Sperrfrist bei Eigenbedarf: Das sollten Vermieter bei der Kündigung beachten

Kündigungen wegen Eigenbedarfs kommen in der Regel nicht oft vor, sodass die meisten Haus- und Wohnungsbesitzer nicht wissen, wie es sich mit der Sperrfrist bei Eigenbedarf verhält. Ob, wie und wann eine Eigenbedarfskündigung einer Sperrfrist unterliegt sowie rechtmäßig ist, wird je nach Stadt und Bundesland unterschiedlich behandelt. Umso wichtiger, dass sich Vermieter rechtzeitig über die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf informieren, wenn dieser gewünscht wird.

Eine Sperrfrist bei Kündigung wegen Eigenbedarf ist dann gesetzlich vorgeschrieben, wenn es sich um sogenannten umgewandelten Wohnraum handelt. Wird zum Beispiel eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und sie ist bereits vor der Umwandlung vermietet, muss der neuer Wohnungseigentümer für die Kündigung wegen Eigenbedarfs eine Sperrfrist einhalten.

Voraussetzungen für eine Sperrfrist bei Eigenbedarf:

  • Ein Mieter lebt in der Mietwohnung.
  • Die Wohnung wird nach Einzug des Mieters zu Wohneigentum.
  • Nach einer Umwandlung in Wohneigentum erfolgt eine weitere Veräußerung an Dritte.
  • Eine Reihenhaussiedlung wird in einzelne Grundstücke aufgeteilt und diese werden veräußert.

Ausnahmen von der Sperrfrist bei Eigenbedarf

Ist der Mietvertrag erst nach der Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung zustande gekommen, so greift die Sperrfrist nicht. Hier gilt die normale Kündigungsfrist, die sich aus dem Mietvertrag beziehungsweise aus dem Mietgesetz ergibt.

Bewohnt der vorherige Eigentümer die umgewandelte Immobilie und wird damit zum Mieter, besitzt er kein Anrecht auf Einhaltung einer Sperrfrist wegen Eigenbedarf. Hierbei ist es irrelevant, wann der Mietvertrag seine Rechtskräftigkeit erhielt. Er unterliegt dem normalen Kündigungsgesetz.

Steuerliche Ausnahmen bestehen für Wohnungen, die aus nicht öffentlichen Mitteln gefördert werden, wie zum Beispiel sogenannte Aufwendungsdarlehen, gilt diese Regelung nicht.

Grundsätze der Sperrfrist bei Eigenbedarf

Ist die Sperrfrist bei einer Eigenbedarfskündigung noch nicht abgelaufen, ist eine Kündigung unwirksam. Diese erhält erst ihre Rechtmäßigkeit, wenn die Sperrfrist abgelaufen ist. Wird dennoch während der Sperrfrist gekündigt, tritt der Mieterschutz bei Eigenbedarf in Kraft. Der Mieter hat das Recht des Einspruchs und dem wird in der Regel stattgegeben, wenn keine Ausnahmeregelung greift und die Sperrfrist am Zustellungsdatum der Kündigung noch nicht abgelaufen ist.

sperrfrist-eigenbedarf-1

Dies ist besonders für Immobilieneigentümer interessant, die eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen wollen. Im schlimmsten Fall müssen sie gegebenenfalls zehn Jahre warten, bis sie dem Mieter kündigen können. Damit erhalten die Kunden eine Immobilie, die sie jahrelang nur als Kapitalanlage betrachten können, es sei denn, der Mieter zieht freiwillig vorzeitig aus.

Ein Immobilienmakler ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 81, 2685) dazu verpflichtet, Käufer auf eine eventuelle Sperrfrist hinzuweisen, um Schadensersatzansprüche zu vermeiden. Für einen privaten Verkäufer beziehungsweise für Gemeinschaftseigentümer gilt dies nicht.

Die Sperrfrist beginnt an dem Datum, an dem die offizielle Umwandlung stattgefunden hat. Hier zählt nicht das Datum des Kaufvertrags, sondern der Tag des Grundbucheintrags.

Die Kündigung bei Eigenbedarf nach Ablauf der Frist ist rechtskräftig. Allerdings haben sich Vermieter an die gesetzlichen Kündigungsfristen zu halten. Zudem muss der Eigenbedarf in der Kündigung nachvollziehbar begründet werden. Es reicht nicht aus, lediglich auf Eigenbedarf hinzuweisen. Detaillierte Informationen inklusive des Folgebewohners sind anzugeben. Kündigungsformulare gibt es hier zum Downloaden.

Eine Räumungsklage bei Eigenbedarf hat nur Aussicht auf Erfolg, wenn ebenfalls die Sperrfrist abgelaufen ist und der Mieter trotz fristgerechter Kündigung sowie Einhaltung aller relevanten Details, die eine Eigenbedarfskündigung vorschreibt, nicht auszieht.

Wird nach einer erfolgten Umwandlung und laufender Sperrfrist die Immobilie ein weiteres Mal veräußert, bleibt die Sperrfrist wegen Eigenbedarf für den neuen Eigentümer bestehen. Sind zum Beispiel von einer fünfjährigen Sperrfrist bereits drei Jahre vergangen, so unterliegt der neue Eigentümer für weitere zwei Jahre der Sperrfrist, wenn eine Eigennutzung erwünscht wird.

Welche unterschiedlichen Sperrfristen gibt es je nach Immobilie?

Das deutsche Mietgesetz schreibt Kündigungsfristen von mindestens drei Jahren vor. Der § 577a Abs. 2 des BGBs erlaubt den einzelnen Bundesländern, die Sperrfrist bei Eigenbedarf auf maximal zehn Jahre verlängern. In der Regel werden längere Sperrfristen bei Eigenbedarfskündigung vom Bundesland festgelegt, wenn es sich um bestimmte Immobilien handelt beziehungsweise spezielle Umstände vorliegen.

Die Sperrfrist bei Eigenbedarf sieht in der Regel folgende Zeitspannen vor:

  • Umwandlung durch Verkauf an Dritte: drei Jahre
  • Umwandlung städtischer Wohnungen in Eigentumswohnungen: fünf Jahre
  • Umwandlung von öffentlich gefördertem Wohnraum: zehn Jahre (Sperrfrist endet früher, wenn das öffentliche Darlehen getilgt wurde)

Am häufigsten gelesen


Entdecke unsere beliebtesten Artikel rund um das Thema Immobilien.

Mai 25, 20202 min lesen

Keine Zeit für die Wohnungsbesichtigung? Vermietet.de hilft!

Vor allem bei gefragten Objekten ist es schwierig, ausreichend Zeit für die Wohnungsbesichtigung zu finden – zusätzlich zu den übrigen Aufgaben als Vermieter. Wir von Vermietet.de ermöglichen Vermietern eine unkomplizierte Immobilienverwaltung, praktische Funktionen und Dienstleistungen rund um die Vermietung.

Unsere Live-Webinare
bringen Dich mit Experten & der Community zusammen


Sei gemeinsam mit anderen Vermietern dabei, wenn namenhafte Referenten praxisnahe Impulse für den Vermieter-Alltag geben. Stelle Deine Fragen im Chat und diskutiere im Anschluss die wichtigsten Aspekte des Vortrages mit der Community.

Leider bieten wir aktuell keine Webinare an.

Unsere Webinar-Aufzeichnungen
stehen Dir rund um die Uhr zur Verfügung


Du hast ein Webinar verpasst oder möchtest weitere spannende Inhalte entdecken? Dann lerne unsere Webinar-Aufzeichnungen kennen und finde genau das Thema, das für Dich und Deine Arbeit als Vermieter gerade relevant ist.

Mietnebenkostenabrechnungen für Ein- & Mehrfamilienhäuser In diesem Video klären wir die Grundlagen der Betriebskostenabrechnung und helfen Dir dabei, rechtssichere Abrechnungen zu erstellen. Das Video richtet sich primär an Eigentümer vermieteter Wohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Dauer: 1:23 h Referent: Alexander Granaß, Rechtsanwalt und Notar
Mehr erfahren

Unsere Vermieter-Guides -
kostenlos für Dich zum Download


Neueste Artikel


Lese unsere neuesten Artikel auf Vermietet.de.

September 20, 20218 min lesen

Vordruck für die Betriebskostenabrechnung: Warum er nicht die Lösung für dein Problem ist!

Wie muss eine Betriebskostenabrechnung formell aussehen? Wie schreibt man eine Betriebskostenabrechnung für den Mieter? Du - und viele andere Vermieter - erhoffen sich durch einen Vordruck für eine Betriebskostenabrechnung Antworten zu finden, aber vor allem eine Arbeitserleichterung zu erhalten. Aber leider müssen wir dich direkt enttäuschen. Die Lösung für dein Problem sieht...
September 20, 20213 min lesen

Nebenkosten: So gestalten Sie die Abrechnung selbst

Einmal im Jahr steht sie an – die Nebenkostenabrechnung. Sie dient Mieter wie Vermietern gleichermaßen zur Verrechnung der neben der Miete angefallenen Kosten. Vermieter können diese Nebenkostenabrechnung selbst erstellen – dazu müssen sie aber die Betriebskostenverordnung kennen.
September 19, 20214 min lesen

So geht’s richtig: Im Mietvertrag die Nebenkosten angeben!

Muss man im Mietvertrag wirklich alle Nebenkosten auflisten? Oder reicht es, den “Mieter zur Übernahme der umlagefähigen Kosten” zu verpflichten? Rund um den Mietvertrag und die aufzunehmenden Nebenkosten herrscht leider viel Unwissenheit. Damit dir das Halbwissen nicht teuer zu stehen kommt, räumen wir nun endgültig alle Unklarheiten aus dem Weg!

Vermietet.de ist mehr als nur eine Plattform
für die Immobilienverwaltung


Du möchtest auf dem neusten Stand bleiben?
Werde Teil unserer Vermieter Community. Diskutiere mit Experten und erfahrenen Vermietern in unseren Social Media Gruppen oder abonniere einfach unseren Newslettern.

Unsere Vermieter-Community

Unser Newsletter


Interessen