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Juli 1, 2022 von Peter Steinhauer redaktion@vermietet.de

Ab in die Ferien – Welche Vermietungs-Regeln gibt es für Wohnungstausch und Airbnb?

Auch beim unentgeltlichen Wohnungstausch muss der Vermieter zustimmen. Für die Vermietung über Airbnb gelten strenge, lokal unterschiedliche Regeln. 

Schon lange buchen Urlauber für ihren Aufenthalt nicht nur gewerbliche Hotels und Ferienhäuser, sondern nutzen ebenso Home-Sharing Plattformen. Neben dem Marktführer Airbnb erfreuen sich auch Onlineportale wie haustauschferien.de, homelink.de oder homeexchange.com großer Beliebtheit.

Dort finden die Nutzer gegen eine geringe Gebühr Gleichgesinnte, die bereit sind, ihre Wohnung oder sogar ihr ganzes Haus für einen festgelegten Zeitraum ohne Gegenleistung zu tauschen. Die Tauschpartner sparen Geld und dürfen sich auf ein besonders authentisches Urlaubserlebnis freuen.

 

Unentgeltlicher Wohnungstausch

Nicht nur Wohnungsbesitzer praktizieren den Wohnungstausch, auch Mieter freuen sich über die in den 30er Jahren in den USA entstandene Urlaubsvariante. Der Haus- und Grundbesitzer Verband hat erklärt, dass der unentgeltliche Wohnungstausch immer der Zustimmung des Vermieters bedarf. Denn die Überlassung der Wohnung kann als eine  entgegengenommene Leistung angesehen werden. Deshalb handelt es sich auch beim Wohnungstausch zu Ferienzwecken um eine Untervermietung, die der Genehmigung bedarf. 

Sollte der Vermieter seine Wohnung während der Ferien einem Freund oder Verwandten unentgeltlich zur Verfügung stellen, muss der Vermieter nicht informiert werden. Das gilt dann als Besuch, wobei der Zeitraum sich auf rund sechs bis acht Wochen beschränkt. 

Verursacht der Tauschpartner Schäden oder verstößt er gegen die Hausordnung, dann wird der Mieter dafür aufkommen müssen. Auch eine Überbelegung der Wohnung berechtigt den Vermieter zu einer Abmahnung.

 

Familie am Strand

 
 

Über Airbnb vermieten

Solltest Du selbst als Vermieter vorhaben, Deine Wohnung bei Airbnb anzubieten, so musst Du die unterschiedlichen gesetzlichen Regularien in Deiner Stadt genauestens prüfen. Bist Du Eigentümer einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, kannst Du Deine Wohnung in der Regel als Ferienwohnung anbieten, außer es gibt dazu bereits eine Regelung in der Teilungserklärung. Will die WEG die Vermietung einer Wohnung für kurze Zeiträume untersagen, so muss die Eigentümerversammlung einstimmig zustimmen.

 

Steuerpflicht beachten 

Wenn Du Deine Immobilie kurzfristig vermieten möchtest, solltest Du das mit Deinem Steuerberater besprechen. Bei der Vermietung von Wohnungen fällt grundsätzlich keine Umsatzsteuer an. Bei einer Kurzzeit-Vermietung tritt jedoch laut § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG die Umsatzsteuerpflicht ein. Als kurzfristig gilt eine Vermietung, die weniger als sechs Monate dauert.

Einnahmen aus der Vermietung über Airbnb sind also grundsätzlich steuerpflichtig. Wer die Steuern nicht zahlt, muss mit hohen Bußgeldern rechnen. Zudem sind Steuernachzahlungen bis zu zehn Jahre rückwirkend möglich. Mehr zum aktuellen Entscheid liest Du in unserem Artikel „Steuern nach Airbnb-Vermietung einkassiert“.

Bei der Umsatzsteuer kannst Du möglicherweise die Kleinunternehmerregelung §19 Abs 1 USTG in Anspruch nehmen:

„(1) Die für Umsätze im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 geschuldete Umsatzsteuer wird von Unternehmern, die im Inland oder in den in § 1 Abs. 3 bezeichneten Gebieten ansässig sind, nicht erhoben, wenn der in Satz 2 bezeichnete Umsatz zuzüglich der darauf entfallenden Steuer im vorangegangenen Kalenderjahr 22 000 Euro nicht überstiegen hat und im laufenden Kalenderjahr 50 000 Euro voraussichtlich nicht übersteigen wird.[…]“

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