Nießbrauch: Was bedeutet das und wie lässt sich damit Erbschaftssteuer sparen?

Mit dem Nießbrauch bezeichnen Rechtsexperten das Nutzungsrecht an einer Immobilie. Überträgt ein Eigentümer diesen schon zu Lebzeiten an seine Erben, lässt sich damit Erbschaftssteuer sparen.

Der Nießbrauch ist ein etwas sperriger Begriff. Damit bezeichnen Juristen das Nutzungsrecht an einer Immobilie. Die Vokabel ist angelehnt an das lateinische „Usus Fructus“, was sich mit „Fruchtgenuss“ übersetzen lässt. Der durch den Nießbrauch Begünstigte erntet also die Früchte auf einem bestellten Feld. Bei Immobilien besteht die Ernte aus den Mieteinnahmen, dem Wohn- oder Veräußerungsrecht.

Der Nießbrauch ist in der Immobilienwirtschaft von großer Relevanz. Eigentümer können damit ihren Besitz übertragen, ohne das Nutzungsrecht an der Immobilie zu verlieren. Sie können so weiter in der Wohnung wohnen bleiben oder diese auch vermieten. Den Nießbrauch kann ein Immobilienbesitzer nicht nur an die Kinder, Enkel oder weitere Familienangehörige übertragen, sondern auch an jede andere Person. Es gibt zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten des Nießbrauchs, die sehr viel rechtliche Expertise verlangen.

 

Wer trägt beim Nießbrauch die Kosten und Steuern bei der Immobilie?

Ist die Immobilie per Nießbrauch übertragen, hat das Konsequenzen für deren Bewirtschaftung. Das BGB (§§ 1041 bis 1046) regelt, wer die Kosten der Immobilien beim Nießbrauch trägt und bei wem die Steuern anfallen. Die Grundsteuer sowie eventuelle Hypothekenzinsen trägt der Nießbrauchberechtigte, ebenso die Versicherungen sowie die kommunalen Abgaben wie Müllabfuhr oder Straßenreinigung. Für die Instandhaltung oder eventuelle Modernisierungsmaßnahmen ist aber der neue Eigentümer, also der Beschenkte, zuständig.

Bei der Steuer gibt es ebenfalls klare Regelungen durch das BGB. Vermietet der Nießbrauch-Nehmer die Immobilie, erzielt er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die bei der Einkommenssteuer veranlagt werden. Er ist rechtlich dem Vermieter gleichgestellt und kann bei der Einkommenssteuer so auch die Werbungskosten geltend machen.

Abschreibungen aber – zum Beispiel für Instandhaltung oder Modernisierung – verblieben grundsätzlich beim Nießbrauchgeber, dem ursprünglichen Eigentümer. Alle diese Regelungen sind zwar so im BGB festgeschrieben, lassen sich aber auch individuell vereinbaren. Deshalb haben sich neben dem Standard weitere Formen des Nießbrauchs etabliert. Dazu einige Beispiele:

 

Bruchteilsnießbrauch

Beim Bruchteilsnießbrauch wird nicht die gesamte Immobilie übertragen, sondern nur einen Teil davon. Zum Beispiel kann der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses nur einen Teil der zugehörigen Wohnungen übertragen. Sind mehrere Eigentümer vorhanden, können diese auch nur ihren Anteil unter Nießbrauchvorbehalt verschenken.

 

Nachrangiger Nießbrauch

Manchmal wird eine Immobilie übertragen mit im Grundbuch mehreren Nießbrauchnehmern in einer festgelegten Rangfolge. Verstirbt der Nießbrauchnehmer an erster Stelle, dann tritt an dessen Stelle der im nächsten Rang. Das kann zum Beispiel die Ehefrau sein, die die in der Immobilie wohnen bleiben soll. Manche Banken fordern bei der Kreditvergabe an einer mit dem Nießbrauch belasteten Immobilie in den ersten Rang zu treten. Der eigentlich Berechtigte steht dann hinter der Bank nachrangig zurück.

 

Zuwendungsnießbrauch

Mit dem Nießbrauch kann das Nutzungsrecht zum Beispiel von den Eltern auch umgekehrt vergeben werden. Dann erhalten die Kinder das Nutzungsrecht und können bei vermieteten Immobilien die Einnahmen für sich verbuchen. Der hier erfolgte Zuwendungsnießbrauch kann auf verschiedene Weise erfolgen:

  • unentgeltlich
  • entgeltlich
  • teilentgeltlich

Vor allem steuerlich kann ein Zuwendungsnießbrauch interessant sein. Der Eigentümer erzielt, wenn er die Nutzungsrechte einer vermieteten Immobilie vergibt, keine Einnahmen mehr. Damit zahlt er keine Steuern mehr auf Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Vor allem wenn die durch den Nießbrauch begünstigte Person nur geringe Einnahmen erzielt, kann sich die Übertragung der Einnahmen lohnen. Der Eigentümer selbst ist in diesem Fall von der Steuer auf Vermietung und Verpachtung befreit, kann aber trotzdem die AfA-Gebäudeabschreibung weiter in Anspruch nehmen.

 

Mit Nießbrauch Erbschaftssteuer sparen?

Mit der Steuerreform von 2009 ist der Nießbrauch ein interessantes Model geworden, um Erbschaftssteuer zu sparen. Bei der Übertragung können die Begünstigten den Freibetrag bei der Erbschaftsteuer in Anspruch nehmen. Die Höhe des Freibetrags hängt ab vom Verwandtschaftsgrad. Für die Ehefrau beträgt der Freibetrag 500.000 Euro, bei den Kindern 400.000 Euro.

Diese Freibeträge können im Abstand von zehn Jahren in Anspruch genommen werden. Überträgt der Eigentümer bereits vor seinem Ableben, kann das Finanzamt den Freibetrag nach zehn Jahre nochmals anrechnen. Das kann die Erbschaftssteuer erheblich reduzieren.

Ein weiter Aspekt kommt mit dem Nießbrauch zu Trage. Ist die Immobilie mit einem Nießbrauch belastet, wird mindert das den Verkehrswert der Immobilie um den mit dem Nießbrauch erzielten Ertrag.

 

Nachteile des Nießbrauchs

Der Nießbrauch bietet vor allem steuerlich viele Gestaltungsmöglichkeiten. Ebenso können damit Eigentümer ihre Immobilien auf unterschiedliche Weise an nahe Verwandte schon zu Lebzeiten übertragen. Es gibt aber auch einige Nachteile, die es zu bedenken gilt, wenn man sich als Eigentümer sich für den Nießbrauch entscheidet.

  1. Schwierigkeiten bei der Kreditvergabe

Die Banken sehen den Nießbrauch als Belastung an. Bei einer Kreditaufnahme reduziert das deshalb den Beleihungswert der Immobilie und damit das mögliche Volumen des Kredits. Manche Banken lehnen die Kreditvergabe einer mit Nießbrauch belasteten Immobilie sogar komplett ab. Vergebenen sie doch einen Kredit, verlangen die Banken dann im Grundbuch in den ersten Rang zu treten.

  1. Pflichtanteil bleibt bei Nießbrauch bestehen

Grundsätzlich kann jeder sein Vermächtnis im Testament frei gestallten. Nahen Verwandten steht aber nach deutschem Erbrecht ein gesetzlicher Pflichtanteil zu (§§ 1924 bis 1936 BGB.). Der beträgt für Kinder und Ehegatten 50 Prozent. Die Regelungen zum Pflichtanteil sind äußerst komplex und führen häufig zum Streit. Auch hier ist fachliche Hilfe unbedingt in Anspruch zu nehmen.

Grundsätzlich lösen gemäß § 2325 BGB alle Schenkungen einen Pflichtteilsergänzungsanspruch aus. So können auch bei einer Schenkung mit Nießbrauch nach dem Ableben des Eigentümers Pflichtanteilsforderungen geltend gemacht werden. Generell gilt aber eine zehn Jahresfrist. Schenkungen, die innerhalb dieses Zeitraums getätigt werden, können den Pflichtanteilsanspruch auslösen. Ist die Schenkung unter den Vorbehalt eines Nießbrauchs erfolgt, dann setzt die Frist erst mit dem Tod des Erblassers aus. So kann der Anspruch auf einen Pflichtanteil erst nach 15 oder 20 Jahren erlöschen.

Beispiel: Der Vater schenkt seiner Tochter sein Haus. Der Sohn geht leer aus. Ist die Schenkung vor zehn Jahren erfolgt, dann stehen dem Sohn erst nach zehn Jahren keine Pflichtanteile mehr zu. Hat der Vater die Schenkung unter Vorhalt des Nießbrauchs vollzogen, setzt die Frist erst dann ein, wenn der Nießbrauch durch seinen Tod erlischt.

Nach einem Urteil des Landgerichts Kiel wirkt sich der Nießbrauch auf den Pflichtanteil wertmindernd auswirken. Der Ehemann kann seiner Frau sein Haus unter Nießbrauchvorbehalt verschenken. Im Erbfall verringert der Nießbrauch den Wert des Hauses, von dem der Pflichtanteil für den Sohn errechnet wird. (LG Kiel, Urteil vom 2.2.2018, Az.: 12 O 82/17).

 

Wichtig: Vertrag aufsetzen und beglaubigen lassen!

Beim Nießbrauch gibt es viele rechtliche und steuerrechtliche Details. Für die Schenkung sollte jeder Eigentümer deshalb immer ein Vertrag aufsetzen und diesen vom Notar beglaubigen lassen. Der Notar veranlasst auch die Eintragung des neuen Eigentümers sowie des Nießbrauchs ins Grundbuch. Auch gegenüber dem Finanzamt ist es wichtig, den Übertrag und die Vertragsmodalitäten rechtssicher zu dokumentieren.

Ist nichts anderes vereinbart, erlischt der Nießbrauch mit dem Tod des Eigentümers. Der Nießbrauch lässt sich weder verkaufen noch vererben. Mit der Vorlage der Sterbeurkunde wird die Belastung der Immobilie im Grundbuch gelöscht.

Hinweis: Dieser Artikel soll nur die Leitplanken zum Thema Nießbrauch liefern, damit Du Dir eine erste Orientierung verschaffen kannst. Eine tiefer gehende individuelle sowie rechtlich verbindliche Beratung können wir an dieser Stelle nicht leisten. Du solltest deshalb bei allen Fragen zum Nießbrauch sowie zur Erbschaftssteuer immer einen Steuerberater zu Rate ziehen.