Die Kündigung einer Immobilie wegen Eigenbedarfs ist ein heikles Thema, denn damit Du als Vermieter keine Mieterrechte verletzt, musst Du sehr sorgfältig vorgehen. Über den Mieterschutz bei Eigenbedarf klärt Dich dieser Artikel auf.
Mieterschutz bei Eigenbedarf: Berechtigtes Interesse muss vorliegen
Die Beständigkeit eines Mietverhältnisses sieht der deutsche Gesetzgeber als sehr schützenswert an. Aus diesem Grund ist der Mieterschutz bei Eigenbedarf sehr hoch – und die Kündigung an bestimmte Bedingungen geknüpft. Nach § 573 BGB ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ anmelden kann.
Hinweis: 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
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Im Falle der Eigenbedarfskündigung ist dies möglich, wenn Du als Vermieter die Immobilie für Dich, Deine Angehörigen oder Angehörige des Haushalts benötigst. Genauere Informationen über die Gründe einer Eigenbedarfskündigung kannst Du auf Vermietet.de nachlesen.
Der hohe Mieterschutz sorgt trotz Eigenbedarf dafür, dass nicht jeder Vermieter diesen Grund zur Kündigung heranziehen kann. Denn lediglich natürliche Personen können in einer Immobilie „wohnen“ oder ihre Familienangehörigen dort wohnen lassen. Zum Schutz des Mieters bei Eigenbedarf dürfen juristische Personen wie eine AG oder eine GmbH keine Eigenbedarfskündigung aussprechen.
Bei Personengesellschaften muss man unterscheiden. Unter gewissen Umständen kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigenbedarf anmelden, eine Offene Handelsgesellschaft oder eine Kommanditgesellschaft hingegen nicht.
Mieterschutz bei Eigenbedarf – wie kündigt man ordnungsgemäß?
Damit sich der Mieterschutz bei Eigenbedarf nicht durch Fehler in der Kündigung negativ auswirken kann, solltest Du sehr sorgfältig vorgehen. Zunächst muss der Eigenbedarf vorliegen – also für Dich selbst, für Kinder, Eltern, Enkel, Geschwister und Großeltern. Der Gesetzgeber berücksichtigt hier auch Schwiegerkinder, Schwiegereltern sowie Neffen und Nichten. Zudem kann die Regelung auch für Pflegekräfte und Haushaltshilfen genutzt werden, wenn diese mit im Haushalt des Vermieters leben.
Bei anderen Familienangehörigen – etwa Cousins, Großneffen oder Tante des Ehegatten des Vermieters – muss nach aktueller Rechtsprechung verschiedener Gerichte ein Nachweis für die besondere Bindung zum Vermieter nachgewiesen werden. Nur dann gilt kein Mieterschutz bei Eigenbedarf.
Achtung: Die Gründe für den Eigenbedarf müssen eindeutig und nachvollziehbar sein. Dies ist dann gegeben, wenn der Eigenbedarf realisierbar ist – beispielsweise die bisherige Wohnung nicht mehr bewohnbar ist oder die Wohnung als Alterswohnsitz genutzt werden soll.
Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben schlüssig dargelegt werden. Wenn nicht, greift der Mieterschutz bei Eigenbedarf, und die Kündigung kann wegen formaler Fehler abgewiesen werden. Dies gilt auch, wenn die Wohnungsgröße dem neuen Mieter nicht angemessen ist – zum Beispiel 100 Quadratmeter für eine alleinstehende Person. Auch die Person, für die Eigenbedarf angemeldet wird, sowie das persönliche Verhältnis zum Vermieter müssen im Kündigungsschreiben aufgeführt werden.
Eigenbedarfskündigung – diese Fristen gilt es einzuhalten
Wenn Du eine Mieterschutz Klage auf Eigenbedarf vermeiden möchtest, musst Du außerdem gewisse Fristen berücksichtigen. Während Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten haben, musst Du Dich an andere Fristen halten: Nach § 573c BGB richten sich die Fristen nach der Dauer des Mietverhältnisses: Bei unter fünf Jahren gilt eine Frist von drei Monaten, bis acht Jahre von sechs Monaten und über acht Jahre von neun Monaten.
Zum Zeitpunkt der Kündigung muss der Eigenbedarf noch nicht konkret vorliegen, spätestens jedoch zum Ende der Kündigungsfrist. Wer aus „wahrscheinlichem“ Eigenbedarf kündigt, handelt rechtswidrig.
Für Eigentumswohnungen und Zweifamilienhäuser gibt es eine Sperrfrist bei Eigenbedarf. Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und entsprechend verkauft, darf der neue Eigentümer für die nächsten drei bis zehn Jahre (je nach Bundesland) keine Eigenbedarfskündigung aussprechen – sofern die Wohnung bereits vorher vermietet war. Bewohnt der Vermieter ein Zweifamilienhaus und möchte neben der selbstgenutzten Wohnung auch die zweite Wohnung für den Eigenbedarf nutzen, muss er keine Gründe in der Kündigung aufführen. Allerdings verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate, also auf sechs bis zwölf Monate.
Wann ist eine Kündigung unrechtmäßig?
- Wenn der Eigenbedarf bereits vor Vermietung der Immobilie bekannt war und der Vermieter den Mieter nicht darauf hingewiesen hat.
- Wenn der Eigenbedarf nicht konkret ist, sondern die Kündigung nur „auf Verdacht“ ausgesprochen wird.
- Wenn die gesetzlichen Kündigungsfristen nicht eingehalten werden.
Mieterschutz bei Eigenbedarf – was tun bei Kündigung?
Grundsätzlich haben Mieter die Möglichkeit des Widerspruchs gegen eine ordnungsgemäße Kündigung des Vermieters – zum Beispiel wenn der Grund nicht nachvollziehbar ist oder die Person nicht in einem engen verwandtschaftlichen Verhältnis zum Vermieter steht. Nach § 574b BGB muss der Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist schriftlich beim Vermieter eingehen. Typische Widerspruchsgründe sind im sogenannten Härtefall begründet. Der liegt etwa bei Schwangerschaft, Erkrankung oder Behinderung sowie einem sehr langen Mietverhältnis vor.
