So gelingt eine reibungslose Wohnungsübergabe – sechs Tipps für Vermieter

Ob beim Wechsel des Mieters oder beim Erstbezug: Es liegt in Ihrem Interesse, dass eine Wohnungsübergabe professionell und reibungslos erfolgt. Wir von Vermietet.de haben Ihnen sechs Tipps zusammengefasst, die Sie dabei unterstützen.

Die Hard-Facts zur Wohnungsübergabe

Bevor wir Ihnen einige Tipps zur Wohnungsübergabe gesondert erläutern, hier ein paar Hard-Facts:

  • Als Vermieter müssen Sie die Wohnungsübergabe nicht persönlich vornehmen. Beauftragen Sie hierfür einen Dritten (z. B. den Hausverwalter), stellen Sie sicher, dass dieser über eine Vollmacht verfügt, die Wohnungsübergabe durchführen und die Wohnungsschlüssel in Empfang nehmen zu dürfen.
  • Ähnliches gilt für die Anwesenheit des Hauptmieters / der Hauptmieter. Auch diese können sich mit einer ordentlichen Vollmacht durch eine dritte Person vertreten lassen. Sind mehrere Personen Hauptmieter, ist es ausreichend, wenn nur einer anwesend ist.
  • Erfolgt im Rahmen der Wohnungsübergabe die Schlüsselübergabe ist damit das Mietverhältnis beendet. Das gilt auch, wenn die Übergabe der Wohnungsschlüssel im Rahmen einer vorzeitigen Übergabe erfolgt, beispielsweise wenige Tage vor dem Mietende. Anders sieht es aus, wenn Ihr Mieter beschließt die Wohnung zu räumen und die Schlüssel per Post übersendet. Er muss die Wohnung übergeben inklusive aller Schlüssel. Mit entscheidend sind die individuellen Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Mieter.
  • Dennoch haben Sie nach Beendigung des Mietverhältnisses weiterhin Pflichten, die Ihren alten Mieter betreffen. Dies gilt beispielsweise für die Aufbewahrung offensichtlich wichtiger Geschäftspost. Dieser dürfen Sie sich nicht entledigen – weder in einen öffentlichen Briefkasten einwerfen, noch wegschmeißen. Sie müssen den ehemaligen Mieter über die Post informieren und ihm die Möglichkeit bieten, diese abzuholen. Die Erstattung der Kosten können Sie von in einem solchen Fall verlangen. Das ist ebenso der Fall, wenn Sie zurückgelassene Gegenstände lagern oder nachsenden.

Tipp 1: Passender Zeitpunkt für die Wohnungsübergabe

Die Frist für die Rückgabe der Mietsache ist nach § 546 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Beendigung des Mietverhältnisses – also der letzte Tag der Mietzeit. Fällt dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, gilt laut aktueller Rechtsprechung der nächste Werktag als Übergabetag. Als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, die Wohnungsübergabe deutlich früher durchzuführen. Das können Sie aber machen. Der Mieter – sofern er fristgerecht gekündigt hat – darf dabei nicht benachteiligt werden, wenn der letzte Tag der Mietzeit nicht als Übergabedatum möglich ist. Selbstverständlich sind individuelle Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Mieter möglich.

Eine gut organisierte Wohnungsübergabe ist ein wesentlicher Bestandteil eines rechtlich abgesicherten Übergangs der Räumlichkeiten. Am besten ist es für Sie als Vermieter, wenn die Wohnung bereits geräumt ist und durch beispielsweise Umzugsaktivitäten keine Schäden an der Immobilie mehr entstehen können. So können Sie sicherstellen, dass die Wohnung in dem Zustand bleibt, welcher bei der Abnahme auch wünschenswert ist.

Hinweis: Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter nach Möglichkeit eine Vorabnahme, d. h. einen Termin für eine Wohnungsbesichtigung bereits vor der endgültigen Abnahme der Wohnung. Im besten Fall etwa zwei Wochen vor Mietvertragsende und der eigentlichen Wohnungsübergabe. So können Sie Fragen mit dem Mieter bereits im Vorfeld klären und bei Schäden bereits Handwerker und andere Dienstleister beauftragen.

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Tipp 2: Vor einer Wohnungsübergabe die aktuelle Rechtslage checken

Welche Reparaturen Ihr Mieter vor dem Auszug ausführen muss, um die Mietsache in den vertragsgemäßen Zustand zu bringen, hängt vom Mietvertrag ab. Wichtig ist nicht nur, ob Sie eine Klausel zu Schönheitsreparaturen vermerkt haben, sondern auch, ob diese nach aktueller Rechtsprechung wirksam ist. Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden, dass Schönheitsreparaturen nur unter bestimmten Voraussetzungen durchgeführt werden müssen – etwa, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde.

Prüfen Sie daher unbedingt vor der Wohnungsübergabe, ob die Klausel zur Schönheitsreparatur im entsprechenden Mietvertrag wirksam ist.

Tipp 3: Wohnungsübergabe mit Übergabeprotokoll

Gesetzlich besteht keine Pflicht ein Übergabeprotokoll bei einer Wohnungsabnahme anzufertigen. Dennoch ist es eine gängige Mietpraxis und unsererseits absolut zu empfehlen. Halten Sie im Protokoll für jeden Raum den Zustand von Fußboden, Wänden, Fenstern und Türen fest. Selbstverständlich können Sie zusätzlich Skizzen, Fotos und sonstige Anlagen hinzufügen. Auch Zählerstände von Gas, Wasser und Strom sollten in das Protokoll der Wohnungsübergabe aufgenommen werden. Denken Sie ebenso an die grundsätzlichen Formalien wie Ort, Zeit, Namen der Anwesenden und das Datum.

wohnungsuebergabe

Hinweis: Eine gesetzliche Pflicht zur Unterzeichnung des Protokolls zur Wohnungsübergabe gibt es nicht – weder für Sie als Vermieter, noch für den Mieter. Gleichfalls gibt es keinen Anspruch, dass das Protokoll unterzeichnet werden muss. Sind etwa umfangreiche Mängel an der Mietsache protokolliert und der Mieter weigert sich zu unterzeichnen, ist das Protokoll dennoch nicht sinnlos. Es dient dann der Dokumentation des Zustands der Mietsache. Wichtig sind dann jedoch weitere Beweise wie Fotos, Skizzen oder gar die Begleitung durch einen Zeugen.

Tipp 4: Wohnungsübergabe mit Möbel des Vermieters

Nach der Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet die Mietsache zurückzugeben. Dazu gehören ebenso die Einrichtungsgegenstände, die Sie Ihrem Mieter beim Einzug zur Verfügung gestellt haben. Einige Mieter gestalten während der Wohnphase die Wohnung um und lagern die nicht genutzten Einrichtungsgegenstände (z. B. ein Spülschrank oder Gasherd) im Keller.

Stellen Sie folglich bei der Wohnungsübergabe sicher, dass Ihre Einrichtungsgegenstände wieder in der Wohnung vorhanden und gegebenenfalls ordnungsgemäß angeschlossen sind. Hat Ihr Mieter nach dem Einzug die Möbel entsorgt, so muss er beim Auszug die fehlenden Gegenstände auf eigene Kosten wiederbeschaffen. Erst dann kann eine ordnungsgemäße Übergabe der Wohnung stattfinden.

Tipp 5: Schlüssel fehlen bei der Wohnungsübergabe

Zu unterscheiden ist zunächst: Wurde der Schlüssel verloren oder ist er kaputt?

  • Hat der Mieter den Schlüssel verloren und es besteht die Gefahr, dass dieser missbräuchlich verwendet wird, dürfen Sie ihm die Kosten für den Austausch der Schließanlage in Rechnung stellen. Dass der Schlüssel auf eigene Kosten vom Mieter nachgemacht wurde, spielt rein rechtlich keine Rolle.
  • Ist der Schlüssel lediglich defekt, ist es ratsam, den nachgemachten Schlüssel im Sinne einer reibungslosen Wohnungsübergabe zu akzeptieren. Ob Sie einen Schlüssel für die Wohnung behalten dürfen, müssen Sie mit dem zukünftigen Mieter vereinbaren. Ein Recht darauf haben Sie allerdings nicht.

Tipp 6: Wann Sie die Kaution zurückzahlen

Wenn seitens des Mieters keine Forderungen (z. B. Mietschulden) mehr offen und von ihm keine Kosten für Mängel zu tragen sind, muss die Kaution in voller Höhe zurückgezahlt werden. In der Regel haben Sie als Vermieter dafür sechs Monate Zeit. Müssen Sie die Betriebskostenabrechnung noch anfertigen, so dürfen Sie als Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten. Nach der Nebenkostenabrechnung müssen Sie die Kaution mit eventuellen Nachzahlungen verrechnen und zurückzahlen.

Viele Mieter gestalten während der Wohnphase die Wohnung um und lagern die nicht genutzten Einrichtungsgegenstände (z. B. ein Spülschrank oder Gasherd) im Keller. Stellen Sie also bei der Wohnungsübergabe sicher, dass Ihre Einrichtungsgegenstände wieder in der Wohnung vorhanden und ggf. ordnungsgemäß angeschlossen sind. Hat Ihr Mieter nach dem Einzug die Möbel entsorgt, so muss er beim Auszug die fehlenden Gegenstände auf eigene Kosten wiederbeschaffen, erst dann kann eine ordnungsgemäße Übergabe der Wohnung stattfinden.

Mehr Informationen rund um Ihre Rechte als Vermieter und wie Sie einem Mieter eine Wohnung kündigen können, finden Sie bei Vermietet.de

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