Der Bodenrichtwert ist eine der wichtigsten Kennzahlen für die Feststellungserklärung zur Neuberechnung der Grundsteuer. Wir erklären, was der Bodenrichtwert genau bedeutet und wie Du diesen für Deine Feststellungserklärung ermitteln kannst.
Es liegt auf der Hand, dass der Bodenrichtwert eine entscheidende Größe bei der Neuberechnung der Grundsteuer ist. Denn schließlich geht es bei der Reform vor allem um die Bewertung der bebauten und unbebauten Grundstücke in Deutschland. Für die Berechnung der Grundsteuer haben die Finanzämter in Westdeutschland die Einheitswerte von 1964 und in Ostdeutschland von 1935 herangezogen. Damit wurden in den letzten Jahren Immobilien teilweise mit den Werten von 1935 veranlagt. Das Verfassungsgericht hat dazu geurteilt und massive Ungerechtigkeiten festgestellt. Deshalb müssen jetzt für die Neuberechnung der Grundsteuer für 32 Millionen Grundstücke neue Bewertungskennzahlen herangezogen werden.
Was ist der Bodenrichtwert?
Den Bodenrichtwert haben Immobilienprofis schon immer bei der Wertermittlung von Immobilien herangezogen. Wichtig dabei ist, dass der Bodenrichtwert keinen Marktwert oder Verkaufspreis des Grundstücks darstellt, sondern nur ein Durchschnittswert einer vergleichbaren Anzahl von Flächen. Dabei ermitteln die Gutachter sogenannte Bodenrichtwertzonen, denen sie die Grundstücke einer Straße, Stadtteilen oder ganzen Ortschaften zuordnen. Wichtig zu wissen ist, dass sich der Bodenrichtwert anders als der Einheitswert nicht auf die Bebauung der Fläche bezieht. Auch eine mögliche Bebauung bleibt unberücksichtigt. Rechtsgrundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist § 193 BauGB.
Für die Findung des Durchschnittspreises von Grundstücken sind die amtlich bestellten Gutachterausschüsse zuständig. Die Gutachterausschüsse sind in der Regel beim Kataster- oder Vermessungsamt einer Gemeinde angesiedelt. Vereinzelt findet man diese auch bei den Bauämtern.
Die Gutachterausschüsse ermitteln den Bodenrichtwert anhand von Kaufpreissammlungen. Diese kommen zustande, weil die Notare dazu verpflichtet sind, jeden Kaufvertrag über ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Erbbaurecht an die Gutachterausschüsse zu übersenden.
Weitere Kriterien für die Wertermittlung bei Immobilien
Wird der Kaufpreis einer Immobilie ermittelt, ist der Bodenrichtwert nur ein Anhaltspunkt. Um am Ende den Marktwert zu bestimmen, berücksichtigen die Gutachter weitere Faktoren. Darunter:
- Marktsituation und Nachfrage
- Grundstücksgröße und -schnitt
- Bebauung
- bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften
- Infrastruktur
- Versorgungsumfeld
- Bepflanzung
- Bodeneigenschaften
- Zustand der Erschließung
- Lagequalität (Umgebung, Lärm etc. )
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Wo findest Du die Bodenrichtwerte?
Die Bodenrichtwerte sind einfach zu beschaffen. Denn der Gesetzgeber hat mit Paragraf 196 Absatz 3 des Baugesetzbuchs die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte zur Pflicht gemacht. Deshalb kann jeder die Bodenrichtwerte bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse abfragen.
Zum 1. Januar 2022 ist die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) in Kraft getreten. Damit möchten die Behörden erreichen, dass die Ermittlung der Bodenrichtwerte nach bundeseinheitlichen Grundsätzen erfolgt. Neben der Vereinheitlichung der Daten haben die Länder im Rahmen der e-Government-Initiative in Deutschland vor einiger Zeit angefangen, die Bodenrichtwerte über das Online-Portal Boros zu veröffentlichen. Einige Länder waren damit noch nicht weit fortgeschritten. Nun haben alle Länder im Zuge der Grundsteuerreform die Bodenrichtwerte auch Online zugänglich gemacht.
Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre aktualisiert. Deren Veröffentlichung erfolgt in Form von Bodenrichtwerttabellen, häufiger findet man die Bodenrichtwertkarten. In manchen großen Städten – wie zum Beispiel Berlin – findet die Aktualisierung der Bodenrichtwerte jährlich statt.
Für die Grundsteuer-Feststellungserklärung brauchst Du den Bodenrichtwert
Den Bodenrichtwert für die Feststellungserklärung der Grundsteuer zu beschaffen, ist also grundsätzlich nicht schwierig. Es genügt entweder ein Anruf bei den Gutachterausschüssen vor Ort oder ein Blick in die online veröffentlichten Tabellen und Karten. Der Bodenrichtwert ist immer angegeben in Euro pro Quadratmeter. Um den Wert zu errechnen, musst Du als Grundstücksbesitzer einfach den Bodenrichtwert mit der Quadratmeterzahl Deines Grundstücks multiplizieren.
In Bayern kosten die Abfrage des Bodenrichtwertes leider eine Gebühr. Bayern folgt aber bei der Neuberechnung der Grundsteuer nicht dem Bundesmodell und verlangt bei der Einreichung der Daten keinen Bodenrichtwert.
