mietvertrag-nebenkosten

Wie werden im Mietvertrag Nebenkosten geregelt?

Um zusätzlich anfallende Kosten einer Wohnung oder eines Gebäudes mit dem Mieter zu regeln, werden im Mietvertrag gesonderte Nebenkosten vereinbart. Wir haben Ihnen einen Überblick zusammengestellt, welche Nebenkosten ansetzbar sind und worauf bei der Abrechnung zu achten ist.

Welche Kosten können im Mietvertrag als Nebenkosten angesetzt werden?

Ein Mietvertrag ohne Nebenkostenvereinbarung führt dazu, dass der Vermieter die Kosten zu tragen hat. § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB ist hier eindeutig: „Er (der Vermieter) hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen“. Versäumen Sie es daher nicht, die Nebenkosten (im Volksmund auch Betriebskosten genannt) im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen und setzen Sie sich schon vor Vertragsschluss mit den im Mietvertrag relevanten Nebenkosten auseinander.

Grundsätzlich können Vermieter im Mietvertrag die anteilige Abrechnung der Nebenkosten als Umlage regeln, müssen aber die umzulegenden Kosten genau bezeichnen (z.B. „Betriebskosten Wasser„). Die im Mietvertrag umlagefähigen Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung sind:

  • Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (z. B. Grundsteuer)
  • Kosten der Wasserversorgung und Kosten der Entwässerung,
  • Heizungskosten, Warmwasserkosten,
  • Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen,
  • Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr,
  • Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinbeleuchtung,
  • Schornsteinreinigung,
  • Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart,
  • Kosten für eine Gemeinschaftsantenne oder eine Verteileranlage für Breitbandkabelnetz, Kosten einer maschinellen Wascheinrichtung sowie
  • sonstige Betriebskosten (z. B. Wartungskosten für Feuerlöscher, Dachreinigungen, etc.).

Was ist bei der Abrechnung der im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten zu beachten?

Der Anspruch des Vermieters auf die Zahlung ausstehender Nebenkosten besteht für drei Jahre. Dieser muss jedoch geltend gemacht werden. Hierfür liegt die Frist bei zwölf Monaten nach dem Abrechnungszeitraum. Nach Ablauf dieser Frist verfällt der Anspruch auf Zahlung der im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten.

Der Abrechnungszeitraum von zwölf Monaten lässt sich auch vertraglich weder verlängern noch verkürzen. Bei vorzeitiger Vertragsbeendigung werden die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten anteilig auf das Jahr berechnet.

Die Betriebskostenabrechnung muss formal korrekt aufgestellt sein, wobei insbesondere auf Vollständigkeit zu achten ist. Das bedeutet, die Gesamtkosten müssen ersichtlich sein und der zugrundeliegende Verteilerschlüssel sollte angegeben und erläutert werden. Darüber hinaus ist die genaue Berechnung der Betriebskosten der Wohnung oder des Hauses für den Mieter darzulegen. Sind auf die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten bereits Vorauszahlung geleisteten worden, sind diese gegenzurechnen.

icons-green-info

Hinweis

Betriebskosten, die nicht vertraglich festgelegt wurden, dürfen nicht abgerechnet werden. Im Mietvertrag kann die Abrechnung von „sonstigen Betriebskosten“ vereinbart werden. Hierunter können dann Nebenkostenarten abgerechnet werden, die erst nachträglich hinzukommen.

Hinweis

Betriebskosten, die nicht vertraglich festgelegt wurden, dürfen nicht abgerechnet werden. Im Mietvertrag kann die Abrechnung von „sonstigen Betriebskosten“ vereinbart werden. Hierunter können dann Nebenkostenarten abgerechnet werden, die erst nachträglich hinzukommen.

Wie Sie im Mietvertrag Nebenkosten nachträglich anpassen

Eine Anpassung der Nebenkosten ist für den Vermieter besonders dann wichtig, wenn die im Mietvertrag veranschlagten Nebenkosten zu niedrig angesetzt waren und sich durch die Abrechnung ein Minus ergibt – Sie also als Vermieter in Vorleistung bei der Zahlung gehen müssen. Aber auch wenn Sie die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten zu hoch angesetzt haben, ist eine Anpassung sinnvoll. Denn gesetzlich wird eine angemessene Höhe der Nebenkosten vorgeschrieben und Sie machen sich angreifbar, wenn die Höhe üblicher Kosten dauerhaft überschritten wird.

Wenn Sie im Mietvertrag die Nebenkosten nachträglich anpassen möchten beziehungsweise müssen, sind die gesetzlichen Regelungen nach § 560 Abs. 4 BGB zu berücksichtigen. Demnach ist es für beide Vertragsparteien – also Mieter und Vermieter – möglich, die im Mietvertrag geregelten Nebenkosten nach einer Betriebskostenabrechnung auf die angemessene Höhe anzupassen. Die Erklärung der Anpassung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Auch wenn das Gesetz keine Begründung fordert, ist diese dennoch sinnvoll. Der angepasste Betrag ist sofort fällig.

Kann ein Mieter die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten zurückfordern?

Ist das Mietverhältnis beendet, hat der Mieter einen Anspruch auf die volle Rückzahlung der zuviel geleisteten Vorauszahlungen. Entsprechend muss eine Nebenkostenabrechnung erstellt werden, welche die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten genau aufschlüsselt.

Dies gilt auch, wenn der Mieter kein ganzes Jahr in der Wohnung gewohnt hat oder der Mietvertrag während des Abrechnungszeitraumes endet. Weigert sich der Vermieter, eine Abrechnung zu erstellen, kann der Mieter sogar sämtliche gezahlten Nebenkosten nach einer Frist von zwölf Monaten zurückverlangen. In diesem Fall wird angezweifelt, dass der Vermieter überhaupt Nebenkosten gehabt hat, auch wenn der Mietvertrag Nebenkosten ausweist. Der Vermieter muss die tatsächlich angefallenen Kosten dann konkret nachweisen.

Mit Vermietet.de erfassen Sie alle laufenden und einmaligen Kosten. So können Sie jederzeit die geforderten Abrechnungen erstellen und damit die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten nachweisen.

mietvertrag-nebenkosten
icons-blue-about

Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch unzählige nützliche Funktionen bietet die Software einen vollständigen Überblick über Ihr Wohneigentum, Ihre Mieter und Ihre Einnahmen sowie Ihre Ausgaben.

Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch unzählige nützliche Funktionen bietet die Software einen vollständigen Überblick über Ihr Wohneigentum, Ihre Mieter und Ihre Einnahmen sowie Ihre Ausgaben.

Wie werden im Mietvertrag Nebenkosten geregelt?
4.5 (89.09%) 33 Bewertungen

Tags