Wie werden im Mietvertrag die Nebenkosten geregelt?

Um zusätzlich anfallende Kosten einer Wohnung oder eines Gebäudes mit dem Mieter zu regeln, werden im Mietvertrag die Nebenkosten und deren Bezahlung durch den Mieter vereinbart. Wir haben Ihnen einen Überblick zusammengestellt, welche Nebenkosten umlagefähig sind und worauf Sie bei der Abrechnung achten müssen.

Der Begriff Nebenkosten oder Betriebskosten werden oft gleichbedeutend verwendet. Tatsächlich gibt es einen Unterschied zwischen beiden:
Die Betriebskosten eines Hauses berechnen sich aus mehr Positionen als bei den Nebenkosten, wie beispielsweise Kosten für die Verwaltung, die der Eigentümer zu tragen hat. Ebenso kommen weitere Nebenkosten für ein Haus mit Grundstück hinzu, die bei einer Immobilie ohne Garten oder Garage nicht berücksichtigt werden müssen.

Die Betriebskosten einer Wohnung anteilig an die Mieter zu übertragen, ist gestattet. Grundsätzlich können Sie als Vermieter im Mietvertrag die anteilige Abrechnung der Nebenkosten als Umlage regeln, müssen aber die umzulegenden Kosten genau bezeichnen (zum Beispiel “Betriebskosten Wasser”). Die im Mietvertrag umlagefähigen Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung haben wir der Übersichtlichkeit halber für Sie im Folgenden grafisch aufbereitet.

mietvertrag nebenkosten

Die umlagefähigen Nebenkosten sind im Detail:

  • Wasserversorgung
  • Beleuchtung
  • Straßenreinigung bzw. Müllabfuhr
  • Schornsteinreinigungskosten
  • Hausreinigung (sogar die Bekämpfung von Ungeziefer)
  • Gartenpflege
  • Antenne bzw. Kabelfernsehen
  • Hausmeister
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Grundsteuer
  • Wenn vorhanden: Hauswaschmaschine
  • Sonstige Betriebskosten wie Schwimmbad Wartung von Feuerlöschern u.ä.
  • Heizkosten
  • Kanalgebühren
  • Warmwasserbereitung
  • Wenn vorhanden: Fahrstuhlkosten
  • Heizungs- und Wasserversorgungsanlagen

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Hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bei den im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten?

Tatsächlich kann der Mieter Nebenkosten zurückbehalten, sofern Sie als Vermieter einen nachweisbaren Fehler in den Abrechnungen oder bei der Einhaltung der Fristen gemacht haben. Seien Sie also umsichtig und vermeiden Sie dieses Verhalten:

  • Die Nebenkostenabrechnung erfolgt nicht rechtzeitig.
  • Die gesetzlich geregelte Abgabefrist beträgt zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB).
  • Sie verweigern dem Mieter die Belegeinsicht.
  • Sollte der Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen fordern, muss diese gewährt werden.
  • In der Nebenkostenabrechnung sind formale Fehler.
  • Achten Sie auf eine korrekte Übersicht der Nebenkosten. Stellt der Mieter formale Fehler fest, darf die Vorauszahlungen der im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten zurückbehalten.

Wie können Sie im Mietvertrag die Nebenkosten nachträglich anpassen?

Eine Anpassung der Nebenkosten ist für Sie als Vermieter besonders dann wichtig, wenn die im Mietvertrag veranschlagten Nebenkosten zu niedrig angesetzt sind und sich durch die Abrechnung ein Minus ergibt. Dann müssen Sie nämlich in Vorleistung bei der Zahlung gehen. Auch wenn Sie die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten zu hoch angesetzt haben, ist eine Anpassung sinnvoll. Gesetzlich wird eine angemessene Höhe der Nebenkosten vorgeschrieben und Sie machen sich angreifbar, wenn die Höhe üblicher Kosten dauerhaft überschritten wird.

Wenn Sie im Mietvertrag die Nebenkosten nachträglich anpassen möchten beziehungsweise müssen, sind die gesetzlichen Regelungen nach § 560 Abs. 4 BGB zu berücksichtigen. Nach diesen ist es für beide Vertragsparteien – also Mieter und Vermieter – möglich, die im Mietvertrag geregelten Nebenkosten nach einer Betriebskostenabrechnung auf die angemessene Höhe anzupassen. Die Erklärung der Anpassung muss der anderen Vertragspartei schriftlich mitgeteilt werden.

Kann ein Mieter die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten zurückfordern?

Ist das Mietverhältnis beendet, hat der Mieter einen Anspruch auf die volle Rückzahlung der zu viel geleisteten Vorauszahlungen. Entsprechend muss eine Nebenkostenabrechnung erstellt werden, welche die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten detailliert aufschlüsselt. Dies gilt auch, wenn der Mieter kein ganzes Jahr in der Wohnung gewohnt hat oder der Mietvertrag während des Abrechnungszeitraumes endet. Weigert sich der Vermieter eine Abrechnung zu erstellen, kann der Mieter sogar sämtliche gezahlten Nebenkosten nach einer Frist von zwölf Monaten zurückverlangen. In diesem Fall kann angezweifelt werden, dass überhaupt Kosten für den Vermieter anfielen, auch wenn der Mietvertrag Nebenkosten ausweist. Der Vermieter muss die tatsächlich angefallenen Kosten dann konkret nachweisen.

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