Zeitmietvertrag – Ihre Vorteile als Vermieter

Durch das Abschließen eines Zeitmietvertrags können Sie sich als Vermieter Vorteile sichern, etwa, wenn Sie bereits wissen, dass Sie die Wohnung ab einem bestimmten Zeitpunkt für den Eigenbedarf nutzen möchten. Wir informieren Sie, was Sie beim Abschluss eines befristeten Mietvertrags beachten müssen, damit dieser zulässig ist.

Ein Zeitmietvertrag liegt immer dann vor, wenn ein Mietvertrag mit einer festen Laufzeit geschlossen wird. Dies ist für Sie als Vermieter beispielsweise dann sinnvoll, wenn ab einem bestimmten Zeitpunkt eine Eigennutzung der Immobilie geplant ist. Ebenso können anstehende bauliche Veränderungen der Grund für solche Vereinbarungen sein. Für Mieter ist ein Zeitmietvertrag vor allem dann vorteilhaft, wenn diese nur für einen bestimmten Zeitraum in einer Region sind und ein Umzug ohnehin geplant ist.

Die befristete Vermietung wird im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und findet sich in § 575 BGB. Demnach ist die Vermietung einer Wohnung für eine bestimmte, kurze Zeitdauer möglich. Nachdem die Frist abgelaufen ist, besteht für den Mieter kein Anspruch mehr auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses. Während der gesamten Mietdauer ist keine ordentlich Kündigung möglich – weder durch den Vermieter, noch durch den Mieter. Daher ist ein Zeitmietvertrag immer als ein Mietvertrag ohne Kündigungsfrist anzusehen.

Zeitmietvertrag – Was müssen Vermieter beachten?

Wenn Sie als Vermieter einen Zeitmietvertrag abschließen möchten, müssen Sie einige Punkte beachten, damit der Vertrag Gültigkeit erlangt. Ohne die Einhaltung dieser Punkte ist ein Zeitmietvertrag nicht zulässig.

Seit dem Jahr 2001 sind nur noch qualifizierte Zeitmietverträge gültig. Dementsprechend müssen Sie als Vermieter einen Grund haben, welcher im Gesetz angegeben ist und diesen dem Mieter in Schriftform mitteilen. In der Regel sollte diese Mitteilung spätestens zum Abschluss des Mietvertrages vorliegen. Ein Zeitmietvertrag ohne Begründung ist also immer unzulässig bzw. wird automatisch zu einem unbefristeten Vertrag.

Formulieren Sie den Grund der Befristung sowie das Ende der Laufzeit deutlich. Es reicht nicht aus, sich z. B. allgemein auf Eigenbedarf zu berufen. Die folgende Formulierung ist dahingehend zulässig: „Der Mietvertrag ist bis zum 31.12.2019 befristet, da ab diesem Zeitpunkt meine Tochter ihr Studium in Berlin beginnt und in die Wohnung einziehen wird.“

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Der Befristungsgrund ist außerdem nicht austauschbar. Wenn Sie den Vertrag aufgrund von Eigenbedarf befristen, darf anschließend nicht eine Sanierung der Wohnung als Grund angegeben werden.

Ein Zeitmietvertrag kann ebenso wie ein unbefristeter Mietvertrag eine Staffelmiete beinhalten. Hierfür bedarf es natürlich der beidseitigen Zustimmungserklärung für diese Mieterhöhung. Sie als Vermieter sollten dabei die Mietpreisbremse mit ihren zulässigen Bruttomieten beachten.

Wann ist ein Zeitmietvertrag ungültig?

Die im Gesetz vereinbarten Regelungen dienen dem Schutz der Mieter. Dementsprechend ist ein Zeitmietvertrag ungültig, wenn die folgenden Punkte gegeben sind:

  • Wenn kein konkreter und zulässiger Befristungsgrund vorliegt, wird automatisch ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine jederzeitige Kündigung ist dann jedoch ebenso ausgeschlossen. Statt der unwirksamen Befristung tritt nun ein beidseitiger Kündigungsverzicht ein, nach welchem eine Kündigung frühestens nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit möglich ist.
  • Vier Monate vor Ablauf der Befristung kann der Mieter von Ihnen als Vermieter erfragen, ob der Befristungsgrund nach wie vor gegeben ist. Sie müssen innerhalb eines Monats antworten. Für den Fall, dass die Antwort oder der Befristungsgrund erst später eintritt, darf der Mieter länger in der Wohnung bleiben. Der Zeitmietvertrag wird entsprechend angepasst.
  • Eine außerordentliche Kündigung ist auch bei befristeten Mietverträgen möglich. Demnach können Vermieter zum Beispiel kündigen, wenn die Miete monatelang nicht überwiesen wurde und Mieter, wenn die Wohnung eine Gefahr für die Gesundheit darstellt.

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