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Nebenkostenexplosion: Wie reagieren, wenn der Mieter nicht zahlt?

Einige Mieter könnten aufgrund der hohen Nebenkostenzahlung jetzt in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Wir erklären, welche Alternativen es zur Kündigung gibt.

Die durch den schrecklichen Krieg in der Ukraine verursachte Energiekostenexplosion hat die Nebenkosten bei einer vermieteten Wohnung massiv in die Höhe getrieben. Die Verbraucherzentralen schätzen teilweise auf eine Verdoppelung der monatlichen Zahlungen für Mieter. Bei der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022 wird es deshalb für alle Mieter in Deutschland zu erheblichen Nachzahlungen kommen.

Es ist jetzt schon abzusehen, dass einige Mieter die hohen Nachzahlungen nicht leisten können. Die Politik arbeitet bereits daran, diesen Mietern besonderen Kündigungsschutz zu gewähren.

Grundsätzlich hat der Mieter 30 Tage Zeit seine Nebenkostennachzahlung zu leisten. Dabei ist es unerheblich, ob der Mieter die Abrechnung akzeptiert oder nicht. Zahlt er die Nachzahlung innerhalb dieser Frist unter Vorbehalt, hat der Mieter zwölf Monate Zeit, seinen Widerspruch gegen die Nebenkosten zu begründen. Bleibt der Mieter die Nachzahlung schuldig und übersteigt diese den Betrag von mehr als zwei Monatsmieten, rechtfertigt das nach § 543 Abs. 1 BGB die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

 

Kündigung nicht immer die beste Lösung

Die Kündigung ist immer ein langwieriger Prozess. Deshalb gilt es für den Vermieter, nach Alternativen zu suchen. Ist das Mietverhältnis gut, sollte man als Vermieter an dessen Fortführung interessiert sein. Auch gibt es auf Seiten des Mieters echte Notsituationen, verursacht durch Krankheit, Arbeitslosigkeit oder andere persönliche Schicksalsschläge. Diese auszunutzen, macht niemanden glücklich.

Wenn der Rechtsanwalt die Sache übernimmt, ist es für eine einvernehmliche Lösung zu spät. Oft steht dann ein langwieriges, nervenaufreibendes Gerichtsverfahren bevor. Mieter, die es darauf ankommen lassen, dass die Gerichte entscheiden, haben in der Regel nichts mehr zu verlieren. Sämtliche Mittel sind dann aufgebraucht und die Mieter sind mittellos. So bleibt der Vermieter trotz großer Bemühungen auf seinen Forderungen sitzen. Frühzeitig nach alternativen Lösungen zu suchen, zahlt sich also aus.

 

Das Gespräch mit dem Mieter suchen

Kommunikation ist die wichtigste Größe in der Vermietung. Damit ist nicht ein endloser Austausch von E-Mails oder WhatsApp Nachrichten gemeint. Viele Probleme mit dem Mieter lassen sich in einem persönlichen Gespräch ausräumen.

Als Vermieter solltest Du Dir ein Bild davon machen, wie die finanzielle Situation des Mieters tatsächlich ist. Kann er glaubhaft darlegen, dass er alle Möglichkeiten ausschöpft, seine Schulden zu begleichen? Ist eine Perspektive gegeben, dass er die Rückstände irgendwann zurückzahlen kann? Viele Mieter sind in Geldfragen am Ende vernunftgesteuert und an einer gemeinsamen Lösung interessiert. Deshalb heißt es aufeinander zuzugehen, statt die Konfrontation zu suchen.

Mietschulden werden auch als „Primärschulden“ bezeichnet. Wer seine Miete nicht zahlt, dem droht der Verlust der Wohnung, was eine große existenzielle Not bedeutet. Dem Mieter gilt es klarzumachen: Mietschulden haben Vorrang vor den Schulden beim Mobilfunkanbieter oder Konsumausgaben.

Ratenzahlung vereinbaren

Die Ratenzahlung gehört zu den Klassikern bei der Begleichung von Schulden. Der Gesetzgeber hat im Mietverhältnis allerdings kein Recht auf Ratenzahlung vorgesehen. Der Mieter kann das deshalb nicht einfordern. Trotzdem ist die Ratenzahlung für Dich als Vermieter oft ein guter Weg, um den Mieter bei Schulden entgegenzukommen. Kommt das Geld in Raten, sind die ausstehenden Zahlungen irgendwann beglichen.

Wichtig ist es, eine Vereinbarung über die Ratenzahlung zusätzlich zum Mietvertrag schriftlich festzuhalten. Darin solltest Du die Höhe der monatlichen Rate festlegen, ebenso die Laufzeit. Optional kannst Du eine Schuldanerkenntnis des Mieters einfordern. Ebenso liegt es in Deinem Ermessen, ob Du Verzugszinsen erhebst. Dabei muss der Zinssatz nicht dem gesetzlichen Verzugszins von 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB) entsprechen. Beachte: Eine Vereinbarung von zu hohen Zinssätzen kann der Mieter wegen Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB anfechten.

 

Verrechnung der Kaution

Die Kaution bei ausstehender Nachzahlung der Nebenkosten zu verrechnen, ist eine gängige Praxis. Es ist aber Vorsicht geboten. Rein rechtlich ist die Verwertung einer Kaution nie einfach. Willst Du als Vermieter im laufenden Mietverhältnis aus der Kaution die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung begleichen, brauchst streng genommen ein Urteil, welches bestätigt, dass Dein Anspruch gerechtfertigt ist (LG Mannheim 4 S 123/95).

Auch hier kannst Du mit Deinem Mieter eine individuelle Vereinbarung darüber treffen, dass die Schulden über das Kautionskonto verrechnet werden. In der Praxis ist dies nicht unüblich. Du hast dann einen Anspruch darauf, dass der Mieter die Kaution wieder auffüllt.

 

Wohngeld zu beantragen

Mit der in diesem Jahr in Kraft getretenen Wohngeld-Plus-Reform haben bis zu 1,4 Millionen Mieter Anspruch auf Wohngeld. Der Kreis der Berechtigten ist damit deutlich ausgeweitet. Nicht nur erhöht sich mit dem neuen Wohngeld-Plus die Höhe des Wohngeldes von 190 Euro auf jetzt maximal 370 Euro. Im Jahr 2022 haben alle Wohngeldempfänger zusätzlich einen Heizkostenzuschuss erhalten.

Wohngeld erhalten in Deutschland Geringverdiener, die keine Sozialleistungen oder Arbeitslosengeld beziehen. Dazu gehören zum Beispiel Arbeitnehmer mit Mindestlohn, ebenso Alleinerziehende oder Ruheständler mit geringer Rente. Den Antrag auf Wohngeld stellen Mieter beim zuständigen Wohngeldamt der Gemeinde.

Leider berichten die Medien derzeit über einen Bearbeitungsstau aufgrund der großen Anzahl der neuen Anträge. Deshalb kann sich der Eingang der Zahlungen verzögern. Als Vermieter solltest Du das berücksichtigen. Für ältere Mieter könnte die Antragstellung, die online zu leisten ist, schwierig sein. Als Vermieter kannst Du Deine Unterstützung anbieten.

 

Hilfe beim Jobcenter oder Sozialamt beantragen

Wer Leistungen vom Jobcenter oder Sozialamt bezieht, erhält unter Umständen auch Hilfe bei Schulden aus dem Mietverhältnis. Auch Menschen, die ihren Lebensunterhalt nicht mehr decken, können sich bei Mietschulden an das Sozialamt wenden.

Die Behörden übernehmen nicht nur Schulden aus dem Mietverhältnis, sondern auch die bei Strom- oder Energieversorgern. Vorausetzung ist, dass akut eine Wohnungslosigkeit droht. Das ist oft nur dann der Fall, wenn bereits eine fristlose Kündigung erfolgt ist. Ist bereits eine Räumungsklage eingereicht, ist das Gericht verpflichtet, das Sozialamt oder das Jobcenter über den drohenden Wohnungsverlust zu informieren. Die Ämter können in solchen Fällen innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die Schulden ausgleichen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Beantragen kannst Du, dass die fälligen Zahlungen vom Jobcenter oder dem Sozialamt direkt an Dich gehen. Dann kann der säumige Mieter das Geld nicht für andere Ausgaben verwenden.

Die Schuldenübernahme gewähren Jobcenter oder Sozialamt nur als Darlehen. Damit die Rückzahlung erfolgt, kann das Jobcenter die Leistungen bei Empfängern von Arbeitslosengeld kürzen. Weitere Voraussetzung für Gewährung des Darlehns sind, dass keine vorherigen Rückstände bestehen. Ebenso muss die Höhe der Miete angemessen sein. Eine besonders hohe Miete gegenüber dem Jobcenter durchzusetzen, ist deshalb nicht möglich.

 

An die Caritas oder andere Sozialträger verweisen

Die Caritas oder andere Sozialträger übernehmen keine Zahlungen, bieten aber umfangreiche Unterstützung und Beratung an. Die Organisationen vermitteln Schuldnerberatungsstellen, helfen mit Musterbriefen und ausführlichen Informationen, wenn zum Beispiel eine Energiesperre droht. Auch bieten sie Unterstützung bei der Erstellung von Ratenzahlungsplänen an. Betroffene finden ebenso bei vielen Sozialträgern Diskussionsforen, wo sie Menschen finden, denen es ähnlich geht und mit denen sie sich austauschen können.

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