Beim Kauf einer Immobilie ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar – wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind. Wir von Vermietet.de erläutern Dir, wie Du die Grunderwerbsteuer absetzen kannst.
Grunderwerbsteuer absetzen – nur bei Vermietung möglich
Wenn Du ein Haus oder eine Wohnung vermietest, fallen Steuern an. Es handelt sich bei den Einnahmen nämlich um eine der insgesamt sieben Einkunftsarten, die das Einkommensteuergesetz (EStG) in § 2 Abs. 1 definiert. Eine Vermietung bietet allerdings auch Vorteile, die private Hauseigentümer nicht haben. So kannst Du zum Beispiel bei einer Vermietung die anfallenden Notarkosten absetzen und dadurch Deine Steuerlast mindern. Das gilt auch für die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks anfällt.
Achtung: Die wichtigste Voraussetzung, damit Du die Grunderwerbsteuer absetzen kannst, ist die Absicht, die Immobilie zu vermieten und später auch tatsächlich zu vermieten.
So kannst Du die Grunderwerbsteuer absetzen
Grundsätzlich können Vermieter die Kosten rund um die Vermietung der Immobilie auf zwei Arten von der Steuer absetzen:
- Direkt und in voller Höhe als Werbungskosten oder
- als Abschreibung über mehrere Jahre hinweg.
Da die Grunderwerbsteuer im Zuge des Grunderwerbs fällig wird, ist sie Teil der Anschaffungskosten. Anschaffungs- und Herstellungskosten werden als Abschreibung für Abnutzung – kurz AfA – abgeschrieben. Die Grunderwerbsteuer und Werbungskosten sind somit nicht gleichzusetzen. Vielmehr wird die Steuer als AfA über die Jahre hinweg abgeschrieben.
Grunderwerbsteuer absetzen – linear oder degressiv?
Ob Du die Grunderwerbsteuer linear oder degressiv abschreiben kannst, beantwortet Dir das Datum des Kaufvertrags. Liegt es vor dem 31.12.2005 schreibst Du die Grunderwerbsteuer – und alle übrigen Anschaffungskosten – degressiv ab. Das heißt der Prozentsatz sinkt von Jahr zu Jahr. Für alle ab dem 01.01.2006 abgeschlossenen Kaufverträge gilt die lineare Abschreibung mit gleichbleibenden Jahressätzen.
Grunderwerbsteuer abschreiben – so gehst Du als Vermieter vor
Die AfA ist grundsätzlich nur für Objekte möglich, die sich abnutzen. Nach aktueller Rechtsprechung gehören Grund und Boden nicht dazu, weil sich diese nicht abnutzen können. Ein darauf errichtetes Gebäude kann sich wiederum abnutzen, abgerissen oder neu errichtet werden – das Grundstück an sich wird davon (in der Regel) nicht beeinflusst.
Wenn Du die Grunderwerbsteuer absetzen möchtest, musst Du sämtliche Anschaffungs- und Herstellungskosten addieren und anschließend um den Bodenwert kürzen. Diese Summe gilt als Bemessungsgrundlage für die AfA.
Im Hinblick auf die Steuererklärung kann beim Hauskauf die Grunderwerbsteuer mit ein paar Tricks gesenkt werden. Jene Steuer wird von den Bundesländern erhoben und richtet sich nach dem Kaufpreis, der im notariell beglaubigten Kaufvertrag stehen. Kaufst Du mit der Immobilie auch bewegliche Wirtschaftsgüter wie eine Einbauküche oder eine Sauna, schließt Du hierfür idealerweise einen separaten Kaufvertrag ab.
Grunderwerbsteuer absetzen – welches Formular benötigst Du?
Vermieter benötigen das Formular für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“, auch bekannt als Anlage V. Als Teil der Anschaffungskosten wird die Grunderwerbsteuer in der Steuererklärung nicht gesondert aufgeführt, sondern zusammen mit den gesamten Kaufkosten. Die Absetzungen für Abnutzung tragen Sie auf Seite 2 in die Zeilen 33 und 34 ein:
- Trage in Zeile 33 ein, ob eine lineare oder degressive Abschreibung erfolgt und mit welchem Prozentsatz.
- In Zeile 34 trägst Du ein, ob Du den erhöhten AfA-Satz beanspruchst. Das ist möglich, wenn es sich bei der Immobilie um ein Denkmalschutzgebäude handelt oder diese im städtebaulichen Sanierungsgebiet liegt.
Hast Du alle Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung addiert und um die Werbungs- und Anschaffungskosten gemindert, erhältst Du die zu versteuernden Mieteinkünfte. Diese werden anschließend zu den, wenn vorhanden, übrigen Einkünften hinzugerechnet und durch die Grundfreibeträge gemindert. Unter Umständen sind dann die Mieteinnahmen steuerfrei, wenn das zu versteuernde Einkommen unter dem Grundfreibetrag von 9.000 Euro für Alleinstehende und 18.000 Euro für Ehegatten bleibt.
Grunderwerbsteuer absetzen – was Du außerdem benötigst
Dem Finanzamt reicht es nicht, wenn Du lediglich die verschiedenen Summen in den entsprechenden Zeilen einträgst. Das Finanzamt fordert in der Regel Zahlungsnachweise. Erstelle hierzu eine Auflistung aller Herstellungs- und Anschaffungskosten und füge diese zusammen mit den jeweiligen Belegen der Anlage V und Deiner Steuererklärung bei.
Hinweis: Um die Grunderwerbsteuer – und andere Kosten – absetzen zu können, solltest Du alle Rechnungen unbar bezahlen. So hast Du definitiv einen Zahlungsnachweis, den das Finanzamt akzeptiert. Barzahlungen, die Du nicht belegen kannst, muss das Finanzamt nicht steuermindernd berücksichtigen.
Fazit zur Abschreibung der Grunderwerbsteuer
Du als Vermieter kannst nicht nur die Grunderwerbsteuer absetzen: Es gibt weitere Steuervorteile bei der Vermietung von Immobilien. Wenn Du beispielsweise Deine Immobilie über ein Darlehen finanziert hast, kannst Du die Zinsen für die Tilgung steuerlich absetzen, wenn das Objekt vermietet ist.
