Ziehen mehrere Personen in eine Wohnung ein, musst Du auch mehrere Personen als Mieter in den Mietvertrag aufnehmen, richtig? Und wenn Dir die Wohnung nicht allein gehört? Darfst Du dann trotzdem als einziger Vermieter auftreten? Wir klären Dich auf.
Mehrere Personen als Vermieter – das ist zu tun
Sind mehrere Personen Eigentümer einer Immobilie, treten auch alle Eigentümer als Vermieter in Erscheinung. Dies kann auf unterschiedliche Weise geschehen.
Außen- oder Innen GbR
Schließen sich mehrere Personen zusammen, um gemeinsam eine Immobilie zu vermieten, können sie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen. Das ist sowohl mündlich als auch mit einem schriftlichen Vertrag möglich.
Bei der GbR wird zwischen der Außen- und der Innen GbR unterschieden. Die Außen-GbR tritt nach außen unter ihrem Namen auf und gilt als eigene Rechtspersönlichkeit. Bei der Innen-GbR tritt jeder Gesellschafter unter eigenem Namen auf – sie hat keine eigene Rechtspersönlichkeit.
Bruchteilsgemeinschaft
Bei der Bruchteilsgemeinschaft gehört jedem Eigentümer ein Teil der Immobilie. Das ist zum Beispiel bei Eheleuten der Fall. Es steht Ihnen jedoch frei, ebenfalls eine GbR (die sogenannte Ehegattengrundstücksgesellschaft) zu gründen. Die Bruchteilsgemeinschaft ist wie die Innen-GbR keine Rechtspersönlichkeit.
Gesamthandsgemeinschaft
Eine Gesamthandsgemeinschaft entsteht in der Regel nicht freiwillig, sondern Kraft Gesetzes. Das ist zum Beispiel bei einer Erbengemeinschaft der Fall.
Mietvertrag mit mehreren Vermietern
Da die Außen-GbR eine Rechtspersönlichkeit hat, wird der Mietvertrag mit der Gesellschaft als solcher geschlossen. Die Innen-GbR, die Bruchteilsgemeinschaft und die Gesamthandsgemeinschaft hingegen haben keine Rechtspersönlichkeit. Daher müssen Mietverträge immer mit jedem einzelnen Mitglied der Gesellschaft geschlossen werden.
Jedes Mitglied muss im Mietvertrag einzeln genannt werden und unterschreiben. Es ist jedoch möglich, einen Vertreter zu bestimmen. Das kann eine Verwaltung sein oder eine Person der Gemeinschaft. Wichtig ist, dass dem Mietvertrag eine Urkunde beigefügt wird, die den Vertreter als solchen ausweist und zur alleinigen Unterschrift berechtigt. Der Vertreter tritt dann auch dem Mieter gegenüber als Ansprechpartner auf.
Rechte und Pflichten bei mehreren Vermietern
Alle Mitglieder der Gemeinschaft sind Gesamtschuldner und Gesamthandsgläubiger. Sie stehen dem Mieter gegenüber also gemeinsam in der Pflicht, haben aber auch dieselben Rechte.
Sämtlicher Schriftverkehr zwischen Mieter und Vermieter müssen von allen Mitgliedern abgegeben werden, das betrifft zum Beispiel Mieterhöhungen, Abmahnung und Kündigungen. Wurde ein Vertreter bestimmt, reicht es, wenn dieser Briefe an die Mieter unterschreibt.
Mietzahlung an alle Mitglieder der Gemeinschaft
Gemäß § 432 Abs. 1 BGB bilden mehrere Vermieter eine Forderungsgemeinschaft. Der Mieter muss die Miete also an alle beteiligten Personen gemeinsam zahlen. Wurde einem der Vermieter eine Empfangsvollmacht zur Entgegennahme der Leistungen ausgestellt, genügt es, wenn die Miete oder Nebenkostennachzahlunen an diese Person gehen.
Tipp: Bei mehreren Vermietern empfiehlt es sich, einen Vertreter zu bestimmen, der dem Mieter gegenüber handelt und als Ansprechpartner zur Verfügung steht. So vermeidest Du unnötigen Stress durch beispielsweise fehlende Unterschriften.
Mehrere Personen als Mieter – das ist zu tun
Ziehen mehrere Personen in eine Mietwohnung ein, müssen nicht zwangsläufig alle als Mieter im Mietvertrag stehen. Das ist zu Beispiel bei Kindern der Fall. Auch bei WGs ist es möglich, dass es nur einen Mieter gibt, der einzelne Räume untervermietet.
Mietvertrag mit mehreren Mietern
Schließt Du aber mit mehreren Personen ein Mietverhältnis ab, zum Beispiel mit Paaren, Eheleuten oder einer WG, dann sind diese auch stets Gesamtschuldner (§ 421 BGB). Jeder einzelne Mieter ist Dir gegenüber also verpflichtet, die vertraglichen Pflichten zu erfüllen. Dazu gehören zum Beispiel die regelmäßige Mietzahlung, die Zahlung der Kaution oder das Durchführen von Schönheitsreparaturen.
Du als Vermieter hast das Recht, auch von einem einzelnen Mieter die Leistung in voller Höhe zu verlangen. Du musst es demnach nicht akzeptieren, wenn Dir die Miete gestückelt von jedem Mieter überwiesen wird. Wie sich die Mieter untereinander einigen, ist für Dich nicht relevant.
Nebenkostenabrechnung und Schriftverkehr mit mehreren Mietern
Mieterhöhungen, Abmahnungen oder Nebenkostenabrechnung, etc. (und speziell Forderungen, die daraus entstehen) sind immer an alle Mieter zu adressieren. Nur, wenn alle Mieter zustimmen, kannst Du zum Beispiel Mietanpassungen durchsetzen.
Auch wenn Schreiben grundsätzlich an alle Mieter gerichtet sein müssen, kannst Du dennoch von jedem Mieter einzeln die Zahlung verlangen. Rückzahlungen und Gutschriften Deinerseits müssen hingegen immer an alle Mieter gemeinsam geleistet werden.
Kündigung des Mietverhältnisses
Willst Du das Mietverhältnis beenden, musst Du die Kündigung an alle Mieter richten. Du kannst also nicht nur einem Mitglied der WG kündigen, sondern nur allen gleichzeitig.
Auch Kündigungen seitens der Mieter sind nur dann gültig, wenn alle Mieter kündigen. Möchte nur eine Person ausziehen, musst Du die Kündigung nicht akzeptieren und kannst auf Beibehalten des Mietvertrags bestehen. Du hast aber die Möglichkeit, einen neuen Vertrag aufzusetzen, jedoch nur mit Zustimmung des oder der verbliebenen Mieter.
Was passiert, wenn ein Mieter auszieht?
Zieht einer der Mieter aus, bleibt der Mietvertrag also in der Regel erstmal bestehen. Du kannst weiterhin Deine Forderungen an alle Vertragsparteien stellen, auch wenn nur noch einer der Mieter in der Wohnung wohnt.
Sonderfall Scheidung
Im Falle einer Scheidung kann ein gerichtliches Wohnungszuweisungsverfahren angeordnet werden (§ 1568 a BGB). Dann entscheidet das Gesetz, wer in der Wohnung bleiben darf, und wer ausziehen muss. Du als Vermieter musst die Entscheidung akzeptieren und den ausziehenden Ehegatten offiziell aus dem Mietvertrag streichen.
Auch ohne das gerichtliche Wohnungszuweisungsverfahren haben Eheleute die Möglichkeit, nach der Scheidung die Entlassung einer der Beteiligten aus dem Mietvertrag zu erzwingen. Es empfiehlt sich also, der Bitte der Mieter nachzukommen, um ein langwieriges Verfahren zu vermeiden.
In beiden Fällen bleibt der Mietvertrag in seinen Bestandteilen bestehen. Lediglich die Anzahl der Mieter ändert sich. Eine Neuvereinbarung mit dem verbliebenen Mieter ist nicht vorgesehen.
