Wer den laufenden Mietvertrag kündigen will oder gekündigt bekommt, muss dabei einige rechtliche Fallstricke beachten. Informiere Dich vorab über Kündigungsgründe und Fristen. Das Wichtigste erfährst Du in diesem Artikel. Darüber hinaus stellt Dir Vermietet.de die wesentlichen Dokumente bereit, die Du für eine Kündigung des Mietvertrags benötigen.
Das Wichtigste in Kürze
Um Dir einen ersten Überblick zu geben, haben wir die wichtigsten Punkte zur Kündigung eines Mietvertrags übersichtlich zusammengefasst:
- Die Kündigungsfrist eines unbefristeten Mietvertrags beträgt in der Regel für den Mieter die gesetzliche Frist von drei Monaten.
- Kündigungsfristen für den Vermieter sind gestaffelt nach Dauer des Mietverhältnisses.
- Eine Kündigung ist immer schriftlich bis zum dritten Werktag des Monats vorzulegen.
- Die schriftliche Form ist unbedingt einzuhalten, um die Gültigkeit der Kündigung zu sichern.
- Eine Kündigung seitens des Vermieters ist nur in begründeten Ausnahmefällen möglich.
- Das Kündigungsschreiben richtet sich immer an alle Mieter sowie Vermieter und bedarf der Unterschrift aller Vertragsparteien.
Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter
Will Dein Mieter seinen Mietvertrag kündigen, so steht ihm dies grundsätzlich mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu. Es ist darauf zu achten, dass das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag eines Monats bei Dir eingegangen ist. Die Kündigung des Mietvertrages bedarf der Unterschrift aller am Mietverhältnis beteiligten Personen. Dies gilt sowohl bei mehreren Mietern, als auch bei mehr als einem Vermieter.
Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist für den Mieter nur möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, durch welchen die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist für den Mieter unzumutbar wird. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt werden kann, ihr Zustand die Gesundheit gefährdet oder der Vermieter den Mietvertrag schwer verletzt.
Ist die Wohnung beispielsweise von Schimmel befallen, hat der Mieter zunächst das Recht auf eine Mietminderung. Wenn sich mithilfe einer Laboruntersuchung feststellen lässt, dass die Schimmelpilze giftig und damit gesundheitsgefährdend sind, kann dann auch fristlos gekündigt werden.
Wusstest Du schon?
Eine Frage stellt sich nach Beendigung eines Mietverhältnisses vielen Vermietern: Muss ich dem früheren Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen?
Nein, musst Du nicht. Der BGH (BGH, VIII ZR 238/08) urteilte, dass Vermieter zu einer solchen Bescheinigung nicht gezwungen werden können. Zwar darf der Mieter diese verlangen, aber Du als Vermieter bist keineswegs dazu verpflichtet. Die Begründung liegt darin, dass ein dementsprechender Anspruch sich weder aus dem Vertrag, noch aus dem Gesetz oder einer Verkehrssitte ergibt.
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Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter: Fristen
Wenn Du als Vermieter eine Wohnungskündigung anstrebst, musst Du Dich an Fristen halten. Die Kündigungsfrist berechnet sich hierbei nach der Wohndauer des Mieters. Dabei gilt die folgende Staffelung:
- Wohndauer bis zu fünf Jahren: Frist von drei Monaten;
- Wohndauer zwischen fünf und acht Jahren: Frist von sechs Monaten;
- Wohndauer mehr als acht Jahren: Frist von neun Monaten.
Die Kündigung des Mietvertrags erfolgt über das Kündigungsschreiben. Dieses muss spätestens am dritten Werktag des Monats eingegangen sein. Eine mündliche Wohnungskündigung ist nicht rechtskräftig. Bei Verspätungen endet das Mietverhältnis entsprechend später.
Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter: Begründung
Als Vermieter bist Du verpflichtet, die Kündigung eines Mietvertrags nur bei einem berechtigten Grund auszusprechen. Diesen musst Du im Kündigungsschreiben vortragen.
Häufige Gründe sind:
- Eigenbedarf – Hinweis: Eine rechtssichere Vorlage zur Kündigung wegen Eigenbedarfs erhältst Du im Portal von Vermietet.de.
- Vertragsverletzung durch den Mieter,
- Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Objekts.
Achtung: Eine Kündigung zum Zweck einer Mieterhöhung ist unter keinen Umständen zulässig.
Wenn Du mit einer Verwaltung zusammenarbeitest: Achte darauf, dass vor Deiner Unterschrift der Zusatz „i.V.“ (in Vertretung) und nicht „i.A.“ (im Auftrag) auftaucht. Ist dies nicht der Fall, gilt die Kündigung als unwirksam.
Bestätigung einer Kündigung des Mietvertrags
Wenn Du eine Wohnungskündigung erreichst, ist es rechtlich nicht notwendig eine schriftliche Bestätigung abzugeben. Allerdings bietet eine offizielle Bestätigung der Kündigung in den meisten Fällen eine Absicherung für den Vermieter, denn dadurch wird bestätigt, dass die Kündigung ordnungsgemäß und fristgerecht zugegangen ist.
Die Kündigungsbestätigung beinhaltet idealerweise drei Punkte:
1. Daten für das Bestätigungsschreiben:
- Datum der Wohnungskündigung,
- Eingangsdatum des Schreibens,
- Ende des Mietverhältnisses;
2. Besichtigungen für potentielle Nachmieter:
Wenn Du die Wohnung direkt weitervermietest, können Wohnungsbesichtigungen nur mit dem Einverständnis der aktuellen Mieter durchgeführt werden. Weise bei einer Wohnungskündigung im Bestätigungsschreiben bereits auf Vorbesichtigungen hin.
3. Beseitigung möglicher Mängel:
Sollte der Mieter in der Wohnung Renovierungsarbeiten vornehmen müssen, kannst Du diese schriftlich festhalten. Bei einer Kündigung des Mietvertrages sollten Mängel zeitnah beseitigt werden, um neue Mieter durch das Objekt führen zu können. Um keine Verluste durch Leerstand zu erleiden, kann eine Vereinbarung über ein Nutzungsentgelt getroffen werden.
Hinweis: Neben der Vorlage für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs findest Du in unserem Portal ebenso ein Muster für eine Kündigungsbestätigung.
Kündigung des Mietvertrags – Sonderfall außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters
Gesetzlich wird geregelt, dass ein Mietverhältnis von beiden Vertragsparteien aus wichtigem Grund ebenso außerordentlich gekündigt werden kann. Eine nähere Definition eines „wichtigen Grundes“ gibt das Gesetz nicht vor, weshalb dies im jeweiligen Einzelfall zu prüfen ist.
Hinweis: Üblicherweise ist die Räumungsfrist zunächst drei Monate lang, kann aber auch gerichtlich verlängert werden. Ein Mieter kann eine längere Frist beantragen, wenn er Gefahr läuft, wohnungslos zu werden. Dieser Antrag muss schriftlich gestellt werden. Der Mieter muss während dieses Zeitraums besondere Bemühungen nachweisen, eine andere Wohnung zu finden.
Die außerordentliche fristlose Kündigung kann der Vermieter nach dem Gesetz dann vornehmen, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflicht erheblich gefährdet oder unbefugt einem Dritten überlässt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Es besteht auch dann ein Kündigungsgrund, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Es ist hierbei zu beachten, dass die endgültige Kündigung des Mietvertrags nur dann möglich ist, wenn der Mieter nicht durch Zahlung der Miete beziehungsweise Aufrechnung seiner Schuld nachkommt.
