Erwerb & Vermietung
November 17, 2022 von Yvonne yvonne.haeusler@scout24.com

Wartung- und Instandhaltungskosten in der Betriebskostenabrechnung – Wo ist der Unterschied? 

Wartungskosten dürfen Vermieter auf ihre Mieter umlegen, Instandhaltungskosten nicht. Doch wie unterscheiden sich die beiden Kostenpositionen voneinander und was sagt die Betriebskostenverordnung dazu? Alles Wichtige hier im Überblick. 

 

Welche Kosten dürfen laut Betriebskostenverordnung umgelegt werden? 

In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist klar geregelt, welche Kosten auf Mieter in der jährlichen Betriebskostenabrechnung umgelegt werden dürfen. Gemäß Paragraph 1 handelt es sich dabei um Kosten, die laufend entstehen. Einmalige Kosten schließt die Verordnung explizit aus. 

Zu den laufenden Kosten zählen zum Beispiel die Grundsteuer, die Müllentsorgung, Löhne für Hausmeister und Reinigungskräfte, sowie Kosten für die Gartenpflege. Welche Kosten im Detail auf die Mieter umgelegt werden dürfen steht ausführlich in Paragraph 2 der Verordnung. 

Schwierig wird es jedoch bei § 2 Ziffer 17 BetrKV. Hier werden Sonstige Betriebskosten genannt: „hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind”. Es wird klar, dass Wartungskosten umlagefähig sind, Instandhaltungskosten jedoch nicht. Warum? 

 

Was sind Instandhaltungskosten? 

Instandhaltungs– und Instandsetzungskosten (Reparaturen) entstehen zwangsläufig, um ein Gebäude in uneingeschränkt funktionsfähigem Zustand zu erhalten. Es handelt sich dabei um Maßnahmen, welche die Immobilie vor größeren Schäden bewahren und den Wert des Objektes erhalten oder sogar erhöhen. Die Kosten für Instandhaltungen kommen also hauptsächlich dem Vermieter zugute.  

Zu den Instandhaltungskosten zählen zum Beispiel kleinere Schadensbehebungen wie der Austausch eines Verschleißteils. Als Instandsetzungskosten gelten auch größere Reparaturen oder Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand des Gebäudes wieder herstellen. Zum Beispiel die Reparatur oder der Austausch einer Heizungsanlage. 

Auch wenn Instandhaltungen häufig vorkommen: Die einzelnen Instandhaltungen sind meist einmalig und somit nicht laufend im Sinne der Betriebskostenverordnung.  

 

Was sind Wartungskosten? 

Wartungen haben das Ziel, den ordnungsgemäßen Gebrauch sicherzustellen. Sie dienen auch dazu, einen drohenden Schaden frühzeitig zu erkennen und die Nutzungsdauer zu verlängern. Typische Wartungen betreffen technische Anlagen im Haus wie beispielsweise Aufzüge, Heizungen oder Warmwassergeräte und Lüftungen. 

Im Gegensatz zu den Instandhaltungskosten fallen Wartungen regelmäßig an – meistens einmal jährlich – und zählen somit zu den Betriebskosten. Dabei ist es unerheblich, in welchen Abständen die Wartungen durchgeführt werden. Auch größere Abstände über mehrere Jahre sind möglich: Wichtig ist nur, dass die Wartung in einem regelmäßigen Zyklus durchgeführt wird. Ob das nun monatlich, jährlich oder alle fünf Jahre passiert, ist unerheblich. 

Wartungsarbeiten kommen grundsätzlich auch dem Mieter zugute. Denn dieser profitiert davon, dass die technischen Anlagen einwandfrei funktionieren.  

 

Urteil des Bundesgerichtshofs 

Laut Bundesgerichtshof (BGH) werden Instandhaltung und Instandsetzung immer dann durchgeführt, wenn Reparaturbedarf besteht oder Teile ersetzt werden müssen. Es handelt sich also um eine Mängelbeseitigung, für die der Vermieter zuständig ist. 

Maßnahmen, die nicht aufgrund einer Störung durchgeführt werden, sondern lediglich eine regelmäßige Prüfung darstellen, um die Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit sicherzustellen, sind Wartungen und somit gemäß Betriebskostenverordnung umlegbar. 

Mit dieser Argumentation wies der BGH die Klage eines Mieters zurück, der die Kosten zur Prüfung einer technischen Anlage nicht zahlen wollte. Der Vermieter habe die Prüfung nur durchführen lassen, um seiner Verkehrssicherungspflicht nachzukommen. 

Das BGH urteilte, dass die Sicherung der Verkehrssicherungspflicht die Umlagefähigkeit nicht ausschließe. Maßgeblich sei, dass es sich um einen fortlaufenden Posten handele, der dem Mieter zugutekommt (vgl. Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 123/06). 

 

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