in dem geplanten Bündnis wichtige Impulse setzen.
Die Koalition möchte als weitere Maßnahme für bezahlbares Wohnen eine neue Gemeinnützigkeit einführen. Auch hier wären die privaten Immobilienbesitzer eine wichtige Stimme. Oft sind deren Mieten deutlich moderater als die von rein renditegetriebenen Investoren.
Faire Rahmenbedingungen
SPD, Grüne und FDP wollen Steuerlöcher schließen und Spekulation eindämmen. Verbieten wollen die Ampelparteien sogenannte Share Deals und den Kauf von Immobilien mit Bargeld. Die Interessen von rein finanzmarktgetriebenen Playern sind privatwirtschaftlichem Engagement oft entgegengestellt. Die Ampel möchte faire Rahmenbedingungen für alle Marktteilnehmer schaffen.
Eigentum fördern
Eigentum ist der beste Schutz vor Mietwucher, Wohnungsverlust und trägt zur Altersvorsorge bei. Leider ist die Eigentumsquote in Deutschland im internationalen Vergleich sehr niedrig. Ebenso ist der Erwerb von Eigentum mit hohen Nebenkosten verbunden. Um diese zu mindern, waren schon im Vorfeld der Wahl eine Senkung oder die Abschaffung der Grunderwerbsteuer gefordert. Kommt die neue Koalition, wird diese das Thema an die Landesregierungen delegieren. Die Grunderwerbsteuer ist für die Länder eine wichtige Einnahmequelle. Ob diese bereit sind, darauf zu verzichten, wird sich zeigen.
Wie die Wohnungswirtschaft die Sondierungsgespräche aufgenommen hat, darüber berichten wir im Vermietet.de Magazin am Dienstag. Sei gerne dabei!
