Doppelte Mieterhöhung bei Modernisierung und Vergleichsmiete

Die Miete kannst Du nach der ortsüblichen Vergleichsmiete und nach einer Modernisierung erhöhen. Können Vermieter beide Varianten miteinander kombinieren? Der Gesetzgeber sagt ja!

Wir haben bereits in verschiedenen Artikeln erklärt, welche Arten der Mieterhöhung möglich sind. Du kannst im Mietvertrag eine Index– oder Staffelmiete vereinbaren. Ist das nicht der Fall, hast Du die Möglichkeit, die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen. Dabei musst Du den Mietspiegel, die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze beachten. Führst Du eine Modernisierung durch, kannst Du ebenfalls mehr Miete verlangen. Der Gesetzgeber erlaubt derzeit, acht Prozent der Kosten jährlich auf die Miete umzulegen.

 

Kann ich die Mieterhöhung anhand der Vergleichsmiete und nach Modernisierung miteinander kombinieren?

Nun stellt sich die Frage, kann ich auch beide Varianten der Mieterhöhung – Ortsmiete/Modernisierung – miteinander verbinden. Du hast zum Beispiel alte Fenster durch solche mit Isolierverglasung ersetzt. Gleichzeitig hast Du in den letzten drei Jahren die Miete nicht erhöht und den Mietspiegel nicht voll ausgeschöpft. In diesem Fall haben die Gerichte sich klar positioniert. Du darfst beide Varianten der Mieterhöhung in Kombination durchführen – die für die Modernisierung und die nach der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Als Referenz gilt ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGB) vom 16.12.2020 (Az.: VIII ZR 367/18). Eine Vermieterin hatte in einer Wohnung in Berlin eine alte Toilette zu einem vollständigen Badezimmer umgebaut. Die Vermieterin verlangte 37 Euro Mieterhöhung als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Im Anschluss erhöhte die Wohnungseigentümerin die Miete zusätzlich wegen der Baderneuerung um 127 Euro.

Die Mieterin zahlte die zweite zusätzliche Mieterhöhung nur unter Vorbehalt und klagte gegen diese ihrer Meinung nach „doppelte Mieterhöhung“. Sie hatte damit aber keinen Erfolg. Der Fall ging an den Bundesgerichtshof, der der Vermieterin recht gab. Die Richter verwiesen auf das Bürgerliche Gesetzbuch BGH, welches ausdrücklich eine „doppelte Mietererhöhung“ zulässt. (§ 558 Absatz 3 BGB).

Diese als „doppelt“ oder „kumulativ“ bezeichnete Mieterhöhung lassen die Gerichte zu, um Modernisierungsmaßnahmen nicht zu blockieren. Auch soll der Mieter an den Kosten für die Modernisierung beteiligt werden. Schließlich spart er gegebenenfalls Energiekosten oder es verbessert sich für ihn der Wohnwert.

 

Doppelte Mieterhöhung: Die Reihenfolge beachten!

Willst Du die doppelte oder kumulative Mieterhöhung durchführen, ist es wichtig, die Reihenfolge zu beachten:

  1. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete anhand eines qualifizierten Mietspiegels, Gutachtens oder drei Vergleichswohnungen, wenn kein Mietspiegel vorliegt (nach § 558 BGB)
  2. Modernisierungsmaßnahme schriftlich ankündigen
  3. Arbeiten in der Wohnung durchführen
  4. Weitere Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung (nach § 559 BGB)

Bei dieser Reihenfolge ist die Erhöhung mit Bezug auf die alte Grundmiete erfolgt, also noch bevor der Eigentümer die Wohnung modernisiert hat. Erhöhst Du umgekehrt die Miete erst nach den erfolgten Arbeiten, also zusätzlich zur Modernisierungsumlage, wäre der Mieter tatsächlich doppelt belastet. Das haben die Gerichte eindeutig untersagt (LG Berlin, Urteil vom 30.09.2015, Az. 65 S 240/15).

Möchtest Du die doppelte oder kumulative Mieterhöhung durchführen, musst Du dem Mieter gegenüber deutlich machen: Die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist bezogen auf den noch unrenovierten Zustand der Wohnung. Missverständnisse oder Uneindeutigkeiten gehen bei einem Mieterhöhungsverlangen immer zulasten des Vermieters.

 

So kannst Du die doppelte Mieterhöhung durch führen:

 

  1. Alte Miete
    800,00 Euro
  2. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze, 20 Prozent)
    160,00 Euro
  3. Neue Miete
    960,00 Euro
  4. Modernisierung
    6.000,00 Euro
  5. Modernisierungsumlage (monatlich acht Prozent pro Jahr)
    40,00 Euro
  6. Neue Miete nach Modernisierung
    840,00 Euro
  7. Neue Gesamtmiete kumulativ: Ortsmiete + Modernisierungsumlage
    1000,00 Euro

 

Was musst Du bei der doppelten Mieterhöhung alles beachten?

Beachten solltest Du: Beide Varianten der Mieterhöhung – Ortsmiete/Modernisierungsumlage – musst Du vorher schriftlich ankündigen, sonst kann der Mieter widersprechen. Die Ankündigung einer Modernisierung muss eine grobe Beschreibung der geplanten Arbeiten beinhalten. Bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete musst Du die Jahresfrist einhalten. Du kannst also bei einem neu abgeschlossenen Mietvertrag erst nach einem Jahr die Miete erhöhen. Liegt eine Kappungsgrenze vor, darfst Du die Miete nur alle drei Jahre um höchstens 20 Prozent anheben (in einigen angespannten Wohnungsmärkten beträgt die Kappungsgrenze 15 Prozent).

Auch bei der Modernisierungsumlage musst Du seit 1. Januar 2019 eine Kappungsgrenze beachten. Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren darf nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter betragen. Wenn der Mieter bis zur Modernisierung nur sieben Euro den Quadratmeter zahlte, dann liegt die Kappungsgrenze bei 2 Euro pro Quadratmeter.

 

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