Als Vermieter hast Du den Vorteil, dass Du Renovierungskosten steuerlich absetzen kannst. Damit die nächste Steuererklärung möglichst schnell und unkompliziert erledigt ist, haben wir von Vermietet.de ein paar Tipps für Vermieter zusammengefasst.
Vermieter können Renovierungskosten steuerlich absetzen
Die Hausrenovierung ist steuerlich absetzbar, sofern die Immobilie der Vermietung dient und – trotz langfristigem Leerstand – eine Einkünfteerzielungsabsicht nachweisbar ist. Die gesetzliche Grundlage dafür, dass Vermieter Renovierungskosten steuerlich absetzen können, bildet in erster Linie der § 9 Einkommensteuergesetz (EStG) zu den Werbungskosten. Je nach Art der Kosten spielen auch die §§ 6 EStG und 255 Handelsgesetzbuch (HGB) eine Rolle.
Wie kann man die Kosten für Renovierungsarbeiten absetzen?
Steuerrechtlich macht es einen großen Unterschied, ob es sich um Werbungskosten oder um Herstellungskosten handelt. Herstellungskosten werden als AfA – Abschreibung für Abnutzung – über einen längeren Zeitraum jährlich abgeschrieben. Kosten für den Erhaltungsaufwand bei Vermietung (= Werbungskosten) werden hingegen direkt abgezogen.
Wie kann man nun Renovierungskosten steuerlich absetzen? Als Renovierung bezeichnet man alle Maßnahmen, die zu einer optischen Verschönerung von Gebäuden oder Innenräumen beitragen. Anders als bei einer Sanierung wird also kein Schaden behoben oder abgewendet und anders als bei einer Modernisierung wird auch der Nutzen oder Wert einzelner Gebäudeteile nicht erhöht. Typische Renovierungen sind Maler- und Tapezierarbeiten oder das Verlegen neuer Bodenbeläge.
Sofern Renovierungen zur Erneuerung bereits vorhandener Gebäudeteile, Einrichtungen und Anlagen dienen, werden sie als Werbungskosten direkt im Jahr der Entstehung abgesetzt – ähnlich wie Du Sanierungen von Mietwohnungen steuerlich absetzt. Außer die Renovierungskosten (ohne Umsatzsteuer) übersteigen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes 15 % des Anschaffungs- bzw. Herstellungspreises. In diesem Fall musst Du die Renovierungskosten steuerlich als AfA absetzen – genauer als anschaffungsnahe Herstellungskosten gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Renovierungskosten steuerlich absetzen: Vermieter benötigen die Anlage V
In der Anlage V – „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ – versteuerst Du als Vermieter Deine Mieteinnahmen. Die Steuerlast kannst Du durch die Werbungs- und Herstellungskosten reduzieren. Du musst die Renovierungskosten in der Steuererklärung in den Zeilen 39 und 40 als Erhaltungsaufwendungen eintragen. Hast Du alle Kosten zusammengefasst, ziehst Du diese von Deinen Einkünften ab. Auf die verbleibenden Einnahmen wird dann Dein persönlicher Steuersatz angewandt.
Achtung: Bei größeren Aufwendungen hast Du die Möglichkeit, die Renovierungskosten als AfA abzuschreiben. Für die Kostenverteilung nutzt Du die Zeile 41 der Anlage V. Das ist unter anderem dann sinnvoll, wenn aufgrund niedriger Mieteinnahmen der steuerliche Effekt im Jahr der Entstehung nicht so groß wäre.
Renovierungskosten steuerlich absetzen: Was ist zu beachten?
Wenn Du Renovierungskosten steuerlich absetzen möchtest, fordert das Finanzamt eine separate Auflistung aller Ausgaben. Wichtig ist hier, dass Du die entsprechenden Kosten belegen kannst. Das Finanzamt akzeptiert Rechnungen, die per Überweisung oder auf andere Weise unbar bezahlt wurden, problemlos. Schwierig wird es bei Barzahlungen. Selbst Quittungen werden vom Finanzamt oft abgelehnt. Wir empfehlen daher: Rechnungen immer per Überweisung zahlen. Das bedeutet auch: Lasse Dir von Handwerkern und Dienstleistern immer eine korrekte Rechnung ausstellen.
Übernimmst Du kleinere Renovierungsarbeiten an der Immobilie selbst, sind nur die Materialkosten für die Renovierung steuerlich absetzbar. Deine eigene Arbeitsleistung kannst Du nicht absetzen.
Kann man die Renovierungskosten auf den Mieter umlegen?
Nein, Renovierungskosten kannst Du nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Allerdings kannst Du mit dem Mieter eine Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vereinbaren. Damit diese rechtskräftig ist, musst Du Folgendes beachten:
- Der Mieter ist nur dann beim Auszug zu Renovierungen verpflichtet, wenn dies ausdrücklich festgehalten ist und die Wohnung renoviert übernommen wurde oder der Mieter bei unrenoviertem Zustand einen entsprechenden Ausgleich erhalten hat.
- Als Vermieter darfst Du keine starren Fristen definieren, innerhalb derer eine Renovierung zwingend vom Mieter durchgeführt werden muss. Andernfalls würde die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Entscheidend ist der Zustand der Wohnung. Wenn Du bestimmte Fristen als Richtwert bzw. Empfehlung nennst, ist die Klausel rechtlich wirksam.
- Zudem darfst Du dem Mieter keine Farbe vorschreiben, in der er die Wände zu streichen hat. Beim Auszug muss die Wohnung einzig in einem wiedervermietbaren Zustand sein. Nach allgemeiner Auffassung der Gerichte ist dies mit allen neutralen, hellen Farben – also auch Creme – möglich.
Fazit zum Absetzen der Renovierungskosten
Ob als Werbungskosten oder Abschreibung: Als Vermieter kannst Du nahezu alle Renovierungskosten steuerlich absetzen. Reiche hierzu einfach die Steuererklärung mit der Anlage V und einer Auflistung aller einzelnen Kostenpunkte beim Finanzamt ein. So kannst Du Deine Steuerlast erheblich senken und profitabler wirtschaften.
