Wohnung vermieten & Steuern sparen

Die schlechte Nachricht: Bei der Vermietung von Immobilien fallen Steuern an. Die gute Nachricht: Wir von Vermietet.de erleichtern Ihnen die Vermietung und Verwaltung von Immobilien und bieten Ihnen einen Überblick zum Thema Steuern bei Vermietung. Erfahren Sie außerdem, wie Sie eine Wohnung vermieten und Steuern sparen können.

Mieteinnahmen zählen laut § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) zu den Einkunftsarten, die nach § 2 EStG besteuert werden. Ob Sie ein Mehrfamilienhaus, eine Garage oder eine Wohnung vermieten: Steuern fallen für jegliche Art von Vermietung und Verpachtung an.

Wohnung vermieten: Wann sind Steuern zu zahlen?

Steuern bei Vermietung fallen grundsätzlich nur an, wenn sie die Grenze von 410 Euro bei dauerhafter Vermietung und 520 Euro bei teilweiser Vermietung überschreiten. Zudem zahlen Sie nur auf die Mieteinnahmen Steuern, die über Ihrem Grundfreibetrag liegen.

Wenn Sie eine Wohnung vermieten und die Steuern berechnen, können Sie einen Grundfreibetrag von 9.000 Euro für die Steuererklärung für 2018 angeben. Für 2019 wurde der Freibetrag auf 9.168 Euro erhöht. Zusammenveranlagte Ehepaare und Lebenspartner wenden den doppelten Freibetrag an – also 18.000 Euro für 2018.

Achtung: Der Grundfreibetrag gilt für die Gesamtheit aller Einkünfte. Sollten Sie also weitere Einnahmen – etwa durch eine haupt- oder nebenberufliche Tätigkeit – erzielen, müssen diese ebenfalls berücksichtigt werden.

Wohnung vermieten und Steuern sparen: Nur bei Einkunftserzielungsabsicht!

Sie träumen vom Steuersparmodell „Immobilie“? Steuern sparen können Sie bei Immobilien im Grunde nur, wenn diese vermietet werden. Die einzige Ausnahme bei Privatpersonen bilden Eigentümer von denkmalgeschützten Häusern, die diese selber bewohnen. Der Gesetzgeber gewährt bei Denkmalschutz eine Abschreibung für Selbstnutzer in Höhe von 90% der Kosten.

Bei Vermietung müssen Sie grundsätzlich eine Einkunftserzielungsabsicht vorweisen können. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist keine Einkunftserzielungsabsicht gegeben, wenn

  • der Steuerpflichtige das Vermietungsobjekt innerhalb von fünf Jahren nach der Herstellung oder Anschaffung veräußert oder selber bewohnt und in dieser Zeit einen Werbungskostenüberschuss erwirtschaftet hat.
  • Der Steuerpflichtige keine erkennbaren Aufwendungen betreibt, um eine leerstehende Immobilien zu vermieten.
wohnung vermieten steuer

Wie und in welchem Umfang „Vermietungsabsichten“ erbracht werden müssen, definiert der Gesetzgeber nicht. Das hängt meist vom Einzelfall ab, zumal Sie als Vermieter selber über Inhalt und Art der Mietersuche entscheiden dürfen. Unsere Empfehlung: Wenn Sie eine Wohnung vermieten und Steuern sparen möchten, suchen Sie aktiv nach Mietern (z. B. über Immobilienanzeigen oder einen Aushang), beantworten Sie Anfragen und führen Sie Besichtigungen durch. Dann sollte ihre Vermietungsabsicht deutlich sein. Steht die Wohnung über längeren Zeitraum leer, sollten Sie Ihre Bemühungen ausweiten. Aber warum eigentlich?

Sie können nur Steuern sparen bei Vermietung, wenn Sie Werbungskosten sowie Herstellungs- und Anschaffungskosten haben, die ihre Steuerlast mindern. Diese Kosten können Sie nur absetzen, wenn eine dauerhafte Vermietung beabsichtigt ist. Liegt diese nicht vor, akzeptieren Finanzbehörden auch keine steuersenkenden Kosten bzw. Abschreibungen für Abnutzung (AfA) bei Vermietung.

Wohnung vermieten und Steuern senken: So geht’s!

Gegenüber Personen, die ihre Immobilie selber bewohnen und nicht vermieten, haben Sie einen Vorteil. Sie können Ihre Steuerlast durch Werbungs-, Anschaffungs- und Herstellungskosten senken. Nur Vermieter können also Steuern sparen mit Immobilien.

  • Werbungskosten umfassen in der Regel alle laufenden Kosten, die für die Vermietung und deren Aufrechterhaltung anfallen. Sie können sofort im Jahr der Entstehung vollständig von der Steuerlast abgezogen werden. Einige Beispiele: Wenn Sie eine Wohnung vermieten, ziehen Sie von der Steuer die Kosten für die Grundsteuer und andere nicht umlegbare Nebenkosten, für Reparaturen und Sanierungen unter 4.000 Euro direkt ab.
  • Anschaffungs- und Herstellungskosten sind einmalige Ausgaben, die im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie entstehen. Sie werden über die Jahre der Nutzungsdauer abgeschrieben. Als AfA bei einer Eigentumswohnung würde man den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten absetzen, beim Neubau alle damit verbundenen Kosten für Architekten, Bauunternehmen, Baugenehmigung.
  • Eine Ausnahme gilt für die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Dies sind Kosten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie anfallen und eigentlich zu den Werbungs- oder Renovierungskosten zählen. Übersteigen diese Kosten 15% der Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), werden sie als Abschreibungen abgesetzt.

Wohnung vermieten: Steuererklärung vorbereiten

Wenn Sie eine Wohnung vermieten und entsprechend Steuern sparen möchten, ist unsere Empfehlung sehr genau Buch zu führen. Sammeln Sie alle Belege für Dienstleistungen, Reparaturen oder Sanierungen. Begleichen Sie Rechnungen nur unbar. Bar bezahlte Rechnungen akzeptieren die Finanzämter nicht.

Um sich die Steuererklärung zu erleichtern, können Sie bereits bei der Buchhaltung vermerken, ob es sich im Werbungskosten oder Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten handelt. Werbungskosten werden vollständig abgesetzt, die übrigen Kosten werden abgeschrieben. Mit welchem Prozentsatz die Abschreibung erfolgt, hängt vom Baujahr der Immobilie ab. Neubauten, die bis 2005 errichtet wurden, werden degressiv mit vier Prozent in den ersten zehn Jahren, zweieinhalb Prozent in den nächsten acht und eineinviertel Prozent in den nächsten 32 Jahren abgeschrieben.

Für alle Neubauten ab 2006 sowie Bestandsimmobilien gilt die lineare Abschreibung. Wie lange und zu welchem Prozentsatz Sie die Kosten absetzen können, bestimmt das Baujahr der Immobilie. Die näheren Angaben sind in § 7 EStG zu finden.

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