Die Kosten für den Aufzug kannst Du bei den Betriebskosten umlegen. Dabei sind einige Besonderheiten zu beachten, die wir erklären. Aufpassen musst Du bei Vollwartungsverträgen.
Ein Aufzug ist für die Bewohner eines mehrgeschossigen Gebäudes ein Segen. Sie müssen nicht ihre Einkäufe die Treppe hoch schleppen, und schon beim Umzug wird vieles leichter. Leider sind Aufzüge nicht nur praktisch und komfortabel, sondern auch kostenintensiv. Die Technik ist teuer zu installieren, ebenso verschlingt der Betrieb viel Geld. Als Vermieter kannst Du die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs bei Deiner jährlichen Betriebskostenabrechnung umlegen. Wichtig ist, dass Du die Umlage im Mietvertrag vereinbart hast.
Bei den Betriebskosten für den Aufzug gibt einige Details, die Du als Vermieter kennen solltest. Ansonsten läufst Du Gefahr, dass der Mieter Einspruch einlegt. Umlegen kannst Du nur das, was den Betrieb und die Wartung des Aufzugs betrifft. Das sind:
- Kosten für Reinigung des Aufzugs und Aufzugschachts
- Kosten für die Wartung und Überprüfung der Funktionstüchtigkeit
- Kosten für Strom (über eigenen Zähler, unabhängig vom Allgemeinstrom)
- Kosten für die Notrufdienstbereitschaft
- Kosten für den TÜV
Neben diesen regelmäßig anfallenden Kosten gibt es ebenso solche für einmalige Aufwendungen. Geht zum Beispiel der Spiegel zu Bruch, dann ist dessen Erneuerung nicht umlagefähig. Reparaturen und auch die Anschaffung von Ersatzteilen darfst Du bei den Betriebskosten für den Aufzug leider nicht geltend machen.
Bei Vollwartungsverträgen eine Pauschale für Instandhaltung ansetzen
Die regelmäßige Wartung und Sicherheitsprüfung sind bei Personen-Aufzügen gesetzlich verpflichtend. Auf Aufzugtechnik spezialisierte Dienstleister bieten Vollwartungsverträge an. Diese beinhalten die Überwachung der Funktionsfähigkeit des Aufzugs, oft sind auch Reparaturen Teil der vertraglich vereinbarten Dienstleistung.
Erledigt die Firma eine Reparatur, dann musst Du aufpassen. Denn das ist nur eine einmalige Leistung und deshalb bei den Betriebskosten nicht umzulegen. Du musst diese Arbeiten aus dem Wartungsvertrag herausrechnen. Fordert der Mieter Belegeinsicht, musst Du die Aufteilung in Wartungs- und Instandhaltungskosten nachweisen können. Das gilt auch für die Kosten für Ersatzteile, die bei einer Reparatur anfallen können. Die Rechnungen dazu musst Du ebenso von den reinen Betriebs- und Wartungskosten abziehen.
Einem Urteil zufolge musst Du sogar eine Pauschale ansetzen, wenn sich die Instandhaltungskosten bei einem Vollwartungsvertrag nicht separieren lassen. Du kannst dann 20 bis 50 Prozent Wartung umlegen. Die verbleibenden Kosten gehören zur Instandsetzung, die Du selbst bezahlen musst. (LG Duisburg, Urteil v. 02.03.2004, WuM 2004, 717).
Tipp
Bei den Umlageschlüsseln für die Betriebskostenabrechnung für den Aufzug kannst Du frei wählen. Es bietet sich an, den Schlüssel nach Personen zu wählen oder nach Wohneinheiten. Mit der Umlage nach Quadratmetern bist Du grundsätzlich auf der sicheren Seite. Das könnte aber als ungerecht empfunden werden. Die Familie im Dachgeschoss mit drei Kindern wird den Aufzug deutlich häufiger nutzen als ein Singlehaushalt im Erdgeschoss. Wichtig ist, dass Du den Umlageschlüssel für den Aufzug im Mietvertrag vereinbarst.
Notrufanlage gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten für den Aufzug
Gesetzlich verpflichtend für den Aufzug ist auch der Betrieb einer Notrufanlage. Bleibt jemand im Aufzug stecken, kann er damit einen Alarm absetzen und Hilfe anfordern. Auch hier fallen für Bereitschaft oder Telefonverbindung Kosten an. Häufig sind die Kosten Bestandteil des Wartungsvertrags. Im Gegensatz zu den Reparaturkosten kannst Du auch einen einmaligen Notruf bei den Betriebskosten für den Aufzug umlegen.
Auch Erdgeschossbewohner müssen Betriebskosten für den Aufzug mittragen
Die Frage nach den Erdgeschossbewohnern stellt sich automatisch. Die brauchen den Aufzug nicht, um in ihre Wohnung zu gelangen. Warum sollen sie dafür zahlen? Klarheit schafft hier ein viel zitiertes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, 08.04.2009, VIII ZR 128/08). Da der Aufzug benutzt werden kann, müssen Erdgeschossbewohner sich an den Kosten beteiligen. Dir steht es aber frei, im Mietvertrag eine Regelung zu treffen, die Erdgeschossbewohner von der Umlage der Betriebskosten für den Aufzug herausnimmt.
Das Gericht begründete sein Urteil zum Erdgeschoss damit, dass es sich bei einem Aufzug um eine Gemeinschaftseinrichtung handelt. Auch Erdgeschossbewohner können einen vorhandenen Aufzug innerhalb ihres Gebäudes nutzen, um zum Beispiel in den Keller, die Tiefgarage oder ins Dachgeschoss zu kommen.
Aufzug im Nebengebäude nicht bei den Betriebskosten umlegen
Anders verhält es sich, wenn der Aufzug sich in einem Nebengebäude befindet. Auch dazu gibt es ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, 08.04.2009, VIII ZR 128/08). So kann es vorkommen, dass im Hinterhaus eines Wohnblocks ein Aufzug vorhanden ist, im Vorderhaus müssen die Bewohner die Treppen laufen. Dann müssen die sportlichen Bewohner des Vorderhauses nicht die Aufzugkosten für das gemütliche Hinterhaus mittragen. Das gilt auch, wenn für das Vorderhaus im Mietvertrag die Umlage der Aufzugkosten bei den Betriebskosten vereinbart ist. Die Gerichte haben das als unzulässig erklärt.
