Laut der Trinkwasserverordnung darf die Gesundheit durch Trinkwasser zu keinem Zeitpunkt gefährdet sein. Das bringt auch Verpflichtungen für Dich als Vermieter mit sich. Erfahre hier, ob Du von der Trinkwasserverordnung-Untersuchungspflicht als Vermieter betroffen bist und welche To-dos sich aus den Trinkwasserverordnung für Vermieter ergeben.
Bist Du von der Trinkwasserverordnung für Vermieter und Verwalter betroffen?
Die Trinkwasserverordnung unterscheidet grundsätzlich zwischen großen Wohnanlagen mit Standardausstattung und Kleinanlagen/Mehrhausanlagen.
Du bist von einer regelmäßigen Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen betroffen, wenn Deine Immobilie einen Warmwasserspeicher hat, der mehr als 400 Liter fasst bzw. wenn sie Warmwasserleitungen aufweist, die vom Boiler bis zur Entnahmestelle mehr als drei Liter Wasser führen. Dann wird unter diesen Umständen von einer erhöhten Gefahr durch Legionellen ausgegangen, die sich in warmem Wasser schnell vermehren können. Daher soll das Trinkwasser jährlich auf den Grenzwert von 100 KbE (Kolonie bildende Einheiten) Legionellen pro 100 Milliliter Wasser getestet werden.
Hinweis: Legionellen überleben Wassertemperaturen über 60 Grad nicht. Soweit möglich sollte daher mindestens einmal im Jahr dafür gesorgt werden, dass durch das gesamte Warmwassersystem einer Immobilie auf über 60 Grad erhitztes Wasser für mehrere Minuten lang läuft.
Kleinanlagen und Mehrhausanlagen sind von einer jährlichen Prüfung des Trinkwassers nicht betroffen. In diesem Fall besteht für Dich die Pflicht alle drei Jahre eine Trinkwasserkontrolle durchzuführen.
Trinkwasserverordnung für Vermieter – die Anzeigepflicht
Die aktuelle Trinkwasserverordnung hat für Vermieter zur Folge, dass Du Deine Warmwasseranlagen beim örtlichen Gesundheitsamt anmelden musst. Du bist auch dafür verantwortlich, dass in dem System mindestens drei Stellen vorhanden sind, an denen Proben des warmen Trinkwassers in einer desinfizierten Umgebung entnommen werden können. Dies sind üblicherweise Ein- und Ausgang des zentralen Warmwasserspeichers sowie die am weitesten davon entfernte Entnahmestelle wie Waschbecken oder Dusche. Werden diese Pflichten verletzt, werden diese als Ordnungswidrigkeit behandelt und es droht ein Bußgeld. Auffällige Befunde in Bezug auf Legionellen müssen direkt an das Gesundheitsamt gemeldet werden.
Die Trinkwasser-Untersuchungspflicht für Vermieter in der Praxis
Die Trinkwasserverordnung hat für Vermieter die Konsequenz, sich regelmäßig um die Untersuchung des Wassers zu kümmern. Gesundheitsämter und akkreditierte Prüfstellen sind befugt anerkannte Tests durchzuführen. Das örtliche Gesundheitsamt entscheidet auf Basis einer Risikobewertung, auf welche Verunreinigungen neben Legionellen geprüft wird. Es kann auch die Prüfintervalle verlängern, wenn mehrere aufeinanderfolgende Prüfungen keine Probleme zeigten. Die durch Trinkwasserverordnung und Untersuchungspflicht für den Vermieter anfallenden Kosten belaufen sich auf ca. 400 Euro. Der Vermieter darf laut §2 der Betriebskostenverordnung diese dem Mieter in Rechnung stellen.
Finanzielle und rechtliche Konsequenzen der Trinkwasserverordnung für Vermieter
Kostspielig kann die Verletzung der Trinkwasserverordnung für den Vermieter dann werden, wenn Mieter über gesundheitliche Probleme berichten und dafür das Trinkwasser verantwortlich machen und sich dieser Verdacht bestätigt. Mietminderung, Schmerzensgeld und Schadensersatz kommen dann juristisch gesehen in Betracht, falls der Vermieter nicht zweifelsfrei nachweisen kann, einwandfreies Wasser verantwortet zu haben.
Teuer wird es auch dann, wenn saniert werden muss, um eine einwandfreie Trinkwasserverordnung einzuhalten. Diese Kosten gelten als notwendige Instandsetzung und sind nicht umlagefähig. Im Fall einer Eigentümergemeinschaft in Selbstverwaltung sind solche Sanierungsmaßnahmen und die damit zusammenhängenden Ausgaben Thema für die Eigentümerversammlung.
Du besitzt ein Einfamilienhaus oder Gewerbe? Das musst Du beachten
Das gewerbliche Mietrecht stellt im Zusammenhang mit der Trinkwasserverordnung für Vermieter von Gewerbe teilweise höhere Anforderungen, als für Vermieter von Wohnimmobilien. Bist Du Eigentümer oder Verwalter einer Gewerbeimmobilie, dann ziehe den Rat von einem Experten hinzu, damit Du rechtlich auf der sicheren Seite bist.
Einfacher ist die Trinkwasserverordnung für Vermieter bei einem Einfamilienhaus – hier entfällt die Untersuchungspflicht, da die Warmwasseranlagen in diesen Häusern laut der Trinkwasserverordnung zu den Kleinanlagen zählen.
Trinkwasserverordnung für Vermieter – unsere Empfehlung
In modernen Immobilien ist bei fachgerechter Installation des Wassersystems eigentlich kein Konflikt mit der Trinkwasserverordnung zu befürchten. Achte als Eigentümer, Vermieter oder Mietverwaltung trotzdem auf die Trinkwasserqualität und prüfe in regelmäßigen Abständen die Legionellenbelastung des Trinkwassers.
