Das Besichtigungsrecht der Vermieter – ein Überblick

Das Grundgesetz besagt, dass die Wohnung unverletzlich ist. Jeder Mieter hat in seiner gemieteten Wohnung das Hausrecht. Der Vermieter darf weder einen Schlüssel für die Wohnung behalten noch darf er unangekündigt Zutritt verlangen. Erfahren Sie in diesem Artikel, unter welchen Umständen Sie ein Besichtigungsrecht als Vermieter geltend machen können.

Alles Wichtige zu Ihrem Besichtigungsrecht als Vermieter haben wir im Folgenden übersichtlich für Sie zusammengefasst:

  • Der Vermieter darf eine Wohnung nur mit Begründung besichtigen.
  • Die Besichtigung muss fristgerecht angekündigt werden, abhängig von der Situation des Mieters.
  • Der Vermieter ist nur berechtigt Räume zu betreten, deren Besichtigung angekündigt wurde.
  • Das Einsehen von beispielsweise Schränken oder das Fotografieren in der Wohnung ist nur gestattet, wenn es der Einschätzung oder Beseitigung von Mängeln dient.
  • Die Dauer des Aufenthaltes muss auf einen angemessenen Rahmen (zum Beispiel 30 bis 45 Minuten) reduziert sein.
  • Begleitpersonen müssen angekündigt werden und dem Zweck der Besichtigung dienlich sein.
  • Sofern Gefahr im Verzug besteht, darf der Vermieter auch unangekündigt oder fristlos Zutritt verlangen.

Kein Besichtigungsrecht für Vermieter ohne Grund

Unabhängig davon, wie das Vermieter-Mieter-Verhältnis aussieht, einige rechtliche Grundlagen müssen auf jeden Fall beachtet werden: Das Besichtigungsrecht für Vermieter sieht vor, dass der Vermieter immer dann einen Termin für eine Wohnungsbesichtigung vereinbaren darf, wenn dies aus technischen oder sachlichen Gründen nötig ist.

Der Vermieter hat eine Instandhaltungspflicht laut § 555a des BGB:

Achtung: § 555a BGB Erhaltungsmaßnahmen

„(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).

(2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.“

Der Vermieter kann eine Besichtigung ohne Grund dagegen nicht mehr einfordern, wenn es darum geht, den Allgemeinzustand der Wohnung festzustellen. Dies hat ein Urteil des Bundesgerichtshofes im Jahr 2014 (BGH vom 4.6.2014 – VIII ZR 289/13) mit der Begründung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters bestätigt.

Konkrete Gründe für die Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter

Sie dürfen von Ihrem Besichtigungsrecht als Vermieter Gebrauch machen, wenn folgende Punkte gegeben sind:

  • In der Wohnung müssen Mängel begutachtet werden.
  • Eine Eigenbedarfskündigung ist erfolgt.
  • Eine reguläre Kündigung für die Wohnung aus anderem Grund ist ausgesprochen worden.
  • Auch gilt ein Besichtigungsrecht durch den Vermieter nach Kündigung seitens des Mieters.
  • Kaufinteressenten möchten die Wohnung besichtigen.
  • Handwerker, Architekten oder Experten brauchen Zugang zur Wohnung, um beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen zu planen.
  • Wenn der Verdacht besteht, dass die Wohnung vertragswidrig genutzt wird. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn es Hinweise auf Untermieter gibt oder unerlaubt Haustiere gehalten werden. Regelungen hierzu finden sich unter anderem im Mietrecht für Hundehaltung.

Wer darf an der Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter teilnehmen?

Unter gewissen Umständen darf der Vermieter auch Dritte zur Wohnungsbesichtigung mitbringen, jedoch muss es dafür einen triftigen Grund geben. Diese Personen dürfen unter anderem Handwerker, Sachverständige, Gutachter oder Architekten sein, die in das Besichtigungsrecht durch den Vermieter mit eingezogen werden, da sie in der Wohnung arbeiten sollen.

Beim Besichtigungsrecht durch den Vermieter sind Fristen zu wahren

Eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter muss unter Wahrung von Fristen angekündigt werden. Hierbei ist auf die persönliche Situation des Mieters zu achten und dementsprechend ein Termin mit diesem vereinbart werden.

Üblicherweise gelten die folgenden Fristen:

  • 24 Stunden sind das Minimum – vorausgesetzt, der Mieter ist nicht berufstätig. Nur, wenn Gefahr in Verzug ist, beispielsweise bei einem Wasserschaden, darf diese Frist unterschritten werden.
  • Drei bis vier Tagen sind die Regel, wenn der Mieter berufstätig ist.
  • Ansonsten befinden Sie sich in jedem Fall auf der sicheren Seite, wenn Sie sich eine bis zwei Wochen vorher ankündigen.

Hinweis: Der Mieter darf den ersten Terminvorschlag ablehnen, muss dann jedoch Ausweichtermine vorschlagen.

Begründung in der schriftlichen Ankündigung

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In der schriftlichen Ankündigung muss der Grund für die Besichtigung durch den Vermieter angegeben werden. Ist dies nicht der Fall, so hat der Mieter das Recht, den Termin abzulehnen. Sollten Mieter über längere Zeit nicht zu erreichen sein, dürfen Sie bei dringenden Besichtigungen oder Notfallreparaturen nach einer Vertrauensperson des Mieters fragen, die Ihnen Zugang zur Wohnung gewährt.

Da bei einer Kündigung oder einem Verkauf der Wohnung eine beträchtliche Anzahl an Terminen anfallen kann, hat der Mieter die Möglichkeit eine Reihe von Terminen vorzugeben. An diese sollten Sie sich, wenn möglich halten, wenn Sie Ihr Besichtigungsrecht als Vermieter in Anspruch nehmen.
Auf Vermietet.de finden Sie eine Reihe von Dokumentvorlagen u. a. auch ein Muster für die Ankündigung einer Wohnungsbesichtigung, eine Mietbescheinigung als Vorlage sowie Mustermietverträge.

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