Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung – Werbungskosten steuerlich absetzen

Wohn- oder Gewerbeobjekte müssen in der Regel Mieteinnahmen erwirtschaften, die es langfristig abzusichern und zu erhalten gilt. Daraus resultierende Aufwendungen belasten die Einnahmen und sollen im Idealfall bei Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abgesetzt werden. Erfahren Sie im nachfolgenden Beitrag, ob die Möglichkeit besteht und welche Ausgaben unter den Begriff Werbung fallen.

Paragraph 9 des Einkommensteuergesetz (EStG) regelt in Absatz 1, dass Eigentümer von Häusern und Wohnungen bei der Vermietung oder Verpachtung Werbungskosten von den Einnahmen absetzen können. Voraussetzung ist, dass es sich bei diesen Kosten um Aufwendungen handelt, die Objekte und Mieteinnahmen erhalten oder zum Erwerb neuer Immobilien dienen. Verpächtern stehen diese Möglichkeiten gleichermaßen offen, sie können von ihren Pachteinnahmen Aufwendungen als Werbungskosten abziehen, die zur Erzielung von Einnahmen führen.

Was ist bei Vermietung und Verpachtung unter Werbungskosten zu verstehen?

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Nicht unmittelbar geltend machende Werbungskosten können ausschließlich über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden. Hier einige Beispiele zu sofort absetzbaren Aufwendungen:

Nach Vermietung oder Verpachtung absetzbare Werbungskosten sind beispielsweise Abbruchkosten. Diese können bei Gebäuden aufgrund von Baumängeln anfallen, die während der Vermietung entstanden sind und einen Abriss erforderlich machen. Gemäß einem BGH-Urteil (IX R 51/05 vom 31.7.2007) sind Abbruchkosten auch ohne Vermietung oder Verpachtung als Werbungskosten abziehbar, wenn Sie als Hauseigentümer das Objekt selbst bewohnen.

Vor der Vermietung oder Verpachtung absetzbare Werbungskosten können durch die Behebung von Baumängeln entstehen, sofern die Mängel erst nach Fertigstellung des Gebäudes offenkundig werden. Der Bundesgerichtshof unterscheidet in verschiedenen Urteilen zwischen vor und nach der Fertigstellung ersichtlichen Baumängeln. Erstere können nur als besondere Aufwendungen bei der Gebäudeerrichtung abgeschrieben werden.

Wie werden bei Vermietung und Verpachtung Werbungskosten steuerlich behandelt?

Sie müssen Ihren Aufwand bei Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung für das Jahr der Zahlung in der Anlage V angeben. Die einzelnen Positionen sind auf der Rückseite in vorgegebene Zeilen einzutragen und die Summe der Werbungskosten ist auf der Vorderseite in das entsprechende Feld zu übertragen. Im Ergebnis stellt die Anlage zur Vermietung (V) unter Einbezug der Werbungskosten einen Überschuss oder Verlust dar. Bei Verpachtung werden Werbungskosten grundsätzlich ebenso behandelt wie bei der Vermietung.

Zu beiden Einkünften kann von Einzelpersonen ein Grundfreibetrag in Höhe von 8.820 Euro geltend gemacht werden, für gemeinsam veranlagte Ehepaare gilt der zweifache Wert von 17.640 Euro.

Erhaltungsaufwand bei Vermietung als Werbungskosten geltend machen

Als Eigentümer eines Hauses können Sie den Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten zur Vermietung in der Steuererklärung anführen. Es steht Ihnen aber auch frei, die Summe gleichmäßig auf maximal fünf Jahre zu verteilen.

Wichtig ist dabei, dass Sie etwas bereits bestehendes erhalten oder instand setzen, also die Renovierungskosten absetzen. Neue Installationen oder Erweiterungen der Wohnfläche sind ausschließlich als Herstellungsaufwand geltend zu machen und über vorgeschriebene Fristen abzuschreiben.

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