Vereiste Gehwege, schneebedeckte Stufen und Vordächer: Der Winterdienst und die damit verbundenen Kosten sind ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter. Wir klären über die wichtigsten Vorgaben bezüglich des Winterdienstes und der Nebenkosten auf.
Winterdienst als Nebenkosten umlegbar
§ 2 Nr. 8 Betriebskostenverordnung besagt, dass der Winterdienst als Nebenkosten umlagefähig ist. Nach allgemeiner Rechtsprechung umfasst die Regelung sowohl
- die anfallenden Kosten der Straßenreinigung durch die Stadt oder Gemeinde sowie
- die Kosten für die Schnee- und Eisbefreiung der Zu- und Nebenwege.
Demnach ist es egal, ob die Kosten für den Winterdienst von Dir, der Stadt oder einem externen Dienstleister verursacht werden.
Achtung: Übernimmt der Hausmeister im Rahmen seiner regelmäßigen Dienste den Winterdienst, müssen Mieter die Kosten nicht tragen. Für Dich als Vermieter entstehen hier nämlich keine Extrakosten, somit darfst Du den Winterdienst nicht als Nebenkosten umlegen.
Winterdienst als Nebenkosten im Mietvertrag nennen
Damit der Winterdienst umlagefähig ist, muss mit dem Mieter die Übernahme der Betriebskosten vereinbart sein. Es reicht hierfür eine allgemeine Formulierung im Mietvertrag oder die Aufführung in der Hausordnung.
Nach aktueller Rechtsprechung muss der Winterdienst nicht explizit genannt werden. Nachträgliche Änderungen bei bestehenden Mietverträgen sind nicht möglich. Prüfe daher am besten im Vorfeld, ob der Mietvertrag die Klausel enthält und passe Deinen Standard-Mietvertrag unter Umständen an.
So rechnest Du den Winterdienst als Nebenkosten richtig ab
In der Nebenkostenabrechnung gehören dem Winterdienst die Kosten für die Straßenreinigung durch die Stadt oder Gemeinde, Streumittel, die Wartung der Räumgeräte sowie Lohn- und Anfahrtskosten des Dienstleisters an. Übernimmst Du als Vermieter die Räumung selbst, kannst Du für Deine Arbeit den Betrag einer gleichwertigen Leistung durch einen externen Dienstleister ansetzen – abzüglich der Mehrwertsteuer.
Achtung: Kosten für die Erstanschaffung oder Ersatzbeschaffung von Räumgeräten oder deren Reparatur können nicht als Winterdienst in den Nebenkosten umlegt werden.
Der Gesetzgeber begrenzt die Kosten für den Winterdienst als umlagefähige Nebenkosten ohne eine genaue Angabe einer Kostengrenze, aber mit dem Hinweis auf das Gebot der Wirtschaftlichkeit im Sinne der §§ 556 und 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Kosten für den Winterdienst müssen demnach angemessen sein.
Hast Du durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag die Aufgabe des Winterdienstes an den Mieter übertragen, kannst Du nur die Kosten für die winterliche Straßenreinigung der Stadt umlegen. Für die Räumung der Zu- und Nebenwege entstehen Dir keine Kosten. Folglich kannst Du auch nichts umlegen.
Du kannst den Winterdienst steuerlich absetzen
Übernimmst Du als Eigentümer den Winterdienst bei der vermieteten Immobilie selbst, kannst Du die Materialkosten für den Winterdienst absetzen – und zwar als Werbungskosten in der Anlage „Vermietung und Verpachtung“ Deiner Steuererklärung.
Fazit zum Winterdienst als umlagefähige Nebenkosten
Umlagefähig sind nur angemessene Kosten für den Winterdienst durch einen externen Dienstleister, die Stadt oder den Vermieter selbst, wenn der Mietvertrag diesen Kostenpunkt als Nebenkosten aufführt. Prüfe daher die Mietverträge und überarbeite gegebenenfalls die Vorlage für künftige Mietverträge.
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