mietvertrag nebenkosten

Wie werden im Mietvertrag Nebenkosten geregelt?

Um zusätzlich anfallende Kosten einer Wohnung oder eines Gebäudes mit dem Mieter zu regeln, werden im Mietvertrag die Nebenkosten und deren Bezahlung durch den Mieter vereinbart. Wir haben Ihnen einen Überblick zusammengestellt, welche Nebenkosten umlagefähig sind und worauf Sie bei der Abrechnung achten müssen.

Welche Kosten können im Mietvertrag als Nebenkosten angesetzt werden?

Ein Mietvertrag ohne Nebenkostenvereinbarung führt dazu, dass Sie als Vermieter die Kosten zu tragen haben. In § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB ist hier eindeutig geregelt: „Er [der Vermieter] hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen“. Versäumen Sie es daher nicht, die Nebenkosten im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen und setzen Sie sich schon vor Vertragsschluss mit den im Mietvertrag relevanten Nebenkosten auseinander.

Grundsätzlich können Sie als Vermieter im Mietvertrag die anteilige Abrechnung der Nebenkosten als Umlage regeln, müssen aber die umzulegenden Kosten genau bezeichnen (zum Beispiel “Betriebskosten Wasser”). Die im Mietvertrag umlagefähigen Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung haben wir der Übersichtlichkeit halber für Sie im Folgenden grafisch aufbereitet.

mietvertrag nebenkosten

Die umlagefähigen Nebenkosten sind im Detail:

  • Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (beispielsweise die Grundsteuer),
  • Kosten der Wasserversorgung und Kosten der Entwässerung,
  • Heizungskosten, Warmwasserkosten,
  • Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen,
  • Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr,
  • Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinbeleuchtung,
  • Schornsteinreinigung,
  • Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart,
  • Kosten für eine Gemeinschaftsantenne oder eine Verteileranlage für Breitbandkabelnetz, Kosten einer maschinellen Wascheinrichtung sowie
  • sonstige Betriebskosten (unter anderem Wartungskosten für Feuerlöscher, Dachreinigungen etc.).

Was ist bei der Abrechnung der im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten zu beachten?

Ihr Anspruch als Vermieter auf die Zahlung ausstehender Nebenkosten besteht für drei Jahre. Dieser muss jedoch geltend gemacht werden. Hierfür liegt die Frist bei zwölf Monaten nach dem Abrechnungszeitraum. Nach Ablauf dieser Frist verfällt der Anspruch auf Zahlung der im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten. Damit Sie die einzelnen Abrechnungszeiträume hinsichtlich der Nebenkosten im Blick haben, zeigen wir Ihnen sämtliche relevanten Fristen in der folgenden Grafik.

mietvertrag ohne nebenkostenvereinbarung

Der Abrechnungszeitraum von zwölf Monaten lässt sich vertraglich weder verlängern noch verkürzen. Bei vorzeitiger Vertragsbeendigung werden die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten anteilig auf das Jahr berechnet.

Die Betriebskostenabrechnung muss zudem formal korrekt aufgestellt sein, wobei insbesondere auf Vollständigkeit zu achten ist. Das bedeutet, die Gesamtkosten müssen ersichtlich sein und der zugrundeliegende Verteilerschlüssel sollte angegeben und erläutert werden. Darüber hinaus ist die genaue Berechnung der Betriebskosten für die jeweilige Wohnung darzulegen. Sind für die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten bereits Vorauszahlung geleisteten worden, sind diese gegenzurechnen.

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Hinweis

Betriebskosten, die nicht vertraglich festgelegt worden sind, dürfen nicht abgerechnet werden. Im Mietvertrag kann die Abrechnung von „sonstigen Betriebskosten“ vereinbart werden. Hierunter können dann Nebenkostenarten abgerechnet werden, die erst nachträglich hinzukommen.

Hinweis

Betriebskosten, die nicht vertraglich festgelegt wurden, dürfen nicht abgerechnet werden. Im Mietvertrag kann die Abrechnung von „sonstigen Betriebskosten“ vereinbart werden. Hierunter können dann Nebenkostenarten abgerechnet werden, die erst nachträglich hinzukommen.

Wie können Sie im Mietvertrag die Nebenkosten nachträglich anpassen?

Eine Anpassung der Nebenkosten ist für Sie als Vermieter besonders dann wichtig, wenn die im Mietvertrag veranschlagten Nebenkosten zu niedrig angesetzt sind und sich durch die Abrechnung ein Minus ergibt , Sie also in Vorleistung bei der Zahlung gehen müssen. Aber auch wenn Sie die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten zu hoch angesetzt haben, ist eine Anpassung sinnvoll. Denn gesetzlich wird eine angemessene Höhe der Nebenkosten vorgeschrieben und Sie machen sich angreifbar, wenn die Höhe üblicher Kosten dauerhaft überschritten wird.

Wenn Sie im Mietvertrag die Nebenkosten nachträglich anpassen möchten beziehungsweise müssen, sind die gesetzlichen Regelungen nach § 560 Abs. 4 BGB zu berücksichtigen. Demnach ist es für beide Vertragsparteien – also Mieter und Vermieter – möglich, die im Mietvertrag geregelten Nebenkosten nach einer Betriebskostenabrechnung auf die angemessene Höhe anzupassen. Die Erklärung der Anpassung muss der anderen Vertragspartei schriftlich mitgeteilt werden.

Kann ein Mieter die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten zurückfordern?

Ist das Mietverhältnis beendet, hat der Mieter einen Anspruch auf die volle Rückzahlung der zu viel geleisteten Vorauszahlungen. Entsprechend muss eine Nebenkostenabrechnung erstellt werden, welche die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten genau aufschlüsselt. Dies gilt auch, wenn der Mieter kein ganzes Jahr in der Wohnung gewohnt hat oder der Mietvertrag während des Abrechnungszeitraumes endet. Weigert sich der Vermieter eine Abrechnung zu erstellen, kann der Mieter sogar sämtliche gezahlten Nebenkosten nach einer Frist von zwölf Monaten zurückverlangen. In diesem Fall wird angezweifelt, dass der Vermieter überhaupt Nebenkosten gehabt hat, auch wenn der Mietvertrag Nebenkosten ausweist. Der Vermieter muss die tatsächlich angefallenen Kosten dann konkret nachweisen.

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Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch unzählige nützliche Funktionen bietet die Software einen vollständigen Überblick über Ihr Wohneigentum, Ihre Mieter und Ihre Einnahmen sowie Ihre Ausgaben.

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