Mängel an der Mietsache: In diesen Fällen haftest Du als Vermieter!

Fleckige Wände, zerkratztes Parkett oder ein Sprung in den Badezimmerfliesen – während einer Wohnungsübergabe werden häufig Schäden festgestellt. Für viele Mängel an der Mietsache musst Du als Vermieter die Verantwortung übernehmen. Aber wie gehst Du idealerweise damit um, wenn der Mieter Schäden und Mängel verursacht hat? Wir erläutern rechtliche Hintergründe und geben praktische Empfehlungen.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt unter anderem auch mietrechtliche Angelegenheiten. Der Begriff des “Mangels an der Mietsache” wird in § 536 BGB näher definiert: Ein Mangel beeinträchtigt die Tauglichkeit der Mietsache und hebt damit den vertragsgemäßen Gebrauch auf. Undichte Fenster, verschlissene Fußböden, feuchte Wände, Pilzbefall an der Decke und nicht zuverlässig funktionierende Heizungen oder Aufzüge sind gerichtlich anerkannte Mängel an der Mietsache.
Mängel, die während der Mietzeit auftreten, müssen von Mietern unverzüglich mitgeteilt werden. Grundsätzlich bist Du als Vermieter gemäß § 535 BGB dazu verpflichtet, Mietwohnungen in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben und für eine Mängelbeseitigung zu sorgen. Dies ist aber nur möglich, wenn Du von den Mängeln der Mietsache Kenntnis erlangt hast.

Wenngleich Du gesetzlich verpflichtet bist, den ordnungsgemäßen Zustand des Mietobjekts über die gesamte Mietzeit zu halten, werden viele Mängel erst bei einem anstehenden Mieterwechsel bekannt oder gar erst bei Besichtigung, Wohnungsübergabe oder bereits nach Einzug des neuen Mieters ersichtlich. Was Du in diesen Fällen tun kannst, klären wir nachfolgend.

Mängel an der Mietsache – was ist zu tun?

Laut § 535 ff. BGB bist Du als Vermieter für den Zustand des Mietobjekts verantwortlich. Dies bedeutet aber nicht, dass Du für die Beseitigung aller Mängel an der Mietsache aufkommen musst. Der Mieter ist ebenfalls zu gewissen Handlungen verpflichtet:

  • Mängel unverzüglich zu melden,
  • die Mietsache zu beheizen und
  • sachgemäß zu nutzen.

So sind nachweislich vom Mieter selbst verursachte Schäden nicht von Dir zu beseitigen. Folglich ist es zunächst wichtig, die Ursache der Mängel an der Mietsache und damit die Zuständigkeit der Mängelbeseitigung zu klären: Muss der Mieter oder Vermieter die Mängel beseitigen?

Mängel der Mietsache, welche der Mieter verursacht

Grundsätzlich gilt: Alle vom Mieter fahrlässig oder mutwillig verursachten Beschädigungen fallen nicht in Deinen Zuständigkeitsbereich als Vermieter. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter einen Wasserschaden durch eine defekte Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine verursacht, einen groben Kratzer in der Badewanne hinterlässt oder Brandlöcher und nicht wieder entfernbare Flecken in Bodenbelägen zu verschulden hat. Das gilt im Übrigen ebenso, wenn die Mängel durch vom Mieter beauftragte Handwerker verursacht worden sind.

ansprüche mieter gegen vermieter

Achtung: Stelle sicher, dass im Mietvertrag eindeutig geklärt ist, was zur Mietsache gehört. Vermietest Du eine Wohnung mit Einbauküche, muss auch diese im Mietvertrag aufgeführt werden, um eventuelle Mängelbeseitigungen oder gar Schadensersatzsummen vom Mieter einfordern zu können.

Sind die vom Mieter hervorgerufenen Mängel an der Mietsache im kleinen Umfang, kann er diese selbst beheben. Allerdings dürfen Mieter keine Reparaturen ausführen, die fachliche Kompetenz voraussetzen. Tut er dies dennoch, kannst Du aufgrund der fehlerhaft ausgeführten Instandsetzungen Deine Schadensersatzansprüche als Vermieter geltend machen. In schwerwiegenden Fällen oder bei ausbleibender Wiedergutmachung kannst Du Deinem Mieter die Wohnung sogar kündigen.

Welche Mängel an der Mietsache musst Du als Vermieter beheben?

Grundsätzlich bist Du für alle Mängel der Mietsache verantwortlich, die im Zuge von Verschleiß und normalem Gebrauch (z. B. Boden- und Teppichabnutzung) entstehen oder von Dir fahrlässig oder mutwillig verursacht worden sind. Alle gemeldeten Ansprüche vom Mieter gegen den Vermieter verpflichten Dich zur Mängelbehebung. Wird diese Pflicht Deinerseits nicht ausgeübt, tritt für den Mieter ein sogenanntes Selbstvornahmerecht in Kraft.
Eine notwendige Reparatur darf dann durch diesen beauftragt werden. Die Erneuerung durch Ersatzteile muss dem Neuerwerb vorgezogen werden.

Du als Vermieter musst für die Instandsetzung die zur Mängelbeseitigung erforderlichen (verhältnismäßigen) Kosten tragen. Statt eine defekte Heizung durch eine neue auszutauschen, müsste diese dementsprechend repariert werden. Alle anfallenden Kosten muss der Mieter zunächst übernehmen, kann diese dann aber Dir in Rechnung stellen oder mit der Miete verrechnen – ebenso wie eine mögliche Schadensersatzsumme aufgrund eventueller Folgeschäden durch die Nicht-Beseitigung der Mängel an der Mietsache. Dies gilt auch, wenn Du den Mangel verspätet beseitigst.

Achtung: Mieter können Dir nicht nur die entstandenen Kosten in Rechnung stellen und Schadenersatz einfordern, sondern auch die Miete mindern und einen Teil der Mieter zurückzubehalten, bis Du den Fehler beseitigst.

Führt der Mieter die Selbstvornahme durch, obwohl Du als Vermieter im Sinne von § 536a BGB nicht in Verzug bist und die Mängelbeseitigung keinen Notfall darstellt, kann er die entstandenen Kosten nicht von Dir einfordern oder gar per Gericht einklagen.

Was gilt bei Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen?

Vor dem Mieterwechsel musst Du gemäß Deiner gesetzlichen Pflicht sicherstellen, dass die Wohnung in einwandfreiem Zustand ist und keine Mängel an der Mietsache vorliegen. Ob Tapeten gestrichen, Bohrlöcher zugespachtelt oder zerkratzte Türen vom Mieter erneuert werden müssen, hängt von zwei Faktoren ab:

  • Welcher Renovierungszustand der Wohnung wurde im Mietvertrag festgehalten (und welchen vereinbarst Du mit dem neuen Mieter)?
  • Handelt es sich um Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen?

Ein defekter Toilettenspülkasten, Duschkopf oder tropfender Wasserhahn sind Mängel an der Mietsache, die der Mieter im Rahmen der Kleinreparaturklausel selber übernehmen muss. Kleinreparaturen sind nur an Gegenständen vorzunehmen, die dem Mieter regelmäßig zugänglich sind, deren Reparatur 75 Euro nicht überschreitet und die im Jahr höchstens 250 Euro kosten.

Wichtig ist, dass Du die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag nennst – mit den jeweiligen Obergrenzen.

Du kannst dies beispielsweise folgendermaßen aufführen:

“Der Mieter verpflichtet sich, die Kosten zu tragen, sofern sie für das Beheben von Bagatellschäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser, Abwasser und Gas, den Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen […] entstehen und im Einzelfall einen Betrag von 75,00 Euro nicht überschreiten. Der jährliche Gesamtbetrag, der vom Mieter zu tragen ist, darf 6 Prozent der Jahresgrundmiete, höchstens jedoch 250,00 Euro nicht übersteigen.”

Schönheitsreparaturen wie unter anderem das Tapezieren und Streichen der Wände, Heizkörper oder Innentüren müssen teilweise vom Mieter übernommen werden. Allerdings sieht die Rechtsprechung hier einige Ausnahmen vor. Beispielsweise müssen unrenoviert übernommene Wohnungen bei einem Mieterwechsel nicht renoviert werden (sofern kein über den normalen Gebrauch entstandener Schaden vorliegt).

Auch die sogenannte Endrenovierungsklausel kann unwirksam sein, denn eine Renovierung ist abhängig vom Grad der Abnutzung nicht vom Umstand, dass ein Mieter auszieht. Sieht die Klausel in Deinen Mietverträgen also vor, dass der Mieter ungeachtet der Mietdauer in jedem Fall bei Auszug renovieren muss, ist sie unwirksam. Rechtssicherheit ist geboten, wenn Du diese individualisierst und die Endrenovierung davon abhängig machst, wie hoch der Grad der Abnutzung von Tapeten und Türen ist und wann die letztmalige Schönheitsreparatur durchgeführt wurde.

Mehr Tipps zum Mieterwechsel

Kann bei fahrlässig oder mutwillig verursachten Mängeln an der Mietsache die Mietkaution einbehalten werden?

Die Mietkaution dient Dir als Sicherheit für aus dem Mietverhältnis entstandene Forderungen. Bei durch den Mieter verursachten Mängeln an der Mietsache kannst Du also die Mietkaution teilweise oder vollständig einbehalten. Von der Kaution kannst Du jene Kosten abziehen, die Dir durch die Beseitigung der Beschädigungen und Mängel an der Mietsache entstehen, sowie einen möglichen Schadensersatz.

Glühbirne

Hinweis: Prüfe dringend vor dem Mieterwechsel, ob mögliche Klauseln im Mietvertrag mittlerweile unwirksam geworden sind. So stellst Du sicher, dass Du mit dem neuen Mieter einen rechtssicheren Mietvertrag abschließt.

Laut § 252 BGB umfasst der Schadensersatz nicht nur die Kosten für Reparatur und Folgeschäden, sondern auch möglicherweise entgangene Gewinne. Kosten und Schadensersatz bezüglich nicht erledigter oder nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen kannst Du von der Kaution abziehen, wenn die Mietvertragsklausel zu Schönheitsreparaturen der aktuellen Rechtsprechung entspricht. Nur dann kannst Du auch Schadensersatz aus dem Mietvertrag bei Mangel geltend machen.

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