Für Vermieter lautet die gute Nachricht: Eine Modernisierung ist steuerlich absetzbar. Wir von Vermietet.de erläutern in diesem Artikel, wie Du in der Steuererklärung die Modernisierungskosten berücksichtigen musst.
Was ist eine Modernisierung?
Im Einkommensteuergesetz und in der aktuellen Rechtsprechung sind die Abgrenzungen zwischen Werbungs- und Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten nicht immer eindeutig. So kommt es etwa auf den Zeitpunkt an, wann die Maßnahme durchgeführt wird, und auf den Umfang. Wenngleich es beim Absetzen von Renovierungskosten oft zu Unklarheiten kommt, sind Modernisierungen relativ einfach zu handhaben.
Eine Modernisierung ist die Verbesserung des Gebäudes oder einzelner Gebäudeteile, die entweder zur erheblichen Steigerung der Wohnqualität, des Gebäudewertes oder zur Verlängerung der Nutzungsdauer beitragen.
Als Erhaltungsaufwand bei einer Vermietung werden im steuerrechtlichen Sinne hingegen Aufwendungen für die laufende und vorbeugende Instandhaltung privater sowie gewerblicher Immobilien bezeichnet.
Wann sind die Kosten im Allgemeinen absetzbar?
Kosten für eine Modernisierung sind steuerlich nur absetzbar, wenn Du die Immobilie vermietest oder bei Leerstand eine Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen kannst. Ferner musst Du die Ausgaben gegenüber dem Finanzamt nachweisen können. Das bedeutet: Zahle idealerweise alle Rechnungen per Überweisung oder Geldkarte und sammle die entsprechenden Belege für die Steuererklärung.
Wie ist eine Modernisierung steuerlich absetzbar?
Im Sinne der oben definierten Modernisierung ist diese steuerlich absetzbar – gemäß § 225 Handelsgesetzbuch (HGB) als Herstellungskosten. Du musst also eine Abschreibung der Modernisierungskosten vornehmen – mit gleichbleibenden Prozentsätzen pro Jahr über die Zeit der durchschnittlichen Nutzungsdauer. Hast Du nach dem 01.01.2006 den Bauantrag für die Immobilie gestellt oder den Kaufvertrag unterzeichnet, ist die Modernisierung steuerlich nur linear absetzbar. Steht auf dem Bauantrag oder Kaufvertrag das Datum 31.12.2005 (oder früher) ist eine degressive Abschreibung mit absteigenden Prozentsätzen möglich.
Anlage V – wo sind die Kosten für die Modernisierung steuerlich absetzbar?
Wenn Du die Kosten für die Modernisierung für das Haus von der Steuer absetzen möchtest, benötigst Du das Formular „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ – auch Anlage V genannt:
- Auf Seite 1 trägst Du alle Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Zimmern, Wohnungen, Häusern, unbebauten Grundstücken und sonstigen Immobilien ein.
- Auf Seite 2 trägst Du die Werbungs- sowie Herstellungs- und Anschaffungskosten ein.
Für die Modernisierungskosten sind die Zeilen 33 bis 35 wichtig:
- In Zeile 33 trägst Du die Art der Abschreibung ein: linear oder degressiv.
- Handelt es sich bei dem Mietobjekt um ein denkmalgeschütztes Gebäude oder eine Immobilie innerhalb eines städtebaulichen Sanierungsgebietes, kannst Du einen erhöhten AfA-Satz anwenden. Dies ist in Zeile 34 einzutragen.
- Solltest Du auch bewegliche Wirtschaftsgüter wie eine Einbauküche modernisiert haben, trägst Du die Kosten in Zeile 35 ein.
Was nach Abzug aller Kosten und Grundfreibeträge übrig bleibt, wird mit Deinem persönlichen Steuersatz als Mieteinnahmen versteuert.
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