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Grunderwerbsteuer absetzen & Steuern sparen

Was für private Käufer nicht möglich ist, kann gewerblichen Vermietern den Kauf von Immobilien deutlich begünstigen: Das Absetzen der Grunderwerbsteuer in der Steuererklärung. Lesen Sie in diesem Artikel, wie Sie die Grunderwerbsteuer absetzen und wie Sie darüber hinaus beim Immobilienkauf Steuern sparen.

Wie Sie als Vermieter die Grunderwerbsteuer korrekt absetzen

Tatsächlich ist die Grunderwerbsteuer steuerlich nur für Vermieter absetzbar. Die Mieteinnahmen müssen Sie versteuern, da diese nach dem Einkommenssteuergesetz zu den sieben Einkunftsarten zählen. Das bedeutet aber auch, dass Sie als Vermieter gewisse Kosten für die Anschaffung, Herstellung und Vermietung von Immobilien von der Steuer absetzen können.

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Achtung

Wenn Sie die Immobilie selber gewerblich nutzen, können Sie die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen.

Achtung

Wenn Sie die Immobilie selber gewerblich nutzen, können Sie die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen.

Je nach Kostenart gilt es, die Kosten als Werbungskosten oder Absetzung für Abnutzung (AfA) in der Steuererklärung unter der Anlage V „Vermietung und Verpachtung“ aufzuführen. Grundsätzlich sind Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Jahre der durchschnittlichen Nutzungsdauer abzuschreiben. Alle übrigen Kosten können als Werbungskosten direkt von der Steuerlast abgezogen werden. Wird die Immobilie vermietet oder verpachtet, können Sie als Eigentümer auch die Kosten für die Kreditbeschaffung und die Darlehenszinsen von der Steuer absetzen. Diese sind als Geldbeschaffungskosten ebenfalls in der Anlage V einzutragen.

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Da die Steuer als Kaufnebenkosten zum Zeitpunkt der Anschaffung fällig wird, können Sie die Grunderwerbsteuer als AfA absetzen. Nutzen Sie die Immobilie teilweise selber, können Sie nur den entsprechenden Anteil des Grunderwerbs von der Steuer absetzen. Wichtig ist hierbei, dass das Finanzamt eindeutig einsehen kann, welcher Teil der Immobilie selbst genutzt und welcher vermietet wird. Andernfalls könnte der Fiskus die Absetzung der Kosten verweigern.

Grunderwerbsteuer absetzen – so sparen Sie zusätzlich

Als Vermieter haben Sie den großen Vorteil, dass nahezu alle Kosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar sind. Mit einem kleinen Trick können Sie die Steuerbelastung zusätzlich senken: Kaufen Sie das Grundstück und die Immobilie getrennt voneinander, also zunächst ein unbebautes Grundstück und später den Neubau. Da der im Kaufvertrag festgelegte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer dient, reduzieren Sie den Beitrag an den Fiskus deutlich, wenn Sie lediglich ein unbebautes Grundstück erwerben und die Immobilie erst im Anschluss errichten lassen. Dann müssen Sie auch weniger Grunderwerbsteuer absetzen.

Voraussetzung hierfür ist, dass zwei separate Verträge abgeschlossen werden und die Vertragspartner zwei unterschiedliche Personen bzw. Unternehmen sind. Zudem müssen Sie eine sogenannte Schamfrist von mindestens einem halben Jahr einhalten. Liegt weniger Zeit zwischen dem Erwerb des Grundstücks und der Immobilie, geht der Fiskus davon aus, dass es sich um einen einzigen Kaufvorgang handelt.

Kaufen Sie ein Grundstück inklusive Immobilie, können Sie die Grunderwerbsteuer ebenfalls absetzen bzw. reduzieren, indem Sie bewegliches Inventar vom Kaufpreis abziehen. Als bewegliches Mobiliar gilt zum Beispiel eine Einbauküche oder Sauna. Vereinbaren Sie bei Übernahme beweglichen Inventars einen separaten Kaufvertrag mit dem Besitzer, um den Kaufpreis der Immobilie zu senken und Grunderwerbsteuer zu sparen. Erwerben Sie eine Eigentumswohnung sollten die Instandhaltungsrücklagen ebenfalls aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden. Diese sind nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht Teil der grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung und müssen daher nicht versteuert werden.

Fazit: Wird die Immobilie vollständig vermietet, müssen Sie sich keine Gedanken über die Steuer machen, denn Sie können die Grunderwerbsteuer in voller Höhe absetzen. Wird jedoch ein Teil selbst genutzt, lohnt sich der Aufwand mit zwei separaten Kaufverträgen, um die finanzielle Belastung für den selbst genutzten Teil zu reduzieren und Steuern zu sparen.

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Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch eine Vielzahl hilfreicher Funktionen bietet die Software einen gesamtheitlichen Überblick über Ihre Immobilien. Dies umfasst unter anderem die automatische Kontrolle der Mieteingänge inkl. der Erstellung von Zahlungserinnerungen und Mahnungen, die Erfassung von der Einnahmen und Ausgaben, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und die Bewertung Ihrer Objekte.

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