Die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter ist nicht immer problemlos möglich. Durch einen sogenannten Härtefall des Mieters kann eine Kündigung zunächst unwirksam sein. Dazu muss der Mieter der Kündigung widersprechen, die Definition eines Härtefalls ist gesetzlich geregelt. Was Du tun kannst, wenn Dein Mieter eine soziale Härte nach der Kündigung anmeldet, erfährst Du hier.
Kündigung des Mieters auch im Härtefall
Ein Beispiel: Ein Vermieter, der selbst in einer Mietwohnung wohnt, bekommt Nachwuchs. Die 2-Zimmer-Wohnung im Berliner Szenebezirk wird daher bald zu klein sein. Er entscheidet sich also dazu, eine seiner Eigentumswohnungen selbst zu beziehen und stellt dem Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf aus.
Das Problem: Der Mieter widerspricht der Kündigung aufgrund eines Härtefalls. Er gibt an, dass er aufgrund einer Behinderung keine adäquate Ersatzwohnung finden könne.
Eine mögliche Lösung: Gibt ein Mieter einen Härtefall bei einer Kündigung als Widerspruchsgrund an, muss jeder Fall individuell geklärt werden. Nicht selten landen solche Fälle vor Gericht. Doch manchmal können auch Gespräche helfen, sodass eine gütliche Einigung erzielt werden kann. Zum Beispiel, wenn Du dem Mieter eine neue behindertengerechte Wohnung (in unmittelbarer Nähe) beschaffen kannst.
Die rechtliche Lage bei Kündigungen und sozialer Härte
Die Kündigung einer Mietwohnung ist nur dann zulässig, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Nach § 573 BGB gelten als berechtigtes Interesse neben der Eigennutzung durch Dich selbst oder nahe Verwandte auch eine Pflichtverletzung des Mieters oder eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks. Es gelten dann die gesetzlich festgelegten Fristen zur Kündigung.
Härtefallregelung nach § 574 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB): Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, „wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“
Liegt ein Härtefall vor, wird das Mieter-Interesse höher bewertet als das des Vermieters. Mieter sollen so vor ungerechtfertigten Nachteilen geschützt werden. Der Widerspruch muss vom Mieter allerdings detailliert begründet werden.
Eine Ausnahme gibt es: Bist Du als Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, gilt die Härtefallregelung nicht.
Was genau gilt als Härtefall?
Im Mietrecht und durch Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH) sind Umstände definiert, unter denen ein Mieter der Kündigung im Härtefall widersprechen kann. Vor Gericht wird trotzdem jeder Fall als Einzelfall betrachtet und beurteilt. Der BGH fordert sogar Prüfungen durch Sachverständige.
Allgemein werden folgende Gründe juristisch als Härtefall bewertet:
- wenn kein Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen in Aussicht steht,
- wenn der Mieter durch einen Umzug beruflich erheblich beeinträchtigt wäre,
- wenn Suizidgefahr besteht und ein Umzug für die Genesung kontraproduktiv ist,
- wenn der Mieter bereits sehr lange in der Wohnung wohnt und im sozialen Umfeld stark verwurzelt ist,
- wenn der Mieter sehr alt und gleichzeitig krank oder pflegebedürftig ist,
- wenn physische oder psychische Erkrankungen des Mieters oder eines Familien- bzw. Haushaltsangehörigen den Umzug erheblich erschweren oder unzumutbar machen würden,
- wenn ein Umzug den Schulabschluss, die Ausbildung oder das Studium erheblich gefährden,
- wenn ein Mieter erhebliche Aufwendungen in der Wohnung geleistet hat, die noch nicht abgewohnt sind und bei einem Umzug nicht mitgenommen werden können,
- auch eine Schwangerschaft kann einen Härtefall darstellen, etwa kurz vor oder nach der Geburt.
Was passiert bei einem Antrag auf Härtefall durch den Mieter nach der Kündigung?
Die gute Nachricht: Liegen eine oder mehrere der oben genannten Umstände vor und macht im Härtefall der Mieter bei der Kündigung form- und fristgerecht Gebrauch von seinem Widerspruchsrecht, wird die Kündigung nicht grundsätzlich unwirksam. Der Vermieter muss den Wunsch der Eigennutzung also nicht gänzlich aufgeben.
Aber: Die Fristen einer Kündigung von Mietverträgen werden durch Mieter mit Härtefall nicht verlängert. Während der Prüfung des Widerspruchs muss das Mietverhältnis zunächst weiter bestehen bleiben. Meistens wird ein befristetes Mietverhältnis für ein Jahr geschlossen. Das verschafft dem Mieter genügend Zeit, eine neue Wohnung zu finden.
In unserem Beispiel wurde das Gespräch mit dem Mieter gesucht und so eine Lösung gefunden. Dann kann schriftlich ein zumutbares Ende des Mietverhältnisses vereinbart werden. Juristische Schritte sind hier glücklicherweise nicht notwendig.
Zieht der Mieter schließlich aus, solltest Du achtsam sein: In diesem besonderen Fall wird das Wohnungsabnahmeprotokoll beispielsweise noch wichtiger als es ohnehin ist. Nicht selten kommt es vor, dass Mieter im Nachhinein Ansprüche stellen, insbesondere nach einer Eigenbedarfskündigung. Mit dem Protokoll schützt Du Dich vor unnötigem Ärger. Denn so hast Du Belege für den Zustand der Wohnung sowohl bei der Übergabe als auch bei der Abgabe.
Was tun, wenn keine Einigung erzielt wird?
In seltenen Fällen ist es nicht möglich, einen zumutbaren Zeitpunkt zum Auszug des Mieters zu bestimmen. Dann kann der Mieter theoretisch auf unbestimmte Zeit weiter in der Wohnung wohnen. Gelingt keine Einigung, kann ein gerichtliches Urteil den Streit klären. Juristische Schritte sollten jedoch immer der letzte Ausweg sein.
