Eine Mieterhöhung ist schnell ausgesprochen. Doch eine kleine Unaufmerksamkeit kann Dein Mieterhöhungsverlangen unwirksam machen. Damit Dein Vorhaben gelingt, musst Du einige Dinge beachten. Wir zeigen Dir, welche typischen Fehler Du unbedingt vermeiden solltest.
Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete
Als Vermieter hast Du das Recht die Miete im laufenden Mietverhältnis an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Dabei musst Du die Regeln des Mietrechts einhalten. Welche das sind findest Du in § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Um die Miete zu erhöhen, musst Du begründen, warum die aktuelle Miete nicht (mehr) der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Dafür kannst Du Bezug nehmen auf:
- den Mietspiegel
- das Gutachten eines Sachverständigen
- den durchschnittlichen Mietpreis von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen
- die Mieterdatenbank der Gemeinde oder Mieterbund und Hauseigentümerverein.
Du musst außerdem darlegen, nach welchen Kriterien Du die Wohnung in den Mietspiegel eingeordnet hast. Der Mietspiegel unterscheidet die Mietpreise unter anderem zwischen Ausstattung, Baujahr und Lage. Es ist also nicht möglich, jede Wohnung automatisch und ohne Begründung an der oberen Grenze des Mietspiegels anzusetzen.
Hast Du Deine Wohnung korrekt eingeordnet und den richtigen Mietpreis identifiziert, gilt es, Deinen Mieter über die neue Miete zu informieren. Vermeide die folgenden Fehler, damit Deine Mieterhöhung auch wirksam wird. Mit der Vorlage von Vermietet.de bist Du auf der sicheren Seite.
1. Nicht an alle Mieter adressiert
Der häufigste Fehler beginnt bereits bei den Adressaten. Oft wird nur der Hauptmieter genannt. Nicht selten stehen aber mehrere Personen im Mietvertrag. Das ist nicht nur bei Paaren der Fall, sondern auch bei Wohngemeinschaften. Die Mieterhöhung muss sich namentlich an jeden einzelnen Mieter richten.
2. Mündliche Mieterhöhung
Auch wenn es sich vielleicht gerade ergibt und so bequem erscheint: Eine mündliche Absprache reicht für die Erhöhung der Miete nicht aus. Erst mit der Textform wird Dein Mieterhöhungsverlangen rechtsgültig.
Die Zusendung muss allerdings nicht zwingend per Brief erfolgen. Auch E-Mail und Fax sind zulässig. Das ist seit der Mietrechtsreform 2001 möglich. Seither muss das Schreiben nicht mehr händisch unterschrieben werden. Auch eine digitale Unterschrift ist erlaubt.
Um sicherzugehen, dass alle Fristen eingehalten werden, sollest Du die Zustellung Deines Schreibens belegen können. Somit hast Du im Zweifel einen Nachweis zur Hand, sollte Dein Mieter nicht auf die Mieterhöhung reagieren oder Widerspruch einlegen.
3. Nicht alle Eigentümer haben unterschrieben
Genau wie bei den Adressaten muss auch der Absender alle Eigentümer beziehungsweise Vermieter namentlich nennen. Das ist insbesondere bei Erbengemeinschaften oder Ehepaaren der Fall. Wird die Wohnung verwaltet, muss eine Vollmacht vorliegen. Außerdem müssen alle beteiligten Personen unterschreiben.
4. Keine Nennung des neuen Mietpreises
Vergiss nicht, sowohl den neuen Mietpreis als auch den Erhöhungsbetrag zu nennen. Oft beinhaltet ein Mieterhöhungsschreiben lediglich den Prozentsatz, um den sich die Miete erhöht. Der Mieter muss jedoch deutlich darauf hingewiesen werden, was die Erhöhung für seine monatliche Zahlung konkret bedeutet.
5. Jahressperrfrist nicht eingehalten
Per Gesetz muss die Miete mindestens 15 Monate unverändert bleiben. Um das einzuhalten, darfst Du also frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung ein erneutes Mieterhöhungsverlangen aussprechen. Denn zusätzlich gilt eine Frist von drei Monaten zwischen Zustellung des Verlangens und in Kraft treten des neuen Mietpreises. Dabei ist das Datum des Zugangs maßgeblich, nicht das der Versendung.
6. Kappungsgrenze nicht eingehalten
Die Mieten in Deutschland unterliegen der sogenannten Kappungsgrenze. Das bedeutet, dass Mieten innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden dürfen, in manchen Regionen sogar nur um maximal 15 Prozent. Das soll insbesondere in Städten mit stark steigenden Mieten verhindern, dass Mietpreise innerhalb kürzester Zeit stark angehoben werden.
Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung sind hiervon ausgenommen.
7. Falsche Berechnung der Mieterhöhung nach Modernisierung
Führst Du in Deiner Wohnung Modernisierungsmaßnahmen durch, bist Du berechtigt, diese in Form einer Mieterhöhung auf Deine Mieter umzulegen. Allerdings nur in einem bestimmten Rahmen: Seit 2019 darfst Du die Miete maximal um acht Prozent erhöhen. Vorher galt ein Prozentsatz von elf Prozent.
Zusätzlich darf die Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Bei einem Mietpreis von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter darf die Miete maximal um zwei Euro pro Quadratmeter steigen.
8. Erhöhung über ortsübliche Vergleichsmiete
Auch wenn Du die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten hast, darf der neue Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Lediglich eine besonders hochwertige Ausstattung wie zum Beispiel eine Luxussanierung im Bad kann den Mietzins steigern und somit über der Vergleichsmiete liegen.
9. Mieterhöhung trotz Staffel- oder Indexmiete
Du hast mit Deinem Mieter ein Staffel- oder Indexmiete vereinbart? Dann sind Mieterhöhung bereits vertraglich festgelegt. Eine weitere Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist damit ausgeschlossen.
10. Einseitige Mieterhöhung
Um die Miete rechtskräftig zu erhöhen, muss der Mieter Deinem Verlangen zustimmen. Deshalb solltest Du in Deinem Schreiben auch ausdrücklich um eine Bestätigung des Mieters bitten. Dieser darf Dein Mieterhöhungsverlangen nicht ohne Grund verweigern. Erfüllen die neue Miete und Dein Schreiben alle gesetzlichen und formalen Voraussetzungen, muss Dein Mieter zustimmen. Im Zweifel kannst Du ihn gerichtlich zur Zustimmung bringen.
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