Mietwohnungen sind eine solide Einnahmequelle, insbesondere in Städten mit einer hohen Nachfrage nach Wohnraum. Aber Vermieter müssen sich auch gut informieren und die Vermietung gründlich planen. Wie Sie einen Mietvertrag richtig aufsetzen und wann Sie bei einer Wohnung eine Mieterhöhung vornehmen dürfen, erfahren Sie hier.
Mietwohnungen vermieten – Mieter finden
Sie möchten Mietwohnungen vermieten, dann haben Sie verschiedene Optionen, für diese geeignete Mieter zu finden. In der Regel findet man diese über ein Inserat oder einen Makler. Während die Inserate in Kleinanzeigen, Zeitungen oder Immobilienportalen Eigeninitiative und etwas Zeit erfordern, ist die Mietersuche über den Makler mit Kosten verbunden. Für gewöhnlich wird der Makler dann aber auch die Besichtigungen, Gespräche, Mieterprüfung und weitere Aufgaben übernehmen. Übernehmen Sie die Mietersuche selbst müssen Sie die Termine mit Interessenten vereinbaren, die Selbstauskunft einholen und Bonität überprüfen.
Beide Varianten der Mietersuche können Vor- und Nachteile haben. Wollen Sie in einer beliebten Wohnregion Mieter finden, könnte es mitunter sehr zeitraubend sein, zahlreiche Besichtigungen und Mieterprüfungen durchzuführen. Ein Makler verfügt unter Umständen bereits über solvente Interessenten in einer Kundenkartei und kann diese gezielt auswählen. Allerdings müssen Sie auch die Kosten tragen, wenn Sie den Makler mit der Mietersuche für ihre Mietwohnungen beauftragen.
- Bei mehreren Mietwohnungen in Großstädten und Regionen mit hoher Nachfrage empfiehlt sich ein Makler.
- Bei ein bis zwei Wohnungen mit einer überschaubaren Nachfrage ist das Inserat in Immobilienportalen und Zeitungen günstiger und einfacher.
- Grundsätzlich können Vermieter aber auch ohne Inserat und Makler Mieter suchen und finden – etwa durch Mundpropaganda.
Mietvertrag für Mietwohnungen aufsetzen und vereinbaren
Der Mietvertrag muss laut Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bestimmte Anforderungen erfüllen und Angaben enthalten. Zu den Hauptpflichten des Mietvertrags gehören die Gebrauchsüberlassung der Mietsache an den Mieter für die vereinbarte Zeit, der vertragsgemäße Gebrauch und die Verpflichtung des Mieters, die vereinbarte Miete zu zahlen. Nähere Informationen zum Mietvertrag gemäß BGB erfahren Sie hier.
Wichtige Angaben sind in jedem Fall:
- Mieter (Name, Geburtsdatum, Personalausweisnummer)
- Vermieter (Name, Adresse)
- Mietobjekt (Adresse, Lage innerhalb des Gebäudes bei mehreren Mieteinheiten, Nutzungsmöglichkeiten, Schönheitsreparaturklausel)
- Nettomiete und Nebenkosten
- Zeitpunkt und ggf. Dauer des Mietverhältnisse
- Vereinbarungen zur Mietanpassung (bei Staffelmiete)
Abrechnung nicht vergessen!
Bei Mietwohnungen müssen die Heizkosten, anders als andere Posten, nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. Je nach Heizungsanlage gilt eine andere Verteilung.
Miete richtig kalkulieren
Immobilien sind eine Kapitalanlage und sollten für den Vermieter (wenigstens) kein Verlustgeschäft sein. Es ist daher ungemein wichtig, die Miete – und auch die Nebenkosten – möglichst realistisch zu kalkulieren. Natürlich besteht die Möglichkeiten, die Nebenkosten für Mietwohnungen zu erhöhen. Aber dabei sind Fristen einzuhalten.
Der Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Region bietet Vermietern eine gute Möglichkeit, die Miete zu kalkulieren. So liegt die Miete nicht deutlich über oder unter den marktüblichen Wohnpreisen. Auch die Nebenkosten darf man nicht vergessen. Zwar kann man bei einer Nebenkostenvorauszahlung etwaige Differenzen erstattet bekommen – oder muss sie dem Mieter gutschreiben. Aber auch sollte der Vermieter für eine möglichst realistische Kalkulation sorgen. Für Betriebskostenpauschalen gilt das insbesondere, denn hier können keine Nachzahlungen am Ende des Abrechnungszeitraums geltend gemacht werden.
Miete für Mietwohnungen erhöhen
Bei der Mietwohnung eine Mieterhöhung vorzunehmen, ist an verschiedene Anforderungen gebunden. So muss der Vermieter die Nettomiete als Berechnungsgrundlage für die Mieterhöhung verwenden. Entscheidend ist weiterhin die tatsächliche Wohnfläche, nicht die Angabe im Mietvertrag. Eine Mieterhöhung ist frühestens ein Jahr nach Einzug des neuen Mieters bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Bewohnt der Mieter die Wohnung schon länger, darf die Erhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Mietanpassung erfolgen. Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter die Miete um maximal 20 % erhöhen. In einigen Bundesländern und Städten gilt eine Kappungsgrenze von 15 %.
Der Vermieter hat ein Mieterhöhungsschreiben an seine Mieter zu verschicken. Mit Zustellung des Schreibens beginnt bezüglich der Zustimmung zur Mieterhöhung eine Frist von mindestens zwei Monaten (Überlegungsfrist). Innerhalb dieser Zeit kann der Mieter prüfen, ob die Mieterhöhung rechtmäßig ist.
Achtung: Wird die Miete von Mietwohnungen – das gilt auch für die Miete von Altbauten – rechtmäßig erhöht und der Mieter stimmt aber nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ende der Überlegungsfrist die Zustimmung gerichtlich einfordern. Zahlt der Mieter die erhöhte Miete, gilt dies als stillschweigende Zustimmung.
Mietrückstand abmahnen
Säumige Mieter sind ein großes Ärgernis für Vermieter – ganz besonders, wenn es bei mehreren Mietwohnungen zu Rückständen kommt. Damit keine Vermögenseinbuße entstehen oder eine Räumungsklage angestrebt werden kann, sollten Vermieter schnell auf Mietrückstände reagieren. Das erste Mittel für Vermieter ist die Zahlungserinnerung. Bleibt der Rückstand dennoch bestehen, kann erneut eine Zahlungserinnerung verschickt werden. Laut Mietrecht ist aufgrund von Mietrückstand auch eine Abmahnung möglich. Mit einem Abmahnungsschreiben sind Vermieter – sollte es zur Räumungsklage kommen – auf der sicheren Seite. Oftmals empfiehlt sich aber auch der persönliche Kontakt, um Missverständnisse aus dem Weg zu räumen. Wird auch die Abmahnung ignoriert, besteht das Recht auf fristlose Kündigung.
Hinweis: Nutzen Sie für Ihre Betriebskostenabrechnung die Software von Vermietet.de. Mit nur wenigen Klicks haben Sie ihre individuellen Abrechnungen erstellt. Einfach das Wohnobjekt auswählen, die Gesamtkosten erfassen und den Verteilerschlüssel festlegen. Die Abrechnung wird in Ihrem Account gespeichert und kann jederzeit aufgerufen und wiederverwendet werden.
Kündigungsfristen bei Mietwohnungen
Unbefristete Mietverträge können innerhalb der gesetzlichen Frist von drei Monaten vom Mieter gekündigt werden. Ausgenommen sind Sonderfälle, die eine fristlose Kündigung von Mietwohnungen rechtfertigen. Wurde eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart, ist diese ebenfalls rechtens. Eine Veränderung der Kündigungsfrist zugunsten des Vermieters ist nicht möglich.
Der Vermieter darf nur in Ausnahmefällen kündigen – etwa bei Verstößen gegen den Mietvertrag oder bei Eigenbedarf. Die Kündigungsfristen sind in der Regel gestaffelt und an die Mietdauer gebunden:
- 3 Monate Kündigungsfrist bei Mietdauer von 5 Jahren
- 6 Monate Kündigungsfrist bei Mietdauer von 5 bis 8 Jahren
- 9 Monate Kündigungsfrist bei Mietdauer über 8 Jahre
Im Falle einer fristlosen Kündigung müssen Mieter, sofern die Kündigung formal korrekt war, binnen 14 Tagen die Wohnung verlassen. Eine Frist für den Auszug müssen Vermieter nicht explizit nennen.
