Bei einer vermieteten Immobilie, welche einen neuen Eigentümer erhält, ändert sich nichts an den bestehenden Mietverträgen. Gemäß §566 BGB bricht Kauf nämlich nicht die Miete. Wie sieht es aber mit der Nebenkostenabrechnung bei einem unterjährigen Verkauf aus? Wer ist für deren Erstellung zuständig?
Bei einem Eigentümerwechsel ändert sich für die Mieter nichts. Es kommt auch nicht darauf an, ob der neue Vermieter von den Mietverhältnissen wusste oder ob er diese überhaupt wünscht. Hier schützt das Bürgerliche Gesetzbuch die Mieter. Der neue Eigentümer darf die bestehenden Mietverträge nicht ändern. Daher ändert sich auch nichts an bestehenden Vereinbarungen zu der Abrechnung von Nebenkosten.
Hier gibt es eine Ausnahme: Wenn der vorherige Vermieter aus mietvertragsfremden Erwägungen (beispielsweise einem Verwandtschaftsverhältnis) auf die Nebenkostenabrechnung verzichtet, so ist der neue Eigentümer an jene Sondervereinbarung nicht gebunden (Urteil des Landgerichts Wiesbaden, ZMR 2002, 278).
Das Urteil
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 14. September 2000 (Az.: III ZR 211/ 99, GE2000, 1471) klargestellt, wie die Abrechnung bei einem Eigentümerwechsel zu erfolgen hat. Davor war es strittig, wer für die Abwicklung der Nebenkostenabrechnung bei einem unterjährigen Verkauf zuständig ist.
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs ist der Eigentümer in der Abrechnungspflicht, welcher zum Zeitpunkt der Anspruchsentstehung Eigentümer der Immobilie ist. Im konkreten Fall musste also der neue Eigentümer die Abrechnung erstellen. Dieser hatte die Immobilie im April 1994 gekauft. Die Nebenkostenabrechnung bei diesem unterjährigen Verkauf musste aber unter Mitwirkung des alten Vermieters und Eigentümers erstellt werden.
Die Zeitpunkte
Der Wechsel des Eigentümers kann innerhalb verschiedener Zeitpunkte während einer Abrechnungsperioden erfolgen. Grundsätzlich gilt, dass derjenige abrechnungspflichtig ist, der zum Zeitpunkt des Entstehens des Abrechnungsanspruchs Eigentümer und Vermieter ist.
Die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung bei unterjährigem Verkauf hat den Mieter nicht zu interessieren. Hier müssen sich der alte und der neue Eigentümer einigen. Eine Zwischenabrechnung ist nicht möglich. Der Mieter muss höchstens eine Zwischenablesung der Zählerstände erdulden, damit der interne Ausgleich der Kosten ermöglicht wird (Urteil des Bundesgerichtshofs: ZMR 2001,17).
Da sich die Abrechnungspflicht immer auf den gesamten Abrechnungszeitraum bezieht, ist eine auf den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bezogene Aufteilung nicht möglich. Es spielt also keine Rolle, ob die Nebenkosten teilweise oder komplett vor dem Eigentümerwechsel entstanden sind. Ebenso unerheblich ist es, welcher Eigentümer die Vorauszahlungen des Mieters erhalten hat.
Eine Nebenkostenabrechnung darf erst nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes von zwölf Monaten erfolgen. Dann erst entsteht der Anspruch des Mieters auf die Abrechnung, zu welcher der neue Vermieter verpflichtet ist. Sollte es zu Nachzahlungen oder einer Überzahlung kommen, so muss sich der neue Eigentümer darum kümmern (Urteil des Oberlandesgerichts Naumburg: NZM 1998, 806). Der vorherige Eigentümer muss zudem dem neuen sämtliche Informationen, welche für die Nebenkostenabrechnung notwendig sind, bereitstellen (Urteil des Bundesgerichtshofs: ZMR 2001, 19).
Findet der Eigentümerwechsel nach Ablauf eines Abrechnungszeitraums statt, dann sind die Ansprüche auf eine Abrechnung der Nebenkosten, Nachzahlungen oder Erstattungen bereits in der Besitzzeit des vorherigen Eigentümers abschließend entstanden. Dieser bleibt als früherer Vermieter in der Abrechnungspflicht. Aus diesem Grund darf der Mieter gegenüber dem neuen Vermieter keine Vorauszahlungen zurückbehalten, wenn der vorherige Vermieter nicht rechtzeitig die Nebenkostenabrechnung erstellt hat (Urteil des Bundesgerichtshofs: ZMR 2001,18). Zudem darf dieser eventuelle Erstattungsansprüche gegen den alte Eigentümer nicht gegen die dem neuen Eigentümer zustehende Miete aufrechnen (Urteil des Bundesgerichtshofs: ZMR 2004, 251).
Anders sieht die Rechtslage bei einer Erbfolge aus: Dann tritt der Erbe in die Rechtsstellung des Erblassers als Vermieter ein und muss alle Verpflichtungen erfüllen, welche der Erblasser gegenüber dem Mieter ebenfalls hätte erfüllen müssen.
Sollte das Mietverhältnis selbst beendet werden, so bleibt der bisherige Eigentümer als Vermieter zur Nebenkostenabrechnung bei unterjährigem Verkauf verpflichtet. Zwischen dem Mieter und dem neuen Eigentümer besteht keinerlei rechtlichen Verhältnis.
Nebenkostenabrechnung bei unterjährigem Verkauf: Tipps
Idealerweise klären Verkäufer und Käufer der Immobilie bereits im Vorfeld die Frage, wer der Abrechnungspflicht nachkommen soll. Ebenso sollte der interne Kostenausgleich besprochen werden. Was das Außenverhältnis zum Mieter angeht, verbleibt es bei den eben beschriebenen Grundsätzen.
Wir empfehlen, dass Käufer und Verkäufer den Stand der Nebenkosten festhalten – also der Verbrauch zum Zeitpunkt des Verkaufs und die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen. Häufig wird vereinbart, dass der neue Vermieter bei einem unterjährigen Verkauf der Immobilie in Absprache mit dem vorherigen Vermieter für diesen die Nebenkostenabrechnung erstellt. Wichtig ist, dass dem neuen Eigentümer sämtliche relevanten Informationen und Unterlagen für die Erstellung der Abrechnung zukommen. Sollten sich Erstattungsansprüche des Mieter ergeben, bleibt der vorherige Vermieter im Außenverhältnis zum Mieter in der Zahlungspflicht.
Kurz & knackig
Wer erhält die Abrechnung bei einem Eigentümerwechsel?
Die Jahresabrechnung erhält derjenige, welcher zum Abrechnungszeitpunkt Eigentümer ist. Teilt sich der Abrechnungszeitraum zwischen dem neuen und alten Eigentümer auf, bekommt der neue Eigentümer dennoch die Jahresabrechnung. Ebenso ist er für die Abrechnung der Nebenkosten verantwortlich. Der vorherige Eigentümer steht allerdings in einer Mitwirkungspflicht.
Wer ist für die Nebenkostenabrechnung bei unterjährigem Verkauf verantwortlich?
Für die Nebenkostenabrechnung bei unterjährigem Verkauf ist derjenige verantwortlich, dem die Immobilie zum Zeitpunkt des Entstehens des Anspruchs gehört. Findet während eines laufenden Abrechnungszeitraums ein Wechsel des Eigentümers statt, so muss der neue Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen. Auch hier gilt: Für den alten Vermieter besteht eine Mitwirkungspflicht.
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