Abschreibung vom Gebäude bei Vermietung – so sparen Sie Steuern

Als Vermieter haben Sie bei der Steuererklärung einen entscheidenden Vorteil gegenüber Eigentümern, die ihre Immobilie selber bewohnen: Sie können verschiedene Kosten als Abschreibung für das Gebäude bei Vermietung angeben und dadurch die Steuerlast reduzieren. Wir erläutern, welche Ausgaben Sie als Abschreibung bei Vermietung wie absetzen können.

Der Fiskus unterscheidet bei Abschreibungen zwischen selbst genutzten Immobilien und vermieteten Immobilien beziehungsweise der Nutzung zu (eigenen) betrieblichen Zwecken. Die Abschreibung des Gebäudes ist nur bei Vermietung und gewerblicher Nutzung im Rahmen der Betriebsausgaben möglich. Eigentümer, die ihre Immobilie selber bewohnen, haben lediglich die Möglichkeit, haushaltsnahe Dienstleistungen (z. B. Handwerksarbeiten) abzusetzen. Das gilt in der Regel auch für die selbst genutzte Eigentumswohnung.

Abschreibung von Gebäuden bei Vermietung – AfA oder Werbungskosten?

Als Vermieter müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern. Durch Abschreibungen können Sie die Steuerlast mindern – entweder als direkte Absetzung über die Werbungskosten oder als sogenannte Absetzung durch Abnutzung (AfA), die über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Im allgemeinen Sprachgebrauch spricht man bei Letzterem von der Abschreibung für eine Wohnung oder ein Gebäude. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten können nur als AfA-Abschreibung für das Gebäude bei Vermietung aufgeführt werden.

Die übrigen Kosten, welche nicht über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, können als Werbungskosten direkt im Jahr der Entstehung von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Daher gilt: Keine Abschreibung vom Gebäude bei Vermietung ohne Mieteinnahmen.

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Achtung: Möglich ist nur eine Abschreibung für das Gebäude bei Vermietung. Kosten für das Grundstück – auch Erwerbskosten – können nicht abgesetzt werden, da sich ein Grundstück nicht abnutzt. Fallen Kosten sowohl für Gebäude als auch Grundstück an, sind diese anteilig in der Steuererklärung anzugeben. Idealerweise sind die Kosten für Grundstück und Gebäude bereits im Kaufvertrag getrennt aufgeführt.

Was zählt zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten?

Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten, die Sie als lineare Abschreibung für das Gebäude bei Vermietung über die Nutzungsdauer absetzen können, zählen die Kosten für den Kauf (Kaufpreis) oder Bau (z. B. Kosten für Erdarbeiten, Kellerausbau, Innenausbau, etc.) sowie die Kaufnebenkosten (Maklergebühren, Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Architektenhonorar).

Hinweis: Die Kosten für die Grundbucheintragung können Sie nicht als Anschaffungskosten abschreiben. Sie sind im Jahr der Belastung als Werbungskosten abzusetzen.

Sonderfall: Anschaffungsnahe Abschreibung für das Gebäude bei Vermietung

Als anschaffungsnahe Abschreibung für eine später vermietete Immobilie werden Kosten für Sanierungen bezeichnet, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb einer Immobilie anfallen. Überschreitet die Summe aller Renovierungsarbeiten nicht die 15-Prozent-Marke des Gebäudewertes, werden diese als Werbungskosten direkt im Jahr der Belastung abgesetzt. Andernfalls werden sie als Anschaffungskosten linear über die Jahre hinweg abgeschrieben.

Sonderfall: Finanzierungskosten für Immobilienerwerb

Wenngleich Sie (in der Regel) nur einmalig einen Finanzierungsantrag bei der Bank stellen, um eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, werden die Geldbeschaffungskosten (u. a. Bereitstellungszinsen) nicht als Teil der Anschaffungskosten betrachtet, sondern als Werbungskosten. Das bedeutet, Sie setzen die anfallenden Kosten für die Finanzierung immer im Jahr der Entstehung ab.

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