Erwerb & Vermietung Modernisierung Steuern & Finanzen
August 11, 2020 von Andrea andrea.burkhardt@scout24.com

Achtung bei Modernisierungsmieterhöhungen!

Die Instandhaltung nimmt überhand und eine Modernisierung könnte man ohnehin mal wieder angehen – ein beliebter Gedanke bei Vermietern. Immerhin kann die Modernisierung doch als Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden, oder? Der Bundesgerichtshof hat hierzu geurteilt. 

Im vorliegenden Fall hatten die Vermieter umfassende bauliche Modernisierungen angekündigt und umgesetzt. Nach dem Abschluss erhielt die Mieterin eine Modernisierungsmieterhöhung, gegen die sie klagte. 

In höchster Instanz urteilte der Bundesgerichtshof hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahmen für den Austausch etwa 60 Jahre alter Bauteile wie Haus- und Wohnungseingangstüren, Treppenhausfenster und einer Briefkastenanlage, dass die aufgewendeten Kosten nicht ungekürzt auf die Mieterin umgelegt werden können. Bei der Umlage in Form einer Modernisierungsmieterhöhung müsse ein Instandhaltungsanteil abgezogen werden. Als Begründung gaben die Richter an, dass der Vermieter ein Anrecht auf eine Modernisierungsmieterhöhung habe, sofern eine bauliche Veränderung die Kriterien einer Modernisierungsmaßnahme und einer Erhaltungsmaßnahme erfülle. Bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten sei jedoch nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen.

Opportunitätskosten müssen berücksichtigt werden

Insbesondere gelte dies auch für den vorliegenden Fall, dass nicht nur bereits erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, sondern auch bei der hier gegebenen modernisierenden Erneuerung von Bauteilen, die bereits über einen erheblichen Zeitraum ihrer insgesamten Nutzungsdauer genutzt worden sind, so dass der Vermieter durch die Modernisierung in erheblichem Umfang Opportunitätskosten (fiktive Instandhaltungskosten) spart.

Nach dem Zweck dieses Paragraphen, den der Gesetzgeber mit den Vorschriften über die Modernisierung verfolgt, sei es nicht gestattet, die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort ungekürzt auf den Mieter umzulegen. 

Instandhaltung obliegt dem Vermieter

Modernisierungsvorschriften seien nach Ausführung der Richter nicht dazu gedacht, dem Vermieter die Umlage von Instandhaltungskosten auf den Mieter zu ermöglichen. Diese verfolgen den Zweck, Verbesserungen des Mietobjektes zu fördern. Die Möglichkeit der Umlage der Modernisierungskosten solle geboten werden, um einen Anreiz zur Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen, um die Interessen des Mieters zu wahren, der wiederum „spiegelbildlich von einer Erhöhung des Gebrauchswerts profitiert.”

Die Höhe der abzuziehenden Kosten seien durch eine Schätzung vorzunehmen, die sich an der üblichen Lebensdauer und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad der modernisierten Bauteile orientiere.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2020 (Az. VIII ZR 81/19)

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