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Mietvertrag für eine Wohnung – Was muss beachtet werden?

Sie möchten einen Mietvertrag erstellen und dabei sämtliche relevante Inhalte einbringen? Hierbei gibt es zum einen gesetzliche Regelungen, die es zu beachten gilt. Zum anderen helfen optionale Angaben den Vertrag vermieterfreundlich aufzusetzen. Daher geben wir Ihnen hier hilfreiche Tipps rund um den Mietvertrag für eine Wohnung.

Muss eine gewisse Form bei Mietverträgen für Wohnungen gewahrt werden?

Ein Mietvertrag für die Wohnung kann grundsätzlich mündlich, schriftlich oder notariell beurkundet abgeschlossen werden. Mietverträge, die mindestens ein Jahr dauern und eine Befristung enthalten, müssen ausdrücklich schriftlich abgeschlossen werden, da sie sonst auf unbestimmte Zeit Anwendung finden.

Aus Gründen der Rechtssicherheit sollten alle Mietverträge für Wohnungen schriftlich abgeschlossen werden. Ein Vertragsabschluss empfehlen wir zudem VOR der Schlüsselübergabe an die Mieter.

Welche Punkte müssen in einem Mietvertrag für eine Wohnung enthalten sein?

Jeder Vermieter kann den Mietvertrag für seine Wohnungen selbst gestalten. Jedoch gibt es in den aktuellen Gesetzen Grenzen dieser Gestaltungsfreiheit. Es gibt Mindestanforderungen beim Aufsetzen des Mietvertrages, wie zum Beispiel die unten aufgeführte namentliche Nennung aller Vertragsparteien. Ebenso relevant ist die genaue Bezeichnung des Mietgegenstandes sowie die Höhe des zu zahlenden Mietzinses an den Vermieter. Außerdem muss der genaue Beginn des Mietverhältnisses in dem Mietvertrag der Wohnung enthalten sein. Bei befristeten Verträgen sollten Sie den genauen Zeitraum der Vermietung angeben.

Ferner müssen die Adresse und Lage der Mietsache genau angegeben und beschrieben sein. Dazu gehören zum Beispiel die Etage oder die Raumnummer. Die fällige Kaltmiete und die Nebenkosten mit genauer Aufschlüsselung müssen ebenfalls enthalten sind. Wird der Punkt mit den Nebenkosten vergessen, geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Vermieter die Kosten trägt. Auch alle Räume, die zur Mietsachen gehören – wie zum Beispiel Abstellraum, Keller, Dachboden oder Garten – müssen detailliert angegeben sein.

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Hinweis

Wenn ein Mietvertrag für eine Wohnung ohne Quadratmeterangabe abgeschlossen wird, ist dieser dennoch wirksam. Laut gerichtlichem Beschluss legt in einem solchen Fall der Mieter keinen Wert auf eine bestimmte Wohnungsgröße. Der Vermieter möchte sich dahingehend aktuell nicht festlegen.

Hinweis

Wenn ein Mietvertrag für eine Wohnung ohne Quadratmeterangabe abgeschlossen wird, ist dieser dennoch wirksam. Laut gerichtlichem Beschluss legt in einem solchen Fall der Mieter keinen Wert auf eine bestimmte Wohnungsgröße. Der Vermieter möchte sich dahingehend aktuell nicht festlegen.

Insbesondere bei Vertragsverhältnisses, die schon länger bestehen, ergibt sich mitunter der Umstand einer vertraglichen Anpassung. Daher können Sie in einem solchen Fall den Mietvertrag für eine Wohnung durch einen Nachtrag ändern oder ergänzen.

Wenn Sie eine Vielzahl an Wohnungen besitzen, lohnt es sich eine Hausverwaltung mit sämtlichen anfallenden Aufgaben zur Betreuung Ihrer Eigentumswohnungen zu beauftragen. Diese kümmert sich nicht nur um die kaufmännische Verwaltung, zu der die ordnungsgemäße Vertragsabwicklung gehört, sondern auch um die technische Immobilienverwaltung.

Welche persönlichen Angaben muss ein Mietvertrag für eine Wohnung beinhalten?

Bei den vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten innerhalb eines Mietvertrags für Wohnungen müssen Sie als Vermieter einige Punkte beachten. So gibt es Angaben, die im Vertrag verankert sein müssen:

  • Alle künftigen Bewohner der Wohnung müssen namentlich erwähnt werden.
  • Sämtliche Personen, die als Mieter gelten, müssen ihren vollständigen Namen, ihr Geburtsdatum, ihren Geburtsort sowie die Personalausweisnummer angeben.
  • Auch Sie als Vermieter müssen Ihren kompletten Namen sowie Ihre vollständige Anschrift angeben. Bei mehreren Vermietern gilt das Gleiche für diese.
  • Die eigenständige Unterschrift aller Mieter und Vermieter ist Pflicht.
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Wer trägt die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen?

Ein vermieterfreundlicher Mietvertrag beinhaltet Angaben zu Schönheitsreparaturen. Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen geht damit an den Mieter über. Allerdings wird die Wohnung in einem solchen Fall auch renoviert von Ihnen als Vermieter übergeben. Zudem gibt es hierbei nach der Rechtsprechung die folgenden Anknüpfungspunkte zu beachten, damit eine wirksame Übertragung an den Mieter vonstattengeht:

  • Der tatsächliche Zustand des Mietobjektes muss bei Auszug des Mieters Schönheitsreparaturen erforderlich machen.
  • Insbesondere bei langfristigen Mietverhältnisses ist aufgrund der Abnutzung der Mietsache das Durchführen von Schönheitsreparaturen sinnvoll.
  • Der Umfang der auszuführenden Arbeiten sollte dem Mieter zumutbar sein.

Die nachfolgende Infografik gibt einen Überblick über geltende Regelungen zum Thema Schönheitsreparaturen:

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Achtung

Sämtliche Klauseln, welche einen starren Fristenplan für solche Reparaturen vorsehen und den tatsächlichen Renovierungsbedarf ausklammern, sind unwirksam.

Achtung

Sämtliche Klauseln, welche einen starren Fristenplan für solche Reparaturen vorsehen und den tatsächlichen Renovierungsbedarf ausklammern, sind unwirksam.

Welche weiteren freiwilligen Angaben gibt es bei Mietverträgen für Wohnungen?

Ein vermieterfreundlicher Mietvertrag enthält Angaben zur Haltung von Haustieren, was aber nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Laut aktuellem Urteil darf die Haustierhaltung nicht mehr generell ausgeschlossen werden, sie muss aber auch nicht zwingend im Mietvertrag der Wohnung erwähnt werden.

Die Höhe der Kaution ist ebenfalls eine freiwillige Angabe, sofern der Vermieter eine solche Zahlung vom Mieter erhalten will. Im Falle eines vermieterfreundlichen Vertrages empfehlen wir jedoch die Zahlung einer Kaution.

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Hinweis

Sie sollten die Bonität des neuen Mieters immer überprüfen und eine Selbstauskunft anfordern. Anschließend können diese Unterlagen als Anlage dem Mietvertrag beigefügt werden.

Hinweis

Sie sollten die Bonität des neuen Mieters immer überprüfen und eine Selbstauskunft anfordern. Anschließend können diese Unterlagen als Anlage dem Mietvertrag beigefügt werden.

Welche Arten von Mietverträgen für eine Wohnung gibt es?

Es gibt grundsätzlich die folgenden Arten von Mietverträgen in Deutschland:

  • Schriftliche Mietverträge: Dies ist ein Mietvertrag in schriftlicher Form.
  • Mündliche Mietverträge: Der Mietvertrag wird mündlich zwischen den Vertragsparteien geschlossen.
  • Konkludente Mietverträge: Sie kommen durch schlüssiges Verhalten zustande, also werden weder mündlich noch schriftlich geschlossen.
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Hinweis

Wir empfehlen Ihnen jedoch immer die schriftliche Form. Dadurch haben Sie mehr Rechtssicherheit.

Hinweis

Wir empfehlen Ihnen jedoch immer die schriftliche Form. Dadurch haben Sie mehr Rechtssicherheit.

Daneben kann ein Mietvertrag nach seiner Laufzeit unterschieden werden. Es gibt einen befristeten Mietvertrag der Wohnung und einen unbefristet abgeschlossenen Vertrag.

Eine weitere Unterteilung ist die Art der Mietfindung. Zum einen kann der Mietvertrag der Wohnung als Indexmietvertrag abgeschlossen werden. Das bedeutet, er koppelt die Miete an die Lebenshaltungskosten. Es kann aber auch ein Staffelmietvertrag abgeschlossen werden. Hier sind jährlich steigende Mieten möglich. Die Preiserhöhungen müssen dabei transparent im Mietvertrag der Wohnung dargelegt werden.

Gibt es ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag einer Wohnung?

Erfahrungsgemäß ist der Rücktritt vom Mietvertrag schwierig, denn ein einmal abgeschlossener Vertrag ist rechtlich für beide Seiten bindend. Im deutschen Mietrecht gibt es kein grundsätzliches Rücktrittsrecht.

Ein paar Ausnahmen gibt es dennoch:

  • Grund 1: Es wurde im Mietvertrag der Wohnung ein Zeitrahmen für ein Rücktrittsrecht vereinbart. Dies ist nur erlaubt, wenn die Wohnung noch nicht bezogen wurde.
  • Grund 2: Der Mieter macht absichtlich falsche Angaben hinsichtlich der Selbstauskunft. Nach dem Einzug erhält der Vermieter Kenntnis darüber und kann nachweisen, dass der Mieter die Wohnung mit der korrekten Angabe seiner Bonität nicht bekommen hätte. Ab dem Zeitpunkt, dass der Vermieter Kenntnis über die falsche Angabe erlangt, bleibt ein Jahr Zeit für die Anfechtung.
  • Grund 3: Mit einem Mietaufhebungsvertrag kann zu jedem Zeitpunkt nach dem Einzug im gegenseitigen Einverständnis der Rücktritt ausgedrückt werden.

Seit dem 13. Juni 2014 ist das Gesetz zur Umsetzung der EU-Verbraucherrechterichtlinie in Kraft getreten. Hierdurch haben Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht bei Vertragsabschlüssen außerhalb der Geschäftsräume oder bei Fernabsatzverträgen. Demnach kann von einem Mietvertrag, der ohne die Wohnung gesehen zu haben zustandegekommen ist, ebenfalls zurückgetreten werden.

Was müssen Sie zur Vermieterbescheinigung wissen?

Seit dem 1. November 2015 sind Vermieter verpflichtet beim Ein- und Auszug eine schriftliche Vermieterbescheinigung, auch Wohnungsgeberbestätigung oder Vermieterbestätigung genannt, an den Mieter auszuhändigen. Nur der Vermieter oder eine von ihm beauftragte Person dürfen diese Bescheinigung ausstellen.

Jene Bescheinigung muss den Namen und die Anschrift des Vermieters bzw. Wohnungsgebers (im Falle von Untermietverträgen) enthalten, sowie die Art des meldepflichtigen Vorgangs (Einzug oder Auszug). Das Ein- und Auszugsdatum, die genaue Anschrift der Mietsache und die Namen aller meldepflichtigen Mieter müssen ebenfalls enthalten sein.

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Achtung

Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit nach §54 Abs. 1 BMG Bundesmeldegesetz, die mit Geldbußen bis zu 1000 Euro geahndet werden kann.

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Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit nach §54 Abs. 1 BMG Bundesmeldegesetz, die mit Geldbußen bis zu 1000 Euro geahndet werden kann.

Rechtssichere Muster für die Kündigung auf Vermietet.de

Sie benötigen eine Vorlage für die Kündigung eines Mietvertrags für eine Wohnung? Vermieter erhalten bei Vermietet.de rechtssichere Mustervorlagen für das Kündigungsschreiben.

Die Vorlage zur ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses können Vermieter verwenden, wenn zum Beispiel Vertragspflichtverletzungen durch den Mieter auftreten. Dazu gehören unter anderem regelmäßige Verstöße gegen die Hausordnung oder die fortwährende unpünktliche Zahlung der Miete. Auch eine Eigenbedarfskündigung nach BGB 572 Abs 2 Satz 2 führt zur Kündigung, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für seine Angehörigen nutzen möchte. Die letzte Möglichkeit den Mietvertrag der Wohnung zu kündigen, ist die wirtschaftliche Verwertung der Mietsache. Dabei wird ein altes Mietshaus abgerissen und durch einen Neubau ersetzt.

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Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch unzählige nützliche Funktionen bietet die Software einen vollständigen Überblick über Ihr Wohneigentum, Ihre Mieter und Ihre Einnahmen sowie Ihre Ausgaben.

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