Das Vermieterjahr 2022 im Rückblick

Das Jahr 2022 wird den meisten Vermietern noch lange als Ausnahmejahr in Erinnerung bleiben. Selten stand die Wohnungswirtschaft so im Mittelpunkt und waren die Turbulenzen an allen Fronten so heftig. Wir haben einen Rückblick verfasst und dabei die Punkte herausgegriffen, die uns im Jahr 2022 als Vermieter viel abverlangt haben.

Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Savills Europe:
„Wo sich die Preise einpendeln, bleibt abzuwarten. Sicher sind wir uns, dass sich der Zinsanstieg nicht eins-zu-eins in die Immobilienanfangsrenditen übersetzen wird. Viele Käufer werden an den Markt zurückkehren, sobald sich die Preise stabilisiert haben und die Transaktionsaktivität wird wieder zunehmen. Gleichwohl wird das Nachfragevolumen niedriger bleiben als in den letzten Jahren. Angesichts der Veränderungen an den Nutzermärkten schrumpft das Core-Segment und es werden sich vor allem risikoaffinen Investoren Ankaufsgelegenheiten bieten. Asset Management könnte zum Schlagwort des Jahres avancieren.“

Zins- und Preisschock

Im Jahr 2022 haben Vermieter eine Entwicklung erlebt, die so noch nie da war: Seit Anfang des Jahres haben sich die Zinsen für Hypothekendarlehen mehr als vervierfacht. Der ungewöhnlich langanhaltende Immobilienboom seit der Finanzkrise 2008 ist damit an sein Ende gekommen. Überraschend war die Geschwindigkeit, mit der sich der Markt verändert hat. Das Ende eines Zyklus auf dem Immobilienmarkt ist normalerweise immer von einer deutlichen Leerstandsquote gekennzeichnet. Der Leerstand tendiert derzeit aber gegen Null. Die Nachfrage nach Wohnraum verschärft sich sogar noch wegen des einbrechenden Neubaus.

In vielen innerstädtischen Immobilienlagen scheinen die Preise stabil zu sein, teilweise sind weiterhin Wertsteigerungen zu erzielen. Einen Preisverfall sehen die Experten vor allem bei schlecht sanierten Gebäuden. Die Erkenntnis aus 2022 lautet: Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt hoch. Der Markt hat sich aber von einem Verkäufer- hin zu einem Käufer-Markt entwickelt. Die gute Nachricht für Investoren: Es gibt wieder Verhandlungsspielraum!

Neubau

Das Thema Wohnen war im Jahr 2022 so präsent, weil Deutschland in einen Wohnungsnotstand geraten ist. „Drei Zimmer, Küche, bankrott“, titelte der Spiegel. Der Neubau ist nach Meinung fast aller Experten der einzige Ausweg aus der Misere. Die Bundesregierung hat in ihrem Koalitionspapier deshalb vereinbart jährlich 400.000 Wohnungen, darunter 100.000 Sozialwohnungen, zu bauen. Leider ist dieses ambitionierte Ziel in weite Ferne gerückt. Es fehlen Fachkräfte, Material und Bauland. Der Neubau leidet zusätzlich unter den hohen Finanzierungskosten aufgrund gestiegener Hypothekenzinsen.

Viele Probleme beim Neubau sind hausgemacht. Das Bauen ist überfrachtet mit Bürokratie. Eine konsequente Digitalisierung könnte viele Prozesse schneller und effizienter machen. Die Gemeinden müssten mehr Bauland freigeben. Ebenso müssten die Regularien verbessert und vereinfacht werden, um den Bestand durch Aufstockung oder Ausbau zu optimieren. Die Verbände der Wohnungswirtschaft haben einen Appell an die Bundesregierung verfasst: „Was zu tun ist“. Die aufgeführten Maßnahmen reichen von einer Neuordnung der Förderlandschaft bis hin zur Abschaffung der Grunderwerbsteuer zur Förderung des Eigentumerwerbs. Die Forderungen zeigen den Weg, wie das Wohnen bezahlbar bleibt.

Indexmiete

Lange Zeit waren Indexmietverträge kein großer Renner. Bei einer Teuerungsrate von fast Null war für viele Vermieter die Anpassung an den Verbraucherindex zu wenig attraktiv. Auch unsere im Jahr 2022 getätigte Umfrage unter Vermietet.de Nutzern bestätigt, dass Vermieter die Indexmiete nicht bevorzugen. Doch mit der galoppierenden Inflation steht die Indexmiete plötzlich im Rampenlicht. In München sollen rund 40 Prozent der neu abgeschlossenen Mietverträge solche sein, die sich an den Verbraucherindex binden. Mieter mit bestehenden Indexmietverträgen sehen sich plötzlich mit überdurchschnittlichen Mieterhöhungen konfrontiert. Die Politik und die Mieterverbände haben sich bereits in Stellung gebracht. Der Senat der Stadt Hamburg hat einen Gesetzentwurf in den Bundesrat eingebracht, der die Indexmiete auf 3,5 Prozent im Jahr begrenzen möchte. Der Bundesrat hat den Antrag abgelehnt, die Diskussion um die Indexmiete ist damit aber nicht vom Tisch.

Immobilien Jahr 2022 

Wärmepumpe

Die Wärmepumpe gilt vielen als Heilsbringer, um die ehrgeizigen Klimaziele im Wohnungsbau zu erreichen. Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck verkündete 2022 eine Offensive für die klimafreundliche Alternative zu Gas und Öl. Ab 2024 sollen jedes Jahr 500.000 Wärmepumpen verbaut werden. Auch beim Thema Wärmepumpe steht allerdings die Realität Habecks großspurigen Ambitionen im Weg. Wo sollen die Fachkräfte herkommen, die die Technologie kennen und installieren? Taugt die Wärmepumpe überhaupt für eine energetische Optimierung des Bestands? Wie soll der Strom für den Betrieb der Wärmepumpe produziert werden und ist der nicht auch zu teuer? Immerhin entwickeln die Hersteller derzeit Lösungen, wo bei der Installation einer Wärmepumpe nicht jede Wohnung mit einer Fußbodenheizung ausgestattet werden muss.

Savills Deutschland, Ausblick Immobilienmarkt 2023, 13. Dezember 2022:
Sollten tatsächlich regulatorische Eingriffe erfolgen, die die Eigentümer älterer Bestände zur Sanierung zwingen, wären mit dem damit einhergehenden bürokratischen und finanziellen Aufwand mutmaßlich vor allem kleinere Eigentümer überfordert. Viele von ihnen könnten sich dann zugunsten größerer Bestandshalter aus dem Markt zurückziehen und einen Konsolidierungsprozess in Gang setzen.“

Mietspiegelreform

Seit Juni 2022 sind Gemeinden verpflichtet einen Mietspiegel zu erstellen. Für 2023 reicht ein einfacher Mietspiegel aus. Ab 2024 muss sogar ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden sein. Die Gemeinden sind nicht begeistert. Denn die Erarbeitung eines Mietspiegels erfordert viel Expertise und kostet somit Geld. Für die Mieterhöhung ist mit dem Mietspiegel ein verbindlicher Rechtsrahmen geschaffen. Juristische Auseinandersetzungen und teure Gutachten für die Ermittlung der Vergleichsmiete werden damit hoffentlich weniger. Der Spielraum für Mieterhöhungen ist für Vermieter mit den Mietspiegeln leider deutlich eingeschränkt. Auch die korrekte Einordnung in den Mietspiegel bietet immer noch viel Konfliktstoff. Groß werden auch in Zukunft die Auseinandersetzungen darüber sein, in welchem jährlichen Rhythmus und wie die Mietspiegel an Marktgegebenheiten angepasst werden.

Grundsteuer

Die Grundsteuer war das Dauerthemen im Vermieterjahr 2022. 32 Millionen Grundstücke müssen neu bewertet werden. Mit dem Beginn der Frist für die Eingabe der Daten im Juli 2022 zeichnete sich ein Drama ab. Elster stürzte ab, viele Nutzer hatten keinen Durchblick aufgrund der komplizierten Benutzerführung. Zudem war die Materie insgesamt erklärungsbedürftig. In der Frist war alles nicht zu schaffen. Nun ist die Frist bis zum 31. Januar 2023 verlängert worden. Aktuell tauchen verstärkt Berichte auf, wonach teilweise enorme Teuerungen zu erwarten sind. Bis 2025 wollen die Finanzämter ihre Berechnungen abgeschlossen haben. Wird nun die Grundsteuer doch viel teuerer oder bleibt die Reform wie im Gesetz angekündigt „aufkommensneutral“? Das ist die Frage, die wir uns als Immobilienbesitzer nun stellen.

Haus & Grund Deutschland:

Die Debatte über steigende Mieten wird mitunter sehr hitzig geführt. Dabei werden Daten und Fakten oft sehr gezielt ausgewählt, um der gewünschten Wahrnehmung Geltung zu verschaffen. So wird immer wieder versucht, eine vermeintliche Mietenexplosion mit den Angebotsmieten der einschlägigen Immobilienportale nachzuweisen. Ein differenziertes Bild mit Bestandsmieten und tatsächlichen Neuvertragsmieten bleibt dabei außen vor. Genauso verhält es sich mit geeigneten Vergleichsgrößen, wie etwa der Lohnentwicklung.

Energiekostenexplosion

Die Energiekostenexplosion als Folge des schrecklichen Ukrainekriegs war das Topthema des Jahres 2022. Im Jahr 2023 werden uns die Energiekosten als Vermieter weiter beschäftigen. Die fatale Abhängigkeit vom russischen Gas hat die Kosten für die Heizung massiv in die Höhe getrieben. Die Bundesregierung hat 2022 insgesamt drei Entlastungspakete auf den Weg gebracht. Alleine für Entlastungspaket 3, der berühmte Doppel Wumms, stellen Olaf Scholz und sein Kabinett insgesamt über 200 Milliarden Euro zur Verfügung. Wir hoffen nun, dass das viele Geld seine Wirkung entfaltet und die Mieter ihre Wohnung weiterhin bezahlen können.

Nebenkostencheck

Die Betriebskosten als zweite Miete sind im Jahr 2023 durch die explodierenden Energiekosten rasant gestiegen. Der Deutsche Mieterbund fordert zum Nebenkostencheck auf und bietet ein Tool dazu auf seiner Internetseite an. Ebenso haben im Internet eine Vielzahl von Online-Portalen den Nebenkostencheck als lukratives Geschäftsmodell entdeckt.

Vermieter sind aufgefordert, sich zu professionalisieren, um nicht in endlose Rechtsstreitigkeiten zu geraten. Statt der guten alten Exceltabelle stehen heute moderne Softwaretools zur Verfügung, wie zum Beispiel das Vermietet.de Betriebskostentool. Damit lässt sich die Dateneingabe in großen Teilen automatisieren. Mit einer modernen Software sind die Rechenprozesse bei Leerstand, Mieterwechsel oder bei verschiedenen Umlageschlüsseln auch für den Laien sicher umzusetzen.

Grundsätzlich darf man als Vermieter den Nebenkostencheck begrüßen. Für uns sind die Nebenkosten ein durchlaufender Posten, an dem wir kein Geld verdienen. Dass alle Berechnungen korrekt sind, das ist auch in unserem Interesse.

Zufriedene Mieter

Das Beratungs- und Forschungsunternehmen „Analyse & Konzepte immo.consult“ hat im Jahr 2022 seinen „Servicemonitor Wohnen“ veröffentlicht. Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass 75 Prozent der Mieter in Deutschland ihre Miete als angemessen ansehen. 19 Prozent aller Mieter sehen ihre Miete sogar als gering oder sehr gering an. Die überwiegende Mehrheit der Mieter ist zufrieden mit der Wohnung, dem Vermieter und sogar mit der Höhe der Miete.

Der Eigentümerverband Haus & Grund hat ebenfalls eine Studie im Jahr 2022 veröffentlicht und dabei die Löhne mit Bestands- und Neuvertragsmieten zwischen 2015 und 2020 verglichen. Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass die Löhne im Bundesdurchschnitt um 11,3 Prozent stiegen. In manchen Gegenden war Lohnsteigerungen sogar noch deutlicher, zum Beispiel in Berlin um 17 Prozent. Die  Bestandsmieten erhöhten sich im selben Zeitraum nur um 6,0 Prozent und die Neuvertragsmieten um 6,6 Prozent. Das zeigt, dass entgegen der in der Öffentlichkeit vertretenen Meinung die Mieten in Deutschland bezahlbarer geworden sind. 

Die Daten und Fakten zeigen ein anderes Bild als die in der Öffentlichkeit oft nur rein emotional geführte Debatte um den Mietmarkt in Deutschland. Die gerne bemühte Gegenüberstellung vom Miethai auf der eine Seite und dem Mietnomaden auf der anderen Seite ist vor allem dem Aufmerksamkeitsbedürfnis mancher Interessenvertreter geschuldet. Mit der Realität des Mietmarktes hat das alles genauso wenig zu tun wie mit den Bedürfnissen der Mieter.

Immobilien Jahr 2022

Grafik: Einschätzung der Miethöhe. Quelle: Analyse & Konzepte immo.consult, Servicemonitor Wohnen 2022