Grunderwerbsteuer absetzen – das müssen Vermieter beachten

Beim Kauf einer Immobilie ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar – wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind. Wir von Vermietet.de erläutern Ihnen, wie Sie die Grunderwerbsteuer absetzen können.

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten, fallen Steuern an. Es handelt sich bei den Einnahmen nämlich um eine der insgesamt sieben Einkunftsarten, die das Einkommensteuergesetz (EStG) in § 2 Abs. 1 definiert. Eine Vermietung bietet allerdings auch Vorteile, die private Hauseigentümer nicht haben. So können Sie zum Beispiel bei einer Vermietung die anfallenden Notarkosten absetzen und dadurch Ihre Steuerlast mindern. Das gilt auch für die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks anfällt.

Achtung: Die wichtigste Voraussetzung, damit Sie die Grunderwerbsteuer absetzen können, ist die Absicht, die Immobilie zu vermieten und später auch tatsächlich zu vermieten.

So können Sie die Grunderwerbsteuer absetzen

Grundsätzlich können Vermieter die Kosten rund um die Vermietung der Immobilie auf zwei Arten von der Steuer absetzen:

  • Direkt und in voller Höhe als Werbungskosten oder
  • als Abschreibung über mehrere Jahre hinweg.

Da die Grunderwerbsteuer im Zuge des Grunderwerbs fällig wird, ist sie Teil der Anschaffungskosten. Anschaffungs- und Herstellungskosten werden als Abschreibung für Abnutzung – kurz AfA – abgeschrieben. Die Grunderwerbsteuer und Werbungskosten sind somit nicht gleichzusetzen. Vielmehr wird die Steuer als AfA über die Jahre hinweg abgeschrieben.

Grunderwerbsteuer absetzen – linear oder degressiv?

Ob Sie die Grunderwerbsteuer linear oder degressiv abschreiben können, beantwortet Ihnen das Datum des Kaufvertrags. Liegt es vor dem 31.12.2005 schreiben Sie die Grunderwerbsteuer – und alle übrigen Anschaffungskosten – degressiv ab. Das heißt der Prozentsatz sinkt von Jahr zu Jahr. Für alle ab dem 01.01.2006 abgeschlossenen Kaufverträge gilt die lineare Abschreibung mit gleichbleibenden Jahressätzen.

Grunderwerbsteuer abschreiben – so gehen Sie als Vermieter vor

Die AfA ist grundsätzlich nur für Objekte möglich, die sich abnutzen. Nach aktueller Rechtsprechung gehören Grund und Boden nicht dazu, weil sich diese nicht abnutzen können. Ein darauf errichtetes Gebäude kann sich wiederum abnutzen, abgerissen oder neu errichtet werden – das Grundstück an sich wird davon (in der Regel) nicht beeinflusst.

Wenn Sie die Grunderwerbsteuer absetzen möchten, müssen Sie sämtliche Anschaffungs- und Herstellungskosten addieren und anschließend um den Bodenwert kürzen. Diese Summe gilt als Bemessungsgrundlage für die AfA.

Im Hinblick auf die Steuererklärung kann beim Hauskauf die Grunderwerbsteuer mit ein paar Tricks gesenkt werden. Jene Steuer wird von den Bundesländern erhoben und richtet sich nach dem Kaufpreis, der im notariell beglaubigten Kaufvertrag stehen. Kaufen Sie mit der Immobilie auch bewegliche Wirtschaftsgüter wie eine Einbauküche oder eine Sauna, schließen Sie hierfür idealerweise einen separaten Kaufvertrag ab.

Grunderwerbsteuer absetzen – welches Formular benötigen Sie?

Vermieter benötigen das Formular für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“, auch bekannt als Anlage V. Als Teil der Anschaffungskosten wird die Grunderwerbsteuer in der Steuererklärung nicht gesondert aufgeführt, sondern zusammen mit den gesamten Kaufkosten. Die Absetzungen für Abnutzung tragen Sie auf Seite 2 in die Zeilen 33 und 34 ein:

  • Tragen Sie in Zeile 33 ein, ob eine lineare oder degressive Abschreibung erfolgt und mit welchem Prozentsatz.
  • In Zeile 34 tragen Sie ein, ob Sie den erhöhten AfA-Satz beanspruchen. Das ist möglich, wenn es sich bei der Immobilie um ein Denkmalschutzgebäude handelt oder diese im städtebaulichen Sanierungsgebiet liegt.

Haben Sie alle Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung addiert und um die Werbungs- und Anschaffungskosten gemindert, erhalten Sie die zu versteuernden Mieteinkünfte. Diese werden anschließend zu den, wenn vorhanden, übrigen Einkünften hinzugerechnet und durch die Grundfreibeträge gemindert. Unter Umständen sind dann die Mieteinnahmen steuerfrei, wenn das zu versteuernde Einkommen unter dem Grundfreibetrag von 9.000 Euro für Alleinstehende und 18.000 Euro für Ehegatten bleibt.

Grunderwerbsteuer absetzen – was Sie außerdem benötigen

Dem Finanzamt reicht es nicht, wenn Sie lediglich die verschiedenen Summen in den entsprechenden Zeilen eintragen. Das Finanzamt fordert in der Regel Zahlungsnachweise. Erstellen Sie hierzu eine Auflistung aller Herstellungs- und Anschaffungskosten und fügen Sie diese zusammen mit den jeweiligen Belegen der Anlage V und Ihrer Steuererklärung bei.

Hinweis: Um die Grunderwerbsteuer – und andere Kosten – absetzen zu können, sollten Sie alle Rechnungen unbar bezahlen. So haben Sie definitiv einen Zahlungsnachweis, den das Finanzamt akzeptiert. Barzahlungen, die Sie nicht belegen können, muss das Finanzamt nicht steuermindernd berücksichtigen.

Fazit zur Abschreibung der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie immer an. Sie wird von den Ländern individuell erhoben. Der Satz liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, der im notariell beglaubigten Kaufvertrag steht. Daher ist es zunächst sinnvoll, den Kaufpreis möglichst niedrig zu halten. Für Vermieter spielt das jedoch nur nachgeordnet eine Rolle. Sie können die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen. Als Teil der Anschaffungskosten wird diese über die Jahre der Nutzungsdauer abgeschrieben – entweder linear oder degressiv.

grundsteuer-steuerlich-absetzbar

Sie als Vermieter können nicht nur die Grunderwerbsteuer absetzen: Es gibt weitere Steuervorteile bei der Vermietung von Immobilien. Wenn Sie beispielsweise Ihre Immobilie über ein Darlehen finanziert haben, können Sie die Zinsen für die Tilgung steuerlich absetzen, wenn das Objekt vermietet ist.

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