Schädlingsbekämpfung in der Betriebskostenabrechnung

Wenn Du in einem Deiner Mietobjekte einen Schädlingsbefall hast und es sich nicht bloß um vereinzelte Insekten oder eine Maus handelt, können sich die Bewohner belästigt fühlen und Du als Vermieter musst tätig werden. Dem § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung ist dementsprechend zu entnehmen, dass Du die Schädlingsbekämpfung auf die Mieter umlegen kannst. Hierfür gibt es drei Voraussetzungen.

 

Erste Voraussetzung: Erfordernis einer mietvertraglichen Vereinbarung

Wenn Du als Vermieter die Kosten der Schädlingsbekämpfung auf Deine Mieter umlegen möchtest, bedarf es zunächst einmal einer mietvertraglichen Vereinbarung. Hierfür musst Du diese Kostenart im Vertrag genau definieren (beispielsweise einfach direkt als „Ungezieferbekämpfung“) oder Du verweist pauschal auf die Betriebskostenverordnung. Wenn Du dies nicht machst, bleibst Du auf den Kosten sitzen.

ACHTUNG: Nicht wirksam sind Vereinbarungen, in denen Du eine Schädlingsbekämpfung innerhalb einer Mietswohnung dem Mieter auferlegst (Landgericht Hamburg, Urteil vom 04. Juli 2000, Az.: 307 S 17/00). Ebenfalls ungültig sind Klauseln, nach denen der Mieter beweisen muss, dass er den Schädlingsbefall nicht verursacht hat.

 

Zweite Voraussetzung: Laufend anfallende Kosten für die Schädlingsbekämpfung

Das Amtsgericht Oberhausen hat in seinem Urteil vom 13. September 1996 (Az.: 32 C 358/96) entschieden, dass nur die laufenden Kosten für die Schädlingsbekämpfung umlagefähig in der Betriebskostenabrechnung sind. Einmalige Kosten anlässlich einer Ungezieferbeseitigung musst Du als Vermieter tragen (Amtsgericht Köln, Urteil vom 13. Juli 1992, Az.: 213 164/92). Die einmalige Entfernung eines Bienenstocks oder eines Wespennests fällt ebenfalls darunter (Amtsgericht Freiburg, Urteil vom 09. Juni 1993, Az.: 5 C 1738/93), auch wenn es sich hier um kein Ungeziefer im eigentlichen Sinne handelt.

Grundsätzlich sind also nur präventive, laufend wiederkehrende Maßnahmen zur Schädlingsbeseitigung auf Deine Mieter umlegbar.

Mit „laufend“ wird das wiederkehrende Anfallen der Kosten ausgedrückt. Das heißt jedoch nicht, dass solche Aufwendungen jedes Jahr anfallen müssen. Es ist ausreichend, wenn die (vorbeugenden) Maßnahmen gegen Schädlinge und Ungeziefer im Abstand von mehreren Jahren ergriffen werden (Amtsgericht Köln, Urteil vom 16. Dezember 1992, Az.: 203 C 483/92). Sollte es zu einem Streitfall kommen, ist es wichtig, dass Du nachweisen kannst, dass regelmäßige, in gleichen Abständen wiederkehrende Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen durchgeführt werden.

Für die Umlagefähigkeit dieser Kosten bist Du daher als Vermieter gewissermaßen gezwungen, in regelmäßigen Abstand vorbeugende Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen zu ergreifen.

 

Dritte Voraussetzung: Kosten nur für Gemeinschaftsflächen umlagefähig

Wichtig ist außerdem, dass Du lediglich solche Kosten zur Schädlingsbekämpfung umlegen kannst, welche für gemeinschaftlich genutzte Flächen anfallen. Hierzu zählen unter anderem:

  • der Eingangsbereich zur Immobilie,
  • Hausflure und Kellergänge,
  • das Treppenhaus,
  • die Waschküche sowie der Trockenraum,
  • der Fahrradkeller.

Die Kostenumlage für gezielte Maßnahmen gegen Schädlinge und Ungeziefer in einzelnen Wohnungen ist daher nicht zulässig (Landgericht München I, Urteil vom 05. Dezember 2000. Az.: 20 S 19147/00).

Übrigens: Die Bekämpfung von Ameisen im Außenbereich darf auch nicht auf die Mieter verteilt werden.

 

Wer zahlt, wenn die Umlage nicht möglich ist?

In bestimmten Fällen ist eine Umlage der Kosten für die Schädlingsbekämpfung und Ungezieferbeseitigung nicht möglich, da die Voraussetzungen nicht vorhanden sind oder eine bestimmte Person für den Befall bzw. die Durchführung von präventiven Maßnahmen in Verantwortung gezogen werden kann. Dann stellt sich regelmäßig die Frage, wer für die Kosten aufkommen muss.

  1. Schädlings- und Ungezieferbefall in einer einzelnen Mietwohnung: Da Du als Vermieter nach § 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache schuldest, trägst Du die Kosten für eine Schädlingsbekämpfung innerhalb einer einzelnen Wohnung selbst. Wenn Du dies nicht tust, kann der Mieter mitunter die Mietzahlungen kürzen. Nur, wenn der Mieter selbst für den Schädlingsbefall verantwortlich ist, muss er auch die Kosten tragen. In der Praxis ist es jedoch meist schwierig dies zu beweisen.
  2. Gewerbeeinheit innerhalb des Mietobjekts: Wenn es im Mietobjekt Gewerbeeinheiten gibt, in denen Maßnahmen gegen Schädlinge erforderlich sind (zum Beispiel prophylaktisch für Gaststätten), muss der betreffende Mieter bzw. Pächter für die Kosten aufkommen.
  3. Holzbockbekämpfung: Die Holzbockbekämpfung zählt nicht zu den betrieblichen Kosten. Es handelt sich hierbei um nicht umlegbare Kosten der Instandhaltung.
  4. Verwahrlosung des Grundstücks: Wenn Du als Vermieter das Grundstück oder Teile davon verwahrlosen lässt und hierdurch ein Schädlings- und Ungezieferbefall auftritt, musst Du die Kosten tragen.