Ein zentraler Baustein in jedem Mietverhältnis ist die Bestimmung des monatlichen Mietpreises. Wir haben uns angeschaut, welche Art der Mietpreisermittlung private Vermieter bevorzugen.
Mietpreis von entscheidender Bedeutung
Bei jedem Mietverhältnis ist der Mietpreis ein entscheidender Faktor, sowohl für Mieter als auch Vermieter – genauso wie zukünftige Mietanpassungen. Diese sind besonders in Zeiten hoher Inflation – wie aktuell der Fall – für Vermieter wichtig, um Kosten zu decken und die Rendite zu sichern.
Der Gesetzgeber gibt drei mögliche Varianten zur Bestimmung von Mietpreisen und Anpassungen vor: die Vergleichsmiete, die Staffelmiete und die Indexmiete. Welche Art der Mietpreisermittlung Du verwendest, ist Dir überlassen. Alle drei haben Vor- und Nachteile und entscheiden bereits bei Vertragsabschluss darüber, welche Möglichkeiten Du später für Mieterhöhungen hast.
Vergleichsmiete
Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete wird die durchschnittliche Miete von Wohnungen unter anderem in gleicher Größe, Lage und Ausstattung ermittelt. Diese Durchschnittsmiete entscheidet, wie viel Du für Deine eigene Miete verlangen kannst. In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt wie zum Beispiel in Berlin, darf die Miete bei Neuvermietung nicht mehr als zehn Prozent höher als der Durchschnitt sein.
In den meisten Fällen nehmen Dir die Gemeinden die Arbeit ab und fassen die Daten im Mietspiegel zusammen. Dann siehst Du auf einen Blick, welchen Mietpreis Du verlangen kannst. Der Mietspiegel wird alle zwei Jahre aktualisiert und kostenlos von Deiner Gemeinde bereitgestellt.
Gibt es keinen Mietspiegel und auch keine Vergleichswohnungen, kannst Du ein Gutachten von einem Sachverständigen anfertigen lassen oder Dir Auskunft in einer Mietdatenbank einholen, um den Mietpreis zu bestimmen.
Bei laufenden Mietverhältnissen stellt sich natürlich irgendwann die Frage nach möglichen Mieterhöhungen. Nach Modernisierungen kannst Du die Miete entsprechend der verbesserten Wohnqualität festlegen. Ansonsten darfst Du innerhalb von drei Jahren die Miete um maximal 20 Prozent erhöhen. In bestimmten Regionen sogar nur um 15 Prozent.
Staffelmiete
Durch die Staffelmiete ist bereits bei Vertragsabschluss klar, wann es zu Mieterhöhungen kommt. Zu Beginn des Mietverhältnisses wird eine Startmiete festgelegt, die sich in der Regel an der Vergleichsmiete orientiert. Anschließend wird vertraglich festgelegt, in welchen Abständen sich die Miete um wie viel Euro erhöht.
Die Staffelung kann frei gewählt werden, so lange die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20 Prozent übersteigt. Dank der vorab festgelegten Steigerung weißt Du als Vermieter genau, wann mehr Miete reinkommt und kannst entsprechend planen. Auch Deine Mieter haben mehr Planungssicherheit, dürfen allerdings auch keinen Einspruch gegen die Mietanpassung erheben, da sie bei Vertragsabschluss bereits zugestimmt haben.
Indexmiete
Die Indexmiete ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Als Startmiete wird auch hier meistens die Vergleichsmiete zurate gezogen. Anschließend hast Du die Möglichkeit jährlich die Miete je nach Index zu erhöhen. Allerdings darf auch Dein Mieter eine geringere Miete verlangen, sollte der Index sich reduzieren.
Für Dich als Vermieter hast Du gerade in diesem Jahr gute Karten. Mieter hingegen könnten durch die hohe Inflation in Schwierigkeiten geraten.
Private Vermieter entscheiden sich für Vergleichsmiete
Doch welche Form der Mietpreisermittlung steht bei privaten Vermietern im Fokus? Wir haben bei unseren Nutzern nachgefragt und festgestellt, dass die Vergleichsmiete mit Abstand den größten Anteil an den Mietvertragsarten hat. Diese wird als besonders fair angesehen, da sie sich dem Markt anpasst. Zudem ist sie bei Anpassungen reguliert und kann innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen. Selbst dann, wenn bei Neuvermietung deutlich mehr rauszuholen wäre.
Interessant: Seit 2019 ist ein minimaler Anstieg bei Indexmietverträgen zu verzeichnen. Diese bieten Vermietern aktuell einen größeren Spielraum, um mehr Miete herausschlagen zu können. Bei einer Inflation von nahezu acht Prozent, ist das für Mieter jedoch weniger günstig.
Private Vermieter nutzen Potenzial für Mieterhöhungen nicht
Entgegen langläufiger Meinung, Vermieter seien nur auf Profit aus, können unsere Daten diese Aussage nicht stützen. Im letzten Jahr gab es pünktlich zur Bundestagswahl einen deutlichen Sprung nach oben. Seither bleibt die Kurve jedoch auffallend flach. Und das obwohl bislang keine weiteren Bremsen für Mieterhöhungen beschlossen wurden.
Wohnungsunternehmen schlagen zu
Anfang des Jahres machten Schlagzeilen die Runde, nachdem Vonovia Mieterhöhungen für ihre Bestände angekündigt hatte. Im Gegensatz zu unseren privaten Vermietern wurden hier weit höhere Anpassungen umgesetzt.
Wohnungsgesellschaften investieren zwar Millionen für Renovierungen, nutzen jedoch den Spielraum, den sie bei Mietanpassungen haben. Zum Vergleich: In den letzten fünf Jahren gab es bei Grand City Property eine Mietsteigerung von rund 38 Prozent, bei Vonovia etwa 23 Prozent und bei Deutsche Wohnen immerhin noch 18 Prozent.
Mieter sind also oftmals bei privaten Vermietern gut aufgehoben. Das bestätigt auch die Studie “Wie wohnt Deutschland”, die der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) 2019 veröffentlich hat. 86 Prozent der befragten Mieter gaben an, ein gutes Verhältnis zu ihrem privaten Vermieter zu haben. 76 Prozent der Mieter fanden ihre Miete angemessen und fünf Prozent gaben sogar an, zu wenig Miete zahlen zu müssen.
