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Januar 7, 2022 | 3 Min Lesezeit

Mieterhöhung nach Modernisierung

Als Vermieter muss Du einiges beachten, wenn Du Dein Mietobjekt modernisieren möchtest. Das Ganze wird Dich einiges an Geld kosten, aber Du kannst das nicht einfach auf Deine Mieter umlegen. Für eine Mieterhöhung nach Modernisierung gibt es genaue Regeln. Denn es kommt auf die Maßnahmen und auf den Mietvertrag an.

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Als Vermieter muss Du einiges beachten, wenn Du Dein Mietobjekt modernisieren möchtest. Das Ganze wird Dich einiges an Geld kosten, aber Du kannst das nicht einfach auf Deine Mieter umlegen. Für eine Mieterhöhung nach Modernisierung gibt es genaue Regeln. Denn es kommt auf die Maßnahmen und auf den Mietvertrag an.

Regeln für eine Mieterhöhung nach Modernisierung

Du musst Deinen Mietern drei Monate vor Deinem geplanten Vorhaben die Modernisierungsmaßnahmen schriftlich in Papierform mitteilen. Folgt auf die Modernisierung eine Mieterhöhung muss sie ebenfalls im Detail angekündigt werden. E-Mails reichen hier nicht.

Nach Abschluss der Arbeiten musst Du dann ein zweites Schreiben verschicken, in dem die neue Miete im Detail erklärt wird und nun seine Gültigkeit erhält. Die erhöhte Miete wird zu Beginn des dritten Monats nach der Ankündigung der Erhöhung fällig. Sollte Dir bei dem ganzen Prozedere ein Formfehler passieren, verlängert sich die Frist auf sechs Monate.

Die Mieter haben das Recht, die Miete während des Umbaus zu kürzen, wenn die Bewohnbarkeit eingeschränkt ist. Bei energetischen Sanierungsmaßnahmen ist in den ersten drei Monaten keine Mietkürzung möglich.

Nach der Umbaumaßnahme darfst Du maximal acht Prozent der Renovierungskosten auf die Miete umlegen. Außerdem darf der Mietpreis nach der Modernisierung in den folgenden sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen. Wenn die Miete unter sieben Euro pro Quadratmeter liegt, sind nur zwei Euro erlaubt.

Als Modernisierungsmaßnahmen werden angesehen:

  • Wärmedämmung
  • Nachrüsten von Solarthermie oder Photovoltaik
  • Umstellung der Heizart
  • Wasserzähler
  • Nachrüsten eines Aufzugs

Stelle Dich darauf ein, dass Deine Mieter ein Lärmprotokoll führen und auch mit Fotos den Baufortschritt oder Schäden in ihrer Wohnung dokumentieren und gegebenenfalls Schadensersatz fordern oder die Miete mindern.

Achtung: Bei Staffelmieten darf die Baumaßnahme nicht zu einer zusätzlichen Mieterhöhung nach Modernisierung führen.

Rechenbeispiel für Mieterhöhung nach Modernisierung

Möchtest Du nach der Modernisierung eine Mieterhöhung durchsetzen, darfst Du nicht die vollen Kosten als Grundlage für Deine Berechnungen ansetzen. Angenommen Dein Haus hat 60 Jahre alte Fenster und Du lässt diese austauschen, obwohl sie noch funktionsfähig sind. Wenn Du schon dabei bist, lässt Du Fenster mit Schall- und Wärmeisolierung sowie Sicherheitsschlössern einbauen.

 

Das Unterfangen kostet 20.000 Euro. Die Fenster hätten aber sicherlich noch 20 Jahre gehalten, bevor sie baugleich ausgetauscht hätten werden müssen. Dieser Austausch hätte 12.000 Euro gekostet. Da die Fenster insgesamt 80 Jahre gehalten hätten, ergibt sich folgende Rechnung:

 

12.000/80 Jahre * 60 Jahre = 9000 Euro.

 

Diese Summe wird von den Modernisierungskosten abgezogen. Somit bleiben noch 11.000 Euro, die Du auf die Mieter umlegen darfst. 

 

Außerdem musst Du Kosten abziehen, die für eine Reparatur fällig geworden wären. Wenn der Putz an der Fassade abspringt und Du in dem Aufwasch gleich eine neue Dämmung anbringen lässt, darfst Du nur das umlegen, was eine Reparatur gekostet hätte.

 

Angenommen die Dämmung hätte 20.000 Euro gekostet. Das Gerüst für den Zeitraum kostet 5000 Euro. Eine Fassadenreparatur hätte hingegen bei 8000 Euro gelegen. So darfst Du nur Gerüst und Reparatur auf die Mieter umlegen, also nur 13.000 Euro.  

 

Bei der Mieterhöhung durch Modernisierung brauchst Du keine Zustimmung der Mieter. Bei den anderen Arten der Mieterhöhung jedoch schon. In jedem Fall muss die Mieterhöhung eine Begründung haben.

Große Modernisierung

Unter einer großen Modernisierung versteht man nur arbeiten, die den Wohnwert steigern. Also, wenn sich beispielsweise die Energieeffizienz verbessert durch Einsparung von Energie und Wasser. Solltest Du über das Ziel hinausschießen und aus der bisherigen Wohnung ein Luxusobjekt machen, müssen das deine Mieter nicht bezahlen. Sie können sogar auch den Umbau stoppen lassen. Zwar sind Arbeiten über den Standard hinaus möglich. Was Standard oder Luxus ist, muss jedoch im Einzelfall entschieden werden. 

 

Außerdem kann es immer zu Härtefällen kommt, dass ein Umbau den Mietern nicht zumutbar ist. Eine Modernisierung muss immer zu rechtfertigen sein. Die Ausnahme bildet nur die Tatsache, wenn das Haus auf den üblichen Standard gebracht werden soll.

 

Besondere Härte wäre:

  • Der Mieter zieht sowieso bald aus. Dann musst Du mit der Modernisierung auf den Leerstand der Wohnung warten.
  • Fenster und Heizungsanlage sollen im Winter ausgetauscht werden.
  • Außerdem ist Mietern nicht zumutbar, dass sie Lärm, Dreck oder einen temporären Umzug ertragen, wenn sie krank, alt, schwanger sind oder in Prüfungen stecken.

Achtung: Du musst die Tätigkeiten als solches Deinen Mietern mitteilen. Vor allem, wenn Gerüste aufgebaut werden, sodass ein Eingriff in die Privatsphäre besteht, wenn beispielsweise Maler durch die Fenster Einblick in die Privaträume erlangen oder die Einbruchgefahr erhöht ist. Es empfiehlt sich, die Baumaßnahmen mit Deinen Mietern abzustimmen, damit diese nicht unangekündigt Handwerker in Haus und Hof haben.

Kleine Modernisierung

Es gibt auch die sogenannten kleinen Modernisierungen, die bis maximal 10.000 Euro kosten. Aber auch hier muss die Modernisierungsmaßnahme drei Monate vorher inkl. Mieterhöhung angekündigt werden. Bei der Berechnung werden pauschal 30 Prozent der Kosten für Erhaltungsarbeiten abgezogen. Die restlichen 70 Prozent können auf die Mieter umgelegt werden. Bei kleinen Modernisierungen gibt es keine Härtefallregelung.

Achtung: Wenn eine Mieterhöhung nach Modernisierung nach dem einfachen Verfahren stattgefunden hat, dann darf in den kommenden zwei bzw. fünf Jahren (je nach Art des Mietobjekts) keine große Modernisierung stattfinden und die Kosten umgelegt werden.

Energetische Sanierungsmaßnahmen

Wenn Du planst, Dein Haus energetisch zu sanieren, dann lohnt es sich, sich nach Förderungsmöglichkeiten und günstigen KfW-Krediten zu informieren. Nicht nur landesweite, sondern auch regionale Fördertöpfe stehen da zur Verfügung.

 

Bitte informiere Dich auch über die aktuellen Gesetze und Richtlinien. Nicht, dass Dir eine Neuerung entgeht und Du eine zukunftsorientierte Sanierung verpasst. So plant zum Beispiel die EU, dass bis zum Jahr 2027 öffentlich und leer stehende Gebäude und bis zum Jahr 2030 auch bewohnte Gebäude energetisch renoviert oder saniert werden.

 

Der EU schwebt hier eine Art verbindlicher Zwang vor. Damit soll die Klimaneutralität angestrebt werden. Diese Renovierungen sind zwar teurer, aber, sollte das wirklich zur Pflicht kommen – und bis 2027 bis 2030 ist nicht mehr lange hin – kannst Du vermeiden, dass Du gegebenenfalls zweimal das Projekt in Angriff nehmen musst.

Autoreninfo

Yvonne Häusler Content Managerin
Yvonne ist seit Februar 2020 als Content Managerin bei Vermietet.de an Bord. Sie versorgt Euch mit informativen Artikeln, Updates sowie Tipps & Tricks rund um die Immobilienbranche.

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