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Sperrfrist bei Eigenbedarf: Das sollten Vermieter bei der Kündigung beachten

Kündigungen wegen Eigenbedarfs kommen in der Regel nicht oft vor, sodass die meisten Haus- und Wohnungsbesitzer nicht wissen, wie es sich mit der Sperrfrist bei Eigenbedarf verhält. Ob, wie und wann eine Eigenbedarfskündigung einer Sperrfrist unterliegt sowie rechtmäßig ist, wird je nach Stadt und Bundesland unterschiedlich behandelt. Umso wichtiger, dass sich Vermieter rechtzeitig über die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf informieren, wenn dieser gewünscht wird.

Wann tritt eine Sperrfrist bei Eigenbedarf ein?

Eine Sperrfrist bei Kündigung wegen Eigenbedarf ist dann gesetzlich vorgeschrieben, wenn es sich um sogenannten umgewandelten Wohnraum handelt. Wird zum Beispiel eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und sie ist bereits vor der Umwandlung vermietet, muss der neuer Wohnungseigentümer für die Kündigung wegen Eigenbedarfs eine Sperrfrist einhalten.

Voraussetzungen für eine Sperrfrist bei Eigenbedarf:

  • Ein Mieter lebt in der Mietwohnung.
  • Die Wohnung wird nach Einzug des Mieters zu Wohneigentum.
  • Nach einer Umwandlung in Wohneigentum erfolgt eine weitere Veräußerung an Dritte.
  • Eine Reihenhaussiedlung wird in einzelne Grundstücke aufgeteilt und diese werden veräußert.

Ausnahmen von der Sperrfrist bei Eigenbedarf

Ist der Mietvertrag erst nach der Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung zustande gekommen, so greift die Sperrfrist nicht. Hier gilt die normale Kündigungsfrist, die sich aus dem Mietvertrag beziehungsweise aus dem Mietgesetz ergibt.

Bewohnt der vorherige Eigentümer die umgewandelte Immobilie und wird damit zum Mieter, besitzt er kein Anrecht auf Einhaltung einer Sperrfrist wegen Eigenbedarf. Hierbei ist es irrelevant, wann der Mietvertrag seine Rechtskräftigkeit erhielt. Er unterliegt dem normalen Kündigungsgesetz.

Steuerliche Ausnahmen bestehen für Wohnungen, die aus nicht öffentlichen Mitteln gefördert werden, wie zum Beispiel sogenannte Aufwendungsdarlehen, gilt diese Regelung nicht.

Grundsätze der Sperrfrist bei Eigenbedarf

Ist die Sperrfrist bei einer Eigenbedarfskündigung noch nicht abgelaufen, ist eine Kündigung unwirksam. Diese erhält erst ihre Rechtmäßigkeit, wenn die Sperrfrist abgelaufen ist. Wird dennoch während der Sperrfrist gekündigt, tritt der Mieterschutz bei Eigenbedarf in Kraft. Der Mieter hat das Recht des Einspruchs und dem wird in der Regel stattgegeben, wenn keine Ausnahmeregelung greift und die Sperrfrist am Zustellungsdatum der Kündigung noch nicht abgelaufen ist.

Dies ist besonders für Immobilieneigentümer interessant, die eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen wollen. Im schlimmsten Fall müssen sie gegebenenfalls zehn Jahre warten, bis sie dem Mieter kündigen können. Damit erhalten die Kunden eine Immobilie, die sie jahrelang nur als Kapitalanlage betrachten können, es sei denn, der Mieter zieht freiwillig vorzeitig aus.

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Ein Immobilienmakler ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 81, 2685) dazu verpflichtet, Käufer auf eine eventuelle Sperrfrist hinzuweisen, um Schadensersatzansprüche zu vermeiden. Für einen privaten Verkäufer beziehungsweise für Gemeinschaftseigentümer gilt dies nicht.

Die Sperrfrist beginnt an dem Datum, an dem die offizielle Umwandlung stattgefunden hat. Hier zählt nicht das Datum des Kaufvertrags, sondern der Tag des Grundbucheintrags.

Die Kündigung bei Eigenbedarf nach Ablauf der Frist ist rechtskräftig. Allerdings haben sich Vermieter an die gesetzlichen Kündigungsfristen zu halten. Zudem muss der Eigenbedarf in der Kündigung nachvollziehbar begründet werden. Es reicht nicht aus, lediglich auf Eigenbedarf hinzuweisen. Detaillierte Informationen inklusive des Folgebewohners sind anzugeben. Kündigungsformulare gibt es hier kostenlos zum Downloaden.

Eine Räumungsklage bei Eigenbedarf hat nur Aussicht auf Erfolg, wenn ebenfalls die Sperrfrist abgelaufen ist und der Mieter trotz fristgerechter Kündigung sowie Einhaltung aller relevanten Details, die eine Eigenbedarfskündigung vorschreibt, nicht auszieht.

Wird nach einer erfolgten Umwandlung und laufender Sperrfrist die Immobilie ein weiteres Mal veräußert, bleibt die Sperrfrist wegen Eigenbedarf für den neuen Eigentümer bestehen. Sind zum Beispiel von einer fünfjährigen Sperrfrist bereits drei Jahre vergangen, so unterliegt der neue Eigentümer für weitere zwei Jahre der Sperrfrist, wenn eine Eigennutzung erwünscht wird.

Welche unterschiedlichen Sperrfristen gibt es je nach Immobilie?

Das deutsche Mietgesetz schreibt Kündigungsfristen von mindestens drei Jahren vor. Der § 577a Abs. 2 des BGBs erlaubt den einzelnen Bundesländern, die Sperrfrist bei Eigenbedarf auf maximal zehn Jahre verlängern. In der Regel werden längere Sperrfristen bei Eigenbedarfskündigung vom Bundesland festgelegt, wenn es sich um bestimmte Immobilien handelt beziehungsweise spezielle Umstände vorliegen.

Die Sperrfrist bei Eigenbedarf sieht in der Regel folgende Zeitspannen vor:

  • Umwandlung durch Verkauf an Dritte: drei Jahre
  • Umwandlung städtischer Wohnungen in Eigentumswohnungen: fünf Jahre
  • Umwandlung von öffentlich gefördertem Wohnraum: zehn Jahre (Sperrfrist endet früher, wenn das öffentliche Darlehen getilgt wurde)
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Über uns

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