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Oktober 11, 2022 | 3 Min Lesezeit

Handwerkerkosten absetzen: Infos und Tipps

Bist Du neu im Vermietungsgeschäft und fürchtest, dass Du nur – wie Privatpersonen – bis zu 20 Prozent der Handwerkerkosten absetzen darfst? Die Sorge können wir Dir gleich nehmen, denn als Vermieter hast Du aus steuerlicher Sicht viele Vorteile – auch bei der Absetzbarkeit von Handwerkerkosten.

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Bist Du neu im Vermietungsgeschäft und fürchtest, dass Du nur – wie Privatpersonen – bis zu 20 Prozent der Handwerkerkosten absetzen darfst? Die Sorge können wir Dir gleich nehmen, denn als Vermieter hast Du aus steuerlicher Sicht viele Vorteile – auch bei der Absetzbarkeit von Handwerkerkosten.

In aller Kürze: als Vermieter Handwerkerkosten absetzen

  • Mieter und Eigentümer von selbst genutzten Immobilien können bis zu 20 Prozent der Handwerkerkosten absetzen.
  • Als Vermieter kannst Du die kompletten Handwerkerkosten steuerlich absetzen.
  • Du kannst die Handwerkerkosten als Werbungskosten absetzen oder über mehrere Jahre abschreiben.
  • Die Handwerkerkosten werden in der Anlage „Vermietung und Verpachtung“ in Deiner Steuererklärung aufgeführt.
  • Beachte: Die „Sanierung in Raten“ kann schnell zur Steuerfalle werden.

 

Wer darf Handwerkerkosten absetzen?

Beim Thema „Handwerkerkosten absetzen” ist der Fiskus ausnahmsweise großzügig. Denn sowohl Mieter als auch Eigentümer einer Immobilie dürfen Handwerkerkosten von der Steuer absetzen. Das betrifft sowohl Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, als auch Vermieter wie Dich.

Unabhängig davon, ob Du als Privatperson oder Vermieter Handwerkerkosten absetzen möchtest, müssen diese Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Die Handwerkerarbeiten müssen in der Immobilie erbracht worden sein. Die Immobilie muss innerhalb der Europäischen Union stehen. Das Finanzamt akzeptiert nur Handwerkerleistungen, die vor Ort in der Immobilie durchgeführt wurden. Damit sind all jene Arbeiten ausgeschlossen, bei denen der Handwerker beispielsweise eine Einrichtung oder Anlage demontiert, in seinem Betrieb erneuert oder repariert und anschließend wieder in Deiner Immobilie installiert. So entschied der Bundesfinanzhof in einem Urteil von 2020.
  • Die Handwerksfirma muss Dir eine Rechnung Ob Du Dir einen Handwerker aus dem Branchenbuch suchst oder über ein Portal im Internet: Es gilt immer, dass eine ordentliche Rechnung gestellt werden muss. Da es viele unseriöse Dienstleister gibt, solltest Du dies im Zweifelsfall vor Beginn der Renovierungsarbeiten abklären.
  • Du musst die Leistung per Überweisung bezahlen bzw. unbar. Barzahlungen werden nicht vom Finanzamt akzeptiert. Das gilt auch für Barzahlungen, die mit einer Quittung belegt sind. Zahlungen an Handwerker, die steuerlich abgesetzt werden sollen, müssen nachweisbar sein.

 

Handwerkerkosten absetzen: Das ist der Unterschied zu selbst genutzten Immobilien

Es macht steuerlich betrachtet einen erheblichen Unterschied, ob Du die Wohnung, in der die Handwerker arbeiten, selbst bewohnst, mietest oder vermietest. Denn als Vermieter profitierst Du von deutlich mehr Steuererleichterungen als Mieter und Selbstnutzer.

  • Für Privatpersonen gilt eine Höchstgrenze, wenn sie Handwerkerkosten absetzen möchten. Diese liegt bei 20 Prozent der Arbeitskosten und maximal 6.000 Euro pro Jahr. Die Steuerentlastung liegt dann bei maximal 1.200 Euro.
  • Als Vermieter kannst Du alle Handwerkerkosten absetzen und musst keine Höchstgrenze beachten. Du profitierst also erheblich davon, wenn Du Deine Immobilie vermietest und Handwerksarbeiten durchführen lässt.

 

Welche Handwerkerkosten kann ich als Vermieter absetzen?

Als Vermieter kannst Du Kosten für den Erhaltungsaufwand Deiner Mietimmobilien als Handwerkerkosten absetzen. Als Erhaltungsaufwand werden Maßnahmen bezeichnet, bei denen bereits bestehende Gebäudeteile und Anlagen instand gesetzt, erneuert oder modernisiert werden. Es werden Maßnahmen berücksichtigt, die dazu führen, dass Einrichtungen und Gebäudeteile in ihrer Funktion erhalten oder wiederhergestellt werden.

Maßnahmen, welche die Immobilie erweitern oder deutlich im Standard verbessern, gelten als Herstellungskosten und werden nicht als Werbungskosten abgesetzt, sondern als Abschreibung für Abnutzung (AfA) linear jedes Jahr abgeschrieben.

Musst Du Handwerkerkosten als AfA absetzen, gilt es das Baujahr der Immobilie zu beachten:

  • Liegt das Baujahr vor dem 31.Dezember 1924, schreibst Du die Kosten über 40 Jahre zu je 2,5 Prozent pro Jahr ab.
  • Liegt das Baujahr nach diesem Datum, schreibst Du die Kosten über 50 Jahre zu je zwei Prozent pro Jahr ab.

 

Handwerkerkosten absetzen: Beispiele für Erhaltungsmaßnahmen

  • Renovierungen in jeglicher Form (Erneuerung des Fußbodenbelags, Austausch der Badewanne, Anbringung neuer Fliesen, Tapezieren und Streichen etc.)
  • Austausch/Renovierung von Fenstern und Türen
  • Ausbesserung oder Neudeckung des Daches
  • Austausch der Heizungsanlage gegen ein neuwertiges Modell
  • Erneuerung von Elektroinstallationen
  • Schornsteinfegerarbeiten
  • Reparaturen von Haushalts- und Elektrogeräten
  • Sonstige Schönheitsreparaturen

Die Liste absetzbarer Kosten ist für Dich als Vermieter viel länger. Du kannst nicht nur Erhaltungsaufwendungen wie Handwerkerkosten steuerlich absetzen, sondern auch Kosten für neue Möbel (wenn die Immobilie möbliert vermietet wird) für einen Steuerberater, für Deine Fahrten zum Mietobjekt oder zu Eigentümerversammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ebenfalls kannst Du alle nicht umlegbaren Betriebskosten der Immobilie steuerlich absetzen.

 

Achtung, Steuerfalle: „Sanierung in Raten“

Führst Du jedes Jahr Renovierungen im kleineren Kostenrahmen durch (bis maximal 4.000 Euro), um sie direkt als Werbungskosten absetzen zu können, und erhöht sich dadurch Jahr für Jahr der Standard Deiner Immobilie, geht das Finanzamt von einer „Sanierung in Raten“ aus. Dies wird steuerlich als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ behandelt, also als Abschreibung für Abnutzung (AfA), sodass Du die Handwerkerkosten nicht als Werbungskosten absetzen kannst, sondern über mehrere Jahre abschreiben musst.

Bei der Sanierung in Raten spielt es ebenso keine Rolle, ob die Drei-Jahresfrist für anschaffungsnahe Herstellungskosten verstrichen ist. Das Finanzamt bezieht sich bei der Sanierung in Raten auf einen Fünf-Jahres-Zeitraum. Lies Dir zu diesem Thema unbedingt unseren Artikel zu den „anschaffungsnahen Herstellungskosten” durch, um steuerlich zu profitieren.

Unser Tipp: Plane die Maßnahmen sehr gründlich und prüfe genau, ob es sich um einen Erhaltungsaufwand handelt. Schon der Austausch von einfach- zu zweifach-verglasten Fenstern stellt keinen Erhaltungsaufwand mehr dar, sondern eine Modernisierung. Auch der Austausch einer alten Ölheizung gegen eine neue Wärmepumpe stellt eine Verbesserung des Gebäudes dar, deren Handwerkerkosten nicht als Werbungskosten absetzbar sind. Das Einziehen von Trennwänden oder der Einbau zusätzlicher Treppen gilt als Substanzvermehrung und damit als Herstellungsaufwand. Natürlich spricht nichts dagegen, verschiedene Maßnahmen für Erhaltung und Herstellung in einer großen Sanierung zusammenzufassen. Du musst nur bei der steuerlichen Absetzung genau nach Erhaltungs- und Herstellungsaufwand trennen.

 

Welche Handwerkerkosten dürfen Vermieter konkret steuerlich absetzen?

Als Vermieter kannst Du tatsächlich alle Handwerkerkosten absetzen. Das umfasst also Lohnkosten, Fahrtkosten und Materialkosten. Privatpersonen dürfen hingegen nur die Arbeits- und Fahrtkosten absetzen, nicht aber die Kosten für neue Materialien (z. B. Tapeten, Wandfarbe, Bodenbelag).

 

Wieviel Handwerkerkosten kann ich von der Steuer absetzen?

Das Gute für Dich als Vermieter: Du möchtest die Handwerkerkosten steuerlich absetzen? Einen Höchstbetrag gibt es nicht. Wie bereits erwähnt, gibt es für Privatpersonen einen Maximalbetrag, den sie pro Jahr als Handwerkerkosten absetzen dürfen. Das betrifft Dich als Vermieter jedoch nicht. Bei der Höhe der Kosten solltest Du lediglich die bereits erwähnte „Sanierung in Raten” bzw. die 15-Prozent-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten beachten.

 

Steuererklärung: Wie kann ich Handwerkerkosten absetzen?

Grundsätzlich kannst Du als Vermieter die Handwerkerkosten sofort als Werbungskosten absetzen – und zwar im Jahr der Entstehung. Achtung: Das bedeutet nicht das Jahr, in dem die Arbeiten durchgeführt wurden, sondern das Jahr, in dem Dir die Kosten entstanden sind. Hast Du beispielsweise im Dezember Renovierungsarbeiten an einer Mietwohnung durchführen lassen, deren Rechnung Du im Januar des Folgejahres begleichst, setzt Du die Handwerkerkosten auch erst in diesem Jahr steuerlich ab. Alternativ kannst Du Handwerkerkosten über mehrere Jahre absetzen. Die Werbungskosten werden dann gleichmäßig auf fünf Jahre verteilt.

Du kannst für jede einzelne Rechnung neu entscheiden, ob Du die Handwerkerkosten sofort absetzen oder über fünf Jahre abschreiben möchtest.

 

Handwerkerkosten absetzen: Wann lohnt sich welche Vorgehensweise?

Handwerkerkosten als Werbungskosten absetzen…

…ist eine sinnvolle Vorgehensweise, wenn Du für das Steuerjahr hohe Mieteinnahmen verbuchen kannst und Deine Steuerlast deutlich senken möchtest.

 

Handwerkerkosten auf fünf Jahre verteilen…

…ist eine sinnvolle Vorgehensweise, wenn Du für das Steuerjahr weniger Mieteinnahmen verbuchen kannst und Deine Steuerlast nicht so stark senken möchtest.

 

Gut zu wissen

Hast Du Dich für die Verteilung der Handwerkerkosten auf fünf Jahre entschieden, kannst Du den jährlichen Anteil auch dann noch von der Steuer abziehen, wenn Du die Immobilie verkauft hast. Dann setzt Du jedoch die verbliebenen Handwerkerkosten im Jahr des Verkaufs sofort als Werbungskosten ab.

 

Handwerkerkosten mit oder ohne Mehrwertsteuer absetzen?

Wenn Du die Handwerkerkosten absetzen möchtest, trägst Du immer den Bruttobetrag in der Steuererklärung ein – also den Betrag inklusive Mehrwertsteuer.

Achtung: Mieteinnahmen sind in der Regel von der Umsatzsteuerpflicht ausgenommen, sodass für Dich als Vermieter kein Vorsteuerabzug gilt. Du kannst folglich auch nicht die Umsatzsteuer aus Handwerkerrechnungen als Vorsteuer geltend machen.

Ausnahme: Es besteht auch die Möglichkeit der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung, wenn Du nach § 8 Umsatzsteuergesetz (UStG) auf die Steuerfreiheit verzichtest und die Immobilie an ein anderes umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen vermietest. Dann kannst Du die Umsatzsteuer aus Rechnungen als Vorsteuer in Deiner Umsatzsteuererklärung geltend machen. Möglich ist dies beispielsweise bei der Vermietung Deiner Immobilie als Ferienwohnung oder Ferienhaus. Eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung ist aber zum Beispiel bei der Vermietung an Ärzte ausgeschlossen, da diese selbst keine umsatzsteuerpflichtigen Leistungen erbringen.

 

Handwerkerkosten absetzen: Wo eintragen?

Als Vermieter musst Du bei der Steuererklärung die Anlage V für „Vermietung und Verpachtung” ausfüllen. Hier trägst Du nicht nur die Einkünfte ein, sondern auch die Ausgaben – also Deine Werbungskosten.

  • In Zeile 40 trägst Du die voll abzugsfähigen Kosten für Erhaltungsaufwendungen ein.
  • In Zeile 42 trägst Du die Kosten für den Erhaltungsaufwand ein, die Du über fünf Jahre abschreiben möchtest.

 

Handwerkerkosten absetzen: Gibt es eine Nachweispflicht?

Grundsätzlich musst Du keine Nachweise mit der Steuererklärung verschicken, wenn Du Handwerkerkosten absetzen willst. Aber wie bei allen anderen Kosten, die Du steuermindernd geltend gemacht hast, kann das Finanzamt einen Nachweis verlangen. Das ist auch der Grund, warum die Handwerker niemals bar bezahlen solltest.

Bewahre unbedingt alle Rechnungen und Zahlungsbelege für die Handwerkerarbeiten und alle sonstigen Ausgaben sorgfältig auf. Hierbei hilft Dir unser Tool von Vermietet.de, den Überblick zu behalten. Du kannst die Ausgaben für Handwerker und andere Leistungen nicht nur direkt für die jeweilige Mieteinheit und Immobilie buchhalterisch verbuchen, sondern auch alle Rechnungen, Belege und Nachweise hochladen und digital archivieren.

 

Bei geerbter Immobilie Handwerkerkosten absetzen

Für den Fall, dass Du eine Immobilie geerbt hast, für die der Erblasser noch zu Lebzeiten Handwerkerarbeiten beauftragt hat, kannst Du diese Handwerkerkosten absetzen – sofern Du auch die Rechnung bezahlst. Hat der Erblasser die Rechnung –  im Vorfeld –  beglichen, ist eine Absetzbarkeit in Deiner Steuererklärung nicht möglich. Schließlich sind Dir auch keine Kosten für die Arbeiten entstanden.

 

Handwerkerkosten auf Mieter umlegen: Vorsicht!

Klar, viele Kosten kannst Du als Vermieter nicht nur steuerlich absetzen, sondern auch auf den Mieter umlegen. Wenn es darum geht, Handwerkerkosten umzulegen, ist jedoch Vorsicht geboten. Denn umlagefähig sind nach Betriebskostenverordnung nur laufende Betriebskosten. Erhaltungsaufwand, wie Instandsetzungen und -haltungen, sind jedoch anlassbezogen und gelten im Sinne der Betriebskostenverordnung nicht als laufende Kosten.

Eine Ausnahme bilden Kosten für Wartungsarbeiten –  zum Beispiel Wartung von elektrischen Anlagen, Öltanks von Heizungsanlagen oder die Überprüfung von Gasmeldern. Auch „vorbeugende Instandsetzungsmaßnahmen” wie die Dachrinnenreinigung hat der Bundesgerichtshof bereits als umlagefähige Kosten akzeptiert. Dennoch musst Du hier genau prüfen, welche Kosten Du umlegen und welche Du steuerlich absetzen darfst.

 

FAQs zur steuerlichen Absetzbarkeit von Handwerkerkosten

Welche Handwerkerkosten kann ich als Vermieter absetzen?

Alle. Für Dich als Vermieter gibt es keine Einschränkungen bezüglich der Art der Handwerkerkosten und auch keine Höchstgrenze für die Ausgaben.

 

Wie kann ich Handwerkerkosten steuerlich absetzen?

In der Regel handelt es sich bei Handwerkerarbeiten um Erhaltungsaufwand, der als Werbungskosten direkt im Jahr der Entstehung vollständig steuerlich abgesetzt werden.

 

Kann ich Handwerkerkosten auch steuerlich abschreiben?

Sollte Deine Kalkulation ergeben, dass eine Abschreibung über mehrere Jahre günstiger ist, kannst Du die Handwerkerkosten gleichmäßig auf bis zu fünf Jahre verteilen.


Muss ich Handwerkerkosten belegen?

Ja, sobald Dich das Finanzamt um einen Nachweis bittet, musst Du den Zahlungsverkehr nachweisen können. Hier akzeptiert das Finanzamt aber nur Überweisungen, keine quittierten Barzahlungen. Auch eine Rechnung solltest Du im Zweifelsfall vorlegen können.

Autoreninfo

Andrea

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