Betriebskostenabrechnung & die Steuererklärung

Sie als Immobilienbesitzer haben einige laufende Betriebskosten für Ihre Immobilie, die Sie von Ihren Mietern zurückverlangen können. Wussten Sie, dass Sie diese Posten der Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben können? Wir klären Sie auf, wie Sie am besten vorgehen, um Geld vom Staat zurückzubekommen.

Sie können einige Posten der Nebenkostenabrechnung von der Steuer absetzen. Dies betrifft sämtliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit dem Objekt stehen. Betriebskosten, welche Sie dabei mittels der Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung aufführen können, sind auch jene Posten, die Sie von Ihren Mietern zurückgezahlt bekommen. Diese umlagefähigen Betriebskosten zählen zum einen als Einkünfte. Zum anderen können diese ebenso als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. Eine detaillierte Auflistung der steuerlich absetzbaren Kosten finden Sie weiter unten im letzten Abschnitt dieses Artikels.

Diese Betriebskosten sind umlagefähig

Viele Vermieter fragen sich, welche Betriebskosten Sie überhaupt auf Ihre Mieter umlegen dürfen. Daher haben wir für Sie diese übersichtlich in der folgenden Grafik zusammengefasst:

betriebskostenabrechnung-steuererklaerung

Der Vollständigkeit halber führen wir diese umlagefähigen Posten hier abermals auf:

  • Die Absetzung der Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung ist in voller Höhe möglich – sofern die genannten Bedingungen (nicht umgelegt auf Mieter, keine Anschaffungs- oder Herstellungskosten) erfüllt sind.Sämtliche Kosten, die mit dem Wasser und dem Abwasser in Verbindung stehen, sind umlagefähig.
  • Auch die Kosten für Heizung und Warmwasser können Sie von Ihren Mietern zurückfordern.
  • Wenn die Schornsteinreinigung nicht bereits in den Heizkosten enthalten ist, kann diese separat umgelegt werden.
  • Die laufenden öffentlichen Ausgaben für die Immobilie, wie die Grundsteuer, sind voll auf Ihre Mieter umlegbar.
  • Müllabfuhr und Straßenreinigung sind sowohl von öffentlicher, wie auch von nicht-öffentlicher Seite umlagefähig.
  • Sämtliche Kosten für die Gartenpflege sind ebenfalls umlegbar.
    Ausgaben in Bezug auf die Hausmeistertätigkeiten sind fast alle umlagefähig.
  • Wenn vorhanden, sind auch die Kosten für einen Aufzug im Haus voll umlagefähig.
  • Wartungskosten und die monatliche Grundgebühr für eine Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen lassen sich ebenso in der Betriebskostenabrechnung aufführen.
  • Die Ausgaben für die Immobilienreinigung sowie die Beseitigung von Ungeziefer können Sie zurückfordern.
  • Wenn ein Wäschepflegeraum vorhanden ist, lassen sich die Kosten für dessen Betrieb (inkl. Geräte) über die Mieter zurückführen.
  • Die Kosten für die Beleuchtung außen und der gemeinschaftlich genutzten Räume lassen sich ebenfalls auf die Mieter umlegen.
  • Versicherungen, wie beispielsweise die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Aufzug oder den Öltank, sowie Sachversicherungen gegen Feuer-, Glas-, Sturm-, Wasser- und Elementarschäden sind auch umlagefähig.
  • Sonstige Betriebskosten, welche durch Nebengebäude oder gemeinschaftlich genutzte Anlagen entstehen (beispielsweise für Schwimmbad und Sauna), sind ebenso umlegbar.

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Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung – Tipps

Damit Sie wissen, wie Sie Geld vom Staat zurückverlangen können, indem Sie Ihre Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung aufführen, geben wir Ihnen hier einige hilfreiche Tipps. Hierfür verraten wir Ihnen zunächst, wie das Finanzamt rechnet und anschließend, wie Sie am besten vorgehen.

So rechnet das Finanzamt

Sämtliche Einnahmen, welche Sie aus der Vermietung Ihrer Immobilien generieren, werden vom Finanzamt für den Zeitraum eines Kalenderjahres zusammengerechnet. Von diesen Einnahmen werden wiederum sämtliche Ausgaben abgezogen, die Sie in Bezug auf die Mietobjekte haben. Hierzu zählen vor allem Fahrt- und Reparaturkosten sowie Zinsen.

betriebskostenabrechnung-steuererklärung

So gehen Sie als Vermieter vor

Neben der Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung können auch andere Kosten steuerlich abgeschrieben werden. Wie Sie dabei am besten vorgehen und welche Ausgaben dazu gehören, verraten wir Ihnen im Folgenden.

Zunächst tragen Sie sowohl Ihre Einnahmen, welche durch die Vermietung entstanden sind, wie auch die Ausgaben in Bezug auf Ihre Immobilien ein. Hierfür füllen Sie in der Steuererklärung die Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus. Sämtliche Anschaffungskosten in Bezug auf das vermietete Objekt lassen sich zum Beispiel bis zu einem Betrag in Höhe von 800 Euro (vor dem Jahr 2018 betrug diese Summe 410 Euro) komplett steuerlich absetzen. Diese Ausgaben sind unter anderem Kosten für den Kauf neuer Armaturen, Lichtschalter oder Steckdosen. Wenn jene Kosten allerdings höher als 800 Euro sind, muss das gekaufte Objekt über mehrere Jahre hinweg steuerlich abgeschrieben werden. Dies betrifft meist Dinge wie Waschmaschinen, Rasenmäher oder Einbauküchen. Dieses Prinzip wird innerhalb des Steuerrechts als Absetzung für Abnutzung (kurz: AfA) bezeichnet, wobei im Gesetz geregelt ist, was wie lange abgeschrieben werden darf. Wenn jene Nutzungsdauer für einen bestimmten Gegenstand nicht genau geregelt ist, müssen Sie selbst die Dauer schätzen. Sie müssen zudem sämtliche Belege für die Gegenstände zwei Jahre lang aufbewahren (Aufbewahrungspflicht).

Glühbirne

Hinweis: Es gilt im Übrigen der Grundsatz, dass Sie als Vermieter nur jene Posten von Ihren Mieteinnahmen abziehen können, die Sie auch tatsächlich selbst bezahlen. Sämtliche Kosten, die durch Ihre Mieter übernommen werden, zählen nicht dazu.

Wichtig ist außerdem, dass haushaltsnahe Dienstleistungen durch Vermieter in der Steuererklärung nicht direkt abgesetzt werden können. Wenn Sie selbst zum Beispiel Arbeiten im Garten erledigen, darf dies nicht in der Steuererklärung aufgeführt werden. Haben Sie hierfür jedoch einen Dienstleister beauftragt, durch welchen Ihnen Kosten entstanden sind, können Sie jene Ausgaben innerhalb der Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung in Anlage V absetzen.
Damit Sie wissen, was steuerlich alles zu den Werbungskosten zählt, haben wir für Sie sämtliche Posten zusammengefasst:

  • Anschaffungskosten für die Immobilie
  • Grundsteuer
  • Zinsen für ein Immobiliendarlehen
  • Kontoführungsgebühren
  • Maklergebühren
  • Kosten für Werbung (Anzeigen im Internet oder in Zeitungen, Prospekte oder Radiospots)
  • Bürokosten
  • Hausnebenkosten: Heizung, Wasser, die Reinigung von Gemeinschaftsräumen, Kosten für Hausmeister und Hausverwalter, Schornsteinfeger, Müllabfuhr, Winterdienst, Straßenreinigung und Versicherungen wie Wohngebäudeversicherung oder Brandversicherung
  • Reparatur- und Renovierungskosten
  • Ausgaben für eine Sanierung oder einen Umbau
  • Möbel und sonstige Ausstattung
  • Fahrtkosten, welche die Immobilie betreffen
  • Anwaltskosten
  • Mitgliedsbeiträge für Vermieterverbände u.ä.
  • Abfindung für Mieter
  • Leerstandskosten

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