Mietvertrag für eine Wohnung – welche Punkte gilt es zu beachten?

Sie möchten einen Mietvertrag erstellen und dabei sämtliche relevanten Inhalte einbringen? Hierbei gibt es zum einen gesetzliche Regelungen, die es zu beachten gilt. Zum anderen helfen optionale Angaben den Vertrag vermieterfreundlich aufzusetzen. Daher geben wir Ihnen hier hilfreiche Tipps rund um den Mietvertrag für eine Wohnung.

Muss eine bestimmte Form bei einem Mietvertrag für eine Wohnung gewahrt werden?

Ein Mietvertrag für die Wohnung kann grundsätzlich mündlich, schriftlich oder notariell beurkundet abgeschlossen werden. Mietverträge, die mindestens ein Jahr dauern und eine Befristung enthalten, müssen ausdrücklich schriftlich abgeschlossen werden, da sie sonst auf unbestimmte Zeit Anwendung finden.

Hinweis: Aus Gründen der Rechtssicherheit sollten alle Mietverträge für Wohnungen schriftlich abgeschlossen werden. Ein Vertragsabschluss empfehlen wir zudem VOR der Schlüsselübergabe an die Mieter.

Welche Punkte müssen in einem Mietvertrag für eine Wohnung enthalten sein?

Zunächst muss der Mietvertrag die persönlichen Angaben des Vermieters und Mieters enthalten. Das bedeutet, die vollständigen Namen und Anschriften. Darüber hinaus gehören keine weiteren Angaben zum Mieter in den Mietvertrag. Erbrachte Unterlagen seitens des Mieters wie beispielsweise Einkommensnachweise sind nicht Bestandteil des Mietvertrages. Zusätzlich dazu bietet es sich an, die Zahlungsweise und Fälligkeit der Miete in den Mietvertrag aufzunehmen. In der Regel werden die Mietzahlungen im Voraus für den kommenden Monat erbracht und sollten auf ein im Mietvertrag genanntes Konto überwiesen werden.

Zudem muss ein Mietvertrag für Wohnungen alle relevanten Angaben zur Immobilie selbst enthalten:

Achtung: Der Mietvertrag benötigt die Originalunterschrift aller Vermieter und Mieter.

Was passiert, wenn sich etwas am Mietvertrag für eine Wohnung ändert?

Insbesondere bei Vertragsverhältnisses, die schon länger bestehen, ergibt sich mitunter der Umstand einer vertraglichen Anpassung, beispielsweise in Form einer Mieterhöhung. Daher können Sie in einem solchen Fall den Mietvertrag für eine Wohnung durch einen Nachtrag ändern oder ergänzen.

Wenn Sie eine Vielzahl an Wohnungen besitzen, kann es lohnenswert sein, eine Hausverwaltung mit sämtlichen anfallenden Aufgaben zur Betreuung Ihrer Eigentumswohnungen zu beauftragen. Diese kümmert sich nicht nur um die kaufmännische Verwaltung, zu der die ordnungsgemäße Vertragsabwicklung gehört, sondern auch um die technische Immobilienverwaltung.

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Hinweis: Wer kein zusätzliches Geld für die Verwaltung seiner Immobilien ausgeben möchte, kann unser kostenloses Tool nutzen.

Wer trägt die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen?

Sofern die Wohnung von Ihnen als Vermieter renoviert übergeben wurde, kann der Mietvertrag Angaben zu Schönheitsreparaturen beinhalten. Hier gilt es nach der Rechtsprechung die folgenden Anknüpfungspunkte zu beachten, damit eine wirksame Übertragung an den Mieter vonstattengeht:

  • Der tatsächliche Zustand des Mietobjektes muss bei Auszug des Mieters Schönheitsreparaturen erforderlich machen.
  • Insbesondere bei langfristigen Mietverhältnisses ist aufgrund der Abnutzung der Mietsache das Durchführen von Schönheitsreparaturen sinnvoll.
  • Der Umfang der auszuführenden Arbeiten sollte dem Mieter zum
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Die nachfolgende Infografik gibt einen Überblick über geltende Regelungen zum Thema Schönheitsreparaturen (Zum Vergrößern bitte auf das Bild klicken)

Achtung: Sämtliche Klauseln, welche einen starren Fristenplan für solche Reparaturen vorsehen und den tatsächlichen Renovierungsbedarf ausklammern, sind unwirksam.

Welche Arten von Mietverträgen für Wohnungen gibt es?

Es gibt grundsätzlich die folgenden Arten von Mietverträgen in Deutschland:

  • Schriftliche Mietverträge: Dies ist ein Mietvertrag in schriftlicher Form.
  • Mündliche Mietverträge: Der Mietvertrag wird mündlich zwischen den Vertragsparteien geschlossen.
  • Konkludente Mietverträge: Sie kommen durch schlüssiges Verhalten zustande, also werden weder mündlich noch schriftlich geschlossen.
  • Notariell beurkundete Mietverträge: Ein Notar muss immer dann hinzugezogen werden, wenn im Mietvertrag für eine Wohnung die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück vermerkt ist.

Wir empfehlen Ihnen immer die schriftliche Form. Dadurch haben Sie mehr Rechtssicherheit. Daneben kann ein Mietvertrag nach seiner Laufzeit unterschieden werden. Es gibt einen befristeten Mietvertrag der Wohnung und einen unbefristet abgeschlossenen Vertrag.

Gibt es ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag einer Wohnung?

Erfahrungsgemäß ist der Rücktritt vom Mietvertrag schwierig, denn ein einmal abgeschlossener Vertrag ist rechtlich für beide Seiten bindend. Im deutschen Mietrecht gibt es kein grundsätzliches Rücktrittsrecht.

Ein paar Ausnahmen gibt es dennoch:

  • Grund 1: Es wurde im Mietvertrag der Wohnung ein Zeitrahmen für ein Rücktrittsrecht vereinbart. Dies ist nur erlaubt, wenn die Wohnung noch nicht bezogen wurde und kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird, ohne die Wohnung gesehen zu haben.
  • Grund 2: Der Mieter macht absichtlich falsche Angaben hinsichtlich der Selbstauskunft. Nach dem Einzug erhält der Vermieter Kenntnis darüber und kann nachweisen, dass der Mieter die Wohnung mit der korrekten Angabe seiner Bonität nicht hätte beziehen können.
  • Grund 3: Mit einem Mietaufhebungsvertrag kann zu jedem Zeitpunkt nach dem Einzug im gegenseitigen Einverständnis der Rücktritt ausgedrückt werden.

Was müssen Sie zur Vermieterbescheinigung wissen?

Seit dem 1. November 2015 sind Vermieter verpflichtet beim Ein- und Auszug eine schriftliche Vermieterbescheinigung, auch Wohnungsgeberbestätigung oder Vermieterbestätigung genannt, an den Mieter auszuhändigen. Nur der Vermieter oder eine von ihm beauftragte Person dürfen diese Bescheinigung ausstellen.

Jene Bescheinigung muss den Namen und die Anschrift des Vermieters beziehungsweise des Wohnungsgebers (im Falle von Untermietverträgen) enthalten, sowie die Art des meldepflichtigen Vorgangs (Einzug oder Auszug). Das Ein- und Auszugsdatum, die genaue Anschrift der Mietsache und die Namen aller meldepflichtigen Mieter müssen ebenfalls enthalten sein.

Achtung: Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit nach § 54 Abs. 1 Bundesmeldegesetz, die mit Geldbußen bis zu 1000 Euro geahndet werden kann.

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Die Vorlage zur ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses können Vermieter verwenden, wenn zum Beispiel Vertragspflichtverletzungen durch den Mieter auftreten. Dazu gehören unter anderem regelmäßige Verstöße gegen die Hausordnung oder die fortwährende unpünktliche Zahlung der Miete.
Auch ein Eigenbedarf nach § 572 Abs. 2 Satz 2 BGB führt zur Kündigung, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für seine Angehörigen nutzen möchte.
Die letzte Möglichkeit den Mietvertrag der Wohnung zu kündigen, ist die wirtschaftliche Verwertung der Mietsache. Dabei wird ein altes Mietshaus abgerissen und durch einen Neubau ersetzt.

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