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April 29, 2021 | 4 Min Lesezeit

Erbschaftssteuer bei Auslandsimmobilien – darauf musst Du achten

Wenn ein Erblasser in Deutschland stirbt und dieser Immobilien im Ausland besitzt, interessieren sich nicht nur die Erben für den Nachlass. Auch die deutschen Finanzbehörden werden hier aufmerksam, da die Erbschaftssteuer ebenso bei Auslandsimmobilien fällig wird. Wir verraten Dir, worauf Du in einem solchen Fall achten musst.

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Wenn ein Erblasser in Deutschland stirbt und dieser Immobilien im Ausland besitzt, interessieren sich nicht nur die Erben für den Nachlass. Auch die deutschen Finanzbehörden werden hier aufmerksam, da die Erbschaftssteuer ebenso bei Auslandsimmobilien fällig wird. Wir verraten Dir, worauf Du in einem solchen Fall achten musst.

Wie die Erbschaftssteuer von Auslandsimmobilien geregelt wird, hängt nach deutschem Erbrecht in erster Linie davon ab, in welchem Land der Erblasser zuletzt gelebt hat. Ist er zuletzt innerhalb Deutschlands wohnhaft gewesen, so besteht eine unbeschränkte Erbschaftssteuerpflicht, da er als deutscher Steuerinländer gilt. Die Erbschaft von Auslandsimmobilien wird also durch das deutsche Steuergesetz geregelt. Konkret bedeutet dies, dass auch hier Erbschaftssteuer an das deutsche Finanzamt gezahlt werden muss, unabhängig davon, ob es sich um eine Vererbung oder eine Schenkung der Auslandsimmobilie handelt.

schenkung-auslandsimmobilie

Es kann allerdings dazu kommen, dass man auch in jenem Land, in welchem die Auslandsimmobilie liegt, eine Erbschaftssteuer zahlen muss. Hat Deutschland mit jenem Land ein Doppelbesteuerungsabkommen, so muss man lediglich in einem Land Erbschaftssteuer zahlen. Da in Deutschland das Territorialitätsprinzip greift, bedeutet dass, das für jenes Land uneingeschränkte Steuerpflicht herrscht, in dem der Erblasser bis zu seinem Tod seinen Wohnsitz hat. Sollte sich die Auslandsimmobilie in einem Land befinden, mit dem es kein Doppelbesteuerungsabkommen gibt, sollten sich Erblasser und Erbe zuvor informieren, wie dort die Erbschaftssteuer für Auslandsimmobilien geregelt wird. Sollte der Erblasser zum Zeitpunkt seines Ablebens in einem anderen Land gewohnt haben, ist er dort steuerpflichtig.

Folgende Kriterien sind folglich bei der Erbschaftssteuer von Auslandsimmobilien relevant:

  • Die Staatsangehörigkeit des Erblassers,
  • der Wohnsitz der Erben sowie
  • der Standort der Auslandsimmobilie.

Diese Steuersätze greifen bei der Erbschaftssteuer von Auslandsimmobilien

Welche Steuersätze bei der Erbschaftssteuer im Ausland greifen, hängt von folgenden Faktoren ab:

  • Gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Land, in welchem die Auslandsimmobilie steht?
  • Hatte der Erblasser seinen Wohnsitz in Deutschland oder im Ausland?
  • Wie werden bei der Erbschaft oder Schenkung im Ausland Freibetrag und Steuersätze gehandhabt?

In Deutschland wird der Steuersatz nach der Höhe des Erbes abzüglich des Freibetrags, sowie der Steuerklasse des Erbens gestaffelt. Generell gilt, dass Du umso mehr Steuern zahlen musst, je höher das Vermögen ist, welches Du erbst und je höher Deine Steuerklasse ist.
Im Falle der Eigennutzung der Auslandsimmobilie, also wenn der Erbe selbst in dieser wohnt und nicht weitervermietet, muss die Erbschaftssteuer erst dann gezahlt werden, wenn die Immobilie verkauft wird.
Das ausländische Steuergesetz, das bei der Erbschaft einer Auslandsimmobilie zum Tragen kommt, gilt auch für eine Schenkung beziehungsweise bei einer Übertragung des Hauses und sollte beim Aufsetzen eines Übertragungsvertrages berücksichtigt werden.

Erbschaftssteuer auf Auslandsimmobilien – so wird bewertet

Eine Bewertung der Auslandsimmobilie für die Erbschaftssteuer ist wichtig, um die Steuerhöhe festzusetzen. Solch eine Bewertung muss durch den Steuerpflichtigen, also den Erben durchgeführt werden. Hierfür ist das Wertgutachten eines staatlich anerkannten Sachverständigen notwendig, denn bei Erbschaftsangelegenheiten wird nur ein kostenpflichtiges Wertgutachten als Beweismittel anerkannt. Obwohl dies für den Erben mit Kosten verbunden ist, hat die Bewertung des ausländischen Grundbesitzes für die Erbschaftssteuer auch Vorteile, weil auf diese Weise ein realistischer Wert der Auslandsimmobilie ermittelt wird. Wenn dieser nämlich zu hoch eingestuft wird, must Du mehr Steuern bezahlen als eigentlich notwendig.

Autoreninfo

Stephan Becker
Stephan Becker
Stephan kennt sich bestens im Bereich Abrechnungen und Buchhaltung für Immobilien aus. Er verwaltet selbst seit über zehn Jahren und weiß, wie man mit den laufenden Kosten und anderen (unliebsamen) Zahlen umgeht.

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