Mieterhöhung nach Modernisierung: Das dürfen Vermieter

Du möchtest Deine vermietete Wohnung modernisieren oder hast dies bereits getan? Dann darfst Du maximal acht Prozent der investierten Kosten auf Deine Mieter umlegen. Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung musst Du allerdings auch ein paar Dinge beachten.

 

Dann ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung zulässig

Als Vermieter darfst Du nicht willkürlich die Miete erhöhen. Hierfür hat das Gesetz einige Regeln vorgesehen. Modernisierungsmaßnahmen rechtfertigen solch eine Mieterhöhung. Dabei zählt aber nicht jede Instandhaltungsmaßnahme oder Reparatur im Haus als Modernisierung.

Die folgenden Maßnahmen rechtfertigen eine Mieterhöhung:

  • Der Einbau von Wasserzählern, durch welchen sich Wassereinsparungen ergeben;
  • Maßnahmen, welche die Wohnqualität bzw. den Gebrauchswert des Hauses oder der Wohnung erhöhen; hierzu zählen unter anderen der Anbau eines Balkons oder Renovierungen, welche für mehr Schallschutz sorgen;
  • Solche, die Primär- oder Endenergie einsparen (zum Beispiel Solaranlagen oder eine hochwertigere Dämmung)
  • Maßnahmen, welche mindestens ein Drittel der für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Kosten (ohne den Grundstücksanteil) erreichen; Hierunter fallen keine Erhaltungsmaßnahmen und die Wohnung muss am Ende qualitativ einem Neubau entsprechen (BGH, VIII ZR 369/18);
  • Auch der Einbau von Rauchmeldern, also die Durchführung gesetzlicher Verpflichtungen, zählt als Modernisierungsmaßnahme;
  • Der Austausch von Kastendoppelfenstern gegen eine Isolierverglasung zählt nach dem Landgericht Berlin (Az.: 67 S 108/19) ebenfalls als Modernisierung, weil hierdurch Energie eingespart wird.

Deine Mieter müssen Modernisierungsmaßnahmen im Übrigen hinnehmen, weil diese am Ende aufgrund von mehr Wohnqualität und Energieeinsparungen auch dem Mieter selbst zugute kommen.

 

Ankündigung einer Modernisierung sowie Mieterhöhung

Als Vermieter stehst Du in der Pflicht, Modernisierungsmaßnahmen und damit verbundene Mieterhöhungen anzukündigen. Spätestens drei Monate vor dem Beginn der Maßnahmen müssen Deine Mieter informiert werden. Dies muss in schriftlicher Form erfolgen. Hältst Du diese Frist nicht ein, dürfen Deine Mieter der Modernisierungsmaßnahme erfolgreich widersprechen.

Damit Du bei der Ankündigung keine Fehler machst, zeigen wir Dir hier, welche Informationen unbedingt in der Ankündigung enthalten sein müssen:

  • Beginn sowie Dauer der Modernisierungsmaßnahme
  • Art und Umfang
  • Voraussichtlicher Betrag, um welchen sich die Miete erhöhen wird; Dieser kann sich am Ende noch ändern, wenn die tatsächlichen Modernisierungskosten bekannt sind.
  • Information, dass der Mieter einen Härteeinwand stellen kann und wann die Frist dafür endet

Einer Modernisierungsmaßnahme darf immer dann widersprochen werden, wenn diese für den Mieter absolut unzumutbar ist. Dies ist zum Beispiel dann gegeben, wenn der Mieter krank ist oder ein hohes Alter aufweist. Hier gibt es allerdings auch eine Ausnahme: Wenn die Wohnung durch die Modernisierung lediglich in einen Zustand versetzt wurde, welcher allgemein üblich ist, oder wird die Modernisierung wegen einer gesetzlichen Pflicht des Vermieters durchgeführt, darf kein Härtefall nach § 559 IV BGB gestellt werden. Dann muss der Mieter die Modernisierung dulden und die höhere Miete auch zahlen.

Im Übrigen hat Dein Mieter aber auch ein Sonderkündigungsrecht im Falle einer Modernisierung. Die Kündigung muss dann bis spätestens Ende des übernächsten Monats nach Ankündigung erfolgen.

 

Zulässige Mieterhöhung

Du darfst nach der erfolgten Modernisierung dauerhaft maximal acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen.

Beispiel: Die Kosten für die Modernisierung betragen 5.000 Euro. Dann darfst Du 400 Euro jährlich auf die Miete umlegen. Dies entspricht einem monatlichen Mehrbetrag von 33,33 Euro für Deine Mieter.

Öffentliche Förderungen sowie Zuschüsse darfst Du bei einer Modernisierungsmieterhöhung nicht ansetzen. Außerdem musst Du jene Kosten abziehen, welche zu den Erhaltungsmaßnahmen zählen. Übersteigen die Kosten pro Wohneinheit allerdings nicht die 10.000 Euro-Marke, darfst Du von einem vereinfachten Verfahren Gebrauch machen: Du darfst dann pauschal 30 Prozent der Kosten abziehen.

 

Achtung, Kappungsgrenzen

Unabhängig von der tatsächlichen Höhe der Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen gelten seit Inkraftsetzung der Mietrechtsreform zum 1. Januar 2019 die sogenannten Kappungsgrenzen. Du darfst also die Miete bei kostspieligen Modernisierungen nicht mehr unbegrenzt erhöhen. Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Miete nicht mehr als um drei Euro pro Quadratmeter erhöhen. Dies gilt, wenn die Ausgangsmiete mehr als sieben Euro pro Quadratmeter betragen hat. Ansonsten sind es maximal zwei Euro, um welchen der Betrag erhöht werden darf.

Modernisierungsmieterhöhungen sind nicht abhängig von Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und von der Mietpreisbremse. Wenn Du also die Miete zunächst auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhst, darfst Du dennoch im Anschluss eine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchsetzen – auch wenn dann die ortsübliche Vergleichsmiete überstiegen wird. Wenn Du aber zuerst Modernisierungsmaßnahmen durchführst, durch welche die Miete auf oder über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darfst Du danach keine weiteren Mieterhöhungen vollziehen.

Für den Fall, dass Du Modernisierungsmaßnahmen durchführst, durch welche sich die Miete über dem ortsüblichen Niveau befindet, und es kommt zu einer Neuvermietung der Wohnung, darfst Du auch weiterhin die überhöhte Miete verlangen.

 

Vollzug der Mieterhöhung und Grenzen

Nachdem die Modernisierungsmaßnahme erfolgt ist, musst Du die Mieterhöhung auf Basis der tatsächlich entstandenen Kosten erneut schriftlich bei Deinen Mietern geltend machen. Die erhöhte Miete wird mit dem Beginn des dritten Monats, der auf den Zugang der Erhöhungserklärung folgt, gültig.

Bei einigen Gestaltungsmöglichkeiten innerhalb von Mietverträgen sind Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung komplett ausgeschlossen. Dies betrifft Index- oder Staffelmietverträge, denn hier steigt die Miete ohnehin regelmäßig. Außerdem kann die Modernisierungsmieterhöhung vertraglich ausgeschlossen werden.

Wir empfehlen Dir, wenn eine Mieterhöhung nach Modernisierung möglich ist, Deinen Mietern die Vorteile der Maßnahmen aufzuzeigen: Langfristig werden Energiekosten gespart und das Wohnen wird komfortabler.