Als Vermieter hantierst Du jeden Monat mit diversen Ein- und Auszahlungen herum. Da ist es praktisch, wenn alle Kosten über ein Girokonto laufen. Oder nicht? Welche Konten für Vermieter wirklich notwendig sind, liest Du hier.
Kaution darf nicht aufs Girokonto
Wer eine Immobilie vermietet, braucht mindestens zwei verschiedene Konten. Eines, mit dem alle Einnahmen und Ausgaben rund um die Immobilie verwaltet werden und eins für die Mietkaution.
Auch wenn es vielleicht verlockend klingt, nur ein einziges Vermieterkonto verwalten zu müssen: Gemäß § 551 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darfst Du Mietkautionen auf keinen Fall auf Dein Privatkonto einzahlen. Stattdessen bist Du dazu verpflichtet, die Kaution auf einem eigens dafür eingerichteten Konto zu deponieren. Dadurch wird sichergestellt, dass die hinterlegte Sicherheit des Mieters im Falle einer Insolvenz vor Deinen Gläubigern geschützt ist.
Welches Konto ist für Mietkautionen geeignet?
Welche Art Konto Du für Mietkautionen verwendest, ist Dir überlassen. Wichtig ist, dass die Kündigungsfrist für das Konto maximal drei Monate beträgt – also genau so lang, wie die übliche gesetzliche Kündigungsfrist für Mietverträge. Es gibt spezielle Mietkautionskonten, die Du eröffnen kannst oder Du legst ein Sparbuch an.
In vielen Fällen wird ein Treuhandkonto eingerichtet. Dabei ist der Mieter der Kontoinhaber, dem Vermieter wird aber voller Zugriff gewährt. Das Treuhandkonto hat den Vorteil, dass es häufig kostenlos ist und Zinsen einbringt. Allerdings muss die Bank der Einrichtung eines Treuhandkontos zustimmen.
Auch Tagesanleihen oder Depotkonten sind möglich, aber sehr selten. Der Vorteil besteht in teils hohen Zinsen, die dem Konto gutgeschrieben werden.
Achtung: Fallen Kontoführungsgebühren an, darfst Du diese Deinem Mieter nicht in Rechnung stellen. Werden der Kaution Zinsen gutgeschrieben, musst Du diese dem Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses auszahlen.
Alternativen zum Mietkautionskonto
Die meisten Mieter überweisen die vereinbarte Kaution auf das zuvor vom Vermieter eröffnete Kautionskonto. Es gibt aber auch andere Möglichkeiten.
- Der Mieter händigt die Kaution in Bar aus: Achte darauf, dass Du den Erhalt der Kaution quittierst und im Mietvertrag die Art der Übergabe festhältst. Die Kaution darfst Du dennoch nicht in bar in Deinem Safe aufbewahren. Du bist weiterhin verpflichtet, ein Mietkautionskonto zu eröffnen.
- Der Mieter schließt eine Kautionsversicherung ab: In diesem Fall zahlt Dein Mieter monatlichen einen Beitrag an eine Versicherung. Du erhältst von Deinem Mieter einen Kautionsschutzbrief, ein Mietkautionskonto ist dann nicht nötig.
- Der Mieter lässt seine Bank oder eine Person für sich bürgen: Du schließt mit dem Bürgen Deines Mieters einen Bürgschaftsvertrag ab. Der Bürge muss dann im Zweifelsfall für versäumte Zahlungen Deines Mieters aufkommen.
Vermieterkonto für Mietzahlungen
Während die Mietkaution Dir lediglich als Sicherheit dient, Dir aber schlussendlich nicht gehört, ist das mit Mietzahlungen anders. Damit darfst Du machen, was Du möchtest. Du könntest Deinen Mietern also auch Deine private Girokontonummer geben und sie die Miete (plus Nebenkostenvorauszahlung) dorthin überweisen lassen.
Doch das bietet einen sehr großen Nachteil: Auf Deinem Privatkonto gehen bereits einige Zahlungen ein und aus. Diese mit den Ein- und Auszahlungen für Deine Immobilie zu vermischen, wird sehr schnell unübersichtlich. Besonders dann, wenn Du mehrere Objekte verwaltest. Spätestens bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung oder Deiner Steuererklärung wirst Du es begrüßen, ein eigenes Mietkonto zu haben.
Was gehört auf das Vermieterkonto
Mit dem Vermieterkonto verwaltest Du alle Zahlungen, die rund um Deine Immobilie anfallen. Das sind:
- Mietzahlungen
- Nebenkostenvorauszahlungen
- Ausgaben für die Verwaltung der Immobilie
- Ggf. Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
- Ggf. Kreditzahlungen an Deine Bank
- Ggf. Zuschüsse, um eventuelle Verluste auszugleichen
Besonders in den ersten Jahren nach dem Kauf einer Immobilie zur Vermietung, ist es keine Seltenheit, dass die Aufwendungen höher sind als die Einnahmen. Daher spielt die Steuererleichterung durch “Verluste aus Vermietung und Verpachtung” eine große Rolle. Um die Verluste schnell ausfindig zu machen, ist das separate Konto für Deine Immobilie sehr wichtig. Hier siehst Du schnell, wie hoch die Verluste ohne AfA (Absetzung für Abnutzung) ausfallen.
Vorteile des Vermieterkontos
Richtest Du ein Vermieterkonto für Deine vermieteten Objekte ein, hast Du sämtliche Ein- und Ausgänge schnell im Blick.
- Du erkennst sofort, wenn eine Miete nicht eingegangen ist oder ein Mieter zu wenig überwiesen hat.
- Die Nebenkostenvorauszahlungen gehen auf das Konto ein. Ebenso gehen Ausgaben, die Du auf Deine Mieter umlegst von diesem Konto ab. Das erleichtert die jährliche Abrechnung. Auch Nachzahlungen oder Erstattungen laufen über dieses Konto.
- Rechnungen von Handwerkern und Dienstleistern werden von diesem Konto bezahlt. Aber auch Posten wie das Hausgeld oder Kredite gehen hier ab. So hast Du die Kosten immer genau im Blick.
Tipp: Wer Immobilien besitzt, sollte immer eine Instandhaltungsrücklage bilden. In der Regel werden hierfür ein bis zwei Euro pro Quadratmeter veranschlagt. Mit der Instandhaltungsrücklage zahlst Du unerwartete Maßnahmen, die Deinen Budgetrahmen sonst erheblich belasten könnten.
Die Instandhaltungsrücklage kannst Du auf dem Vermieterkonto bilden. Es ist jedoch empfehlenswert ein eigenes Rücklagenkonto zu eröffnen, mit dem Du Zinsen generieren kannst. Allerdings solltest Du darauf achten, dass Du jederzeit an das Geld herankommst, da unerwartete Ausgaben schnell bezahlt werden müssen. Hier bietet sich ein Tagesgeldkonto an.
Worauf bei einem Mietkonto geachtet werden sollte
Als Vermieterkonto kommen alle gängigen Girokonten in Frage. Einige Banken bieten auch spezielle Vermieterkonten an. Die haben den Vorteil, dass sie speziell auf die Bedürfnisse von Vermietern zugeschnitten sind.
Da es in Deutschland keine Begrenzung gibt, wie viele Konten eine Person haben darf, könntest Du sogar für jede Deiner Einheiten ein eigenes Konto eröffnen. Das kann aber schnell mühselig werden, wenn Du stets alle Konten überprüfen musst oder auch bei Zahlungen erst überlegen musst, welches Konto zu welchem Objekt gehört.
Tipp: Bei Vermietet.de kannst Du kostenlos und mit nur wenigen Klicks Dein Bankkonto via API Schnittstelle verknüpfen. Du profitierst dann von unserem automatischen Mieteingangscheck für alle angelegten Objekte in unserem System. Über Mietausfälle wirst Du sofort informiert. So kannst Du schnell reagieren.
Das sollte ein Mietkonto bieten:
- Schnelle und unkomplizierte Eröffnung
- Online-Banking
- Geringe oder keine Kontoführungsgebühren
- Kostenfreie Überweisungen
- Kostenfreies Geld einzahlen und abheben
Kreditkarten oder EC-Karten für Vermieterkonten sind in der Regel nicht notwendig, da Du – wenn möglich – alles via Online-Banking erledigst, um Deine Kosten besser belegen zu können.
Achtung: Bist Du gewerblicher Vermieter musst Du das Mietkonto als Geschäftskonto eröffnen.
Kontoführungsgebühren für Vermieter
Kontoführungsgebühren gehören ausdrücklich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten (AG Siegburg WM 1985, 345). Es ist daher ratsam, ein Mietkonto zu nutzen, das möglichst geringe Gebühren verlangt.
Direktbanken bieten häufig ein kostenfreies Girokonto an, sofern eine monatliche Mindestsumme eingezahlt wird. Das ist bei Mietzahlungen in der Regel der Fall. Geschäftskonten können unter Umständen mehr als 20 Euro pro Monat an Gebühren kosten. Bei kostenlosen Geschäftskonten muss hingegen oft für Überweisungen bezahlt werden. Hier lohnt es sich abzuwägen, wie viele Überweisungen Du pro Monat tätigst. Je nach dem ist ein kostenpflichtiges Konto besser für Dich.
Wer auf einen direkten Ansprechpartner verzichten kann, sollte auf Online-Banken setzen. Hier zahlst Du in der Regel deutlich weniger Gebühren sowohl für die Kontoführung als auch Überweisungen. Oft wird das Vermieterkonto der DKB empfohlen. Pro Konto wird hier monatlich ein Euro fällig.
Kontoführungsgebühren von der Steuer absetzen
Als Vermieter kannst Du Kontoführungsgebühren von der Steuer absetzen. Pro Jahr darfst Du eine nachweisfreie Pauschale in Höhe von 16 Euro als Werbungskosten in der Anlage V geltend machen.
Tipp: Vermietet.de stellt automatisch alle wichtigen Posten für die Anlage V für Dich zusammen. Du musst das Formular nur noch runterladen und in Deine Steuererklärung übertragen.
